안녕하세요 홍성호 전문가입니다.
Q. 아파트 실거래 없이 호가만 높은 상황?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.단순하게 확인할 수는 없지 실거래가 없이 호가만 올라간 경우라면 신중하게 판단하는게 좋습니다.그냥 올려놓고 팔리면 되지라는 식의 매물들이 많이 있기 때문에 실수를 하는 경우가 생깁니다.또한 부동산 시장에 대한 판단이 중요한데 지금은 금리가 올라가고 있어서 매수세가 많이 사라졌습니다.즉 추가 상승이 예상되기 보다는 시장을 관망하고 신중하게 판단할 수 있는 시간이 충분해 보입니다.그러니 천천히 매수를 생각하고 결정하셔도 될 거 같네요.
Q. 임차인 변경 관련 문의 (전세금 및 계약조건)
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.1. 일반적으로 기존임차인 퇴거 시, 전세금 지급 흐름이 "신규임차인(동생) > 임대인 > 기존임차인(저)" 인 것으로 알고있습니다. 하지만 이를 위해서는 기존 전세금 이외에 추가로 자금이 필요하고 자금 마련이 어려운 상황입니다. 임대인 분도 신규임차인에게 전세금을 받기 전에 기존 임차인에게 미리 지급할 형편이 되지 않는것 같습니다. 별도의 전세금을 주고받는 행위 없이 임차인만 변경하는게 가능한가요? 가능하다면 어떤 방식으로 가능할까요?-현금의 흐름이 없더라도 계약자를 변경해서 서로 영수증을 발행해주는 것만으로도 가능합니다.2. 동생이 저의 계약조건으로 1년만 거주하려고 하지만, 신규 전세계약 시 임대차법에 의하여 2년까지 권리를 보장받을 수 있는것으로 알고 있습니다. 따라서 임대인께서 1년만 거주하는 것을 보장받을 수 있는 방법을 제시해 달라고 말하시네요. 계약서에 최초 계약 조건을 "보증금2억/월세100만원" 이런식으로 기재해놓고 "단, 1년간은 월세를 면제해준다"이런 식의 계약이 가능한가요? 해당 방법이 불가능하다면 어떤 다른 방법이 있을까요?-법에 보장된 내용이라 이 부분은 특약으로 없애거나 할 수 없습니다.다만, 기간에 대한 부분을 특약으로 작성해 2년을 사는 계약임을 확인해두면 될거 같네요.실제 계약일은 2021년이지만 이 계약이 2020년에 한 계약이라는 내용을 적어두면 2년을 보장해주는 게 될 수 있습니다.
Q. 종합부동산세에 대한 설명부탁드려요...
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.주택을 보유하는 경우 재산세가 나옵니다.재산세는 토지재산세와 건물 재산세가 나오게 되기 때문에 모든 부동산에 부과가 됩니다.그런데 일정 금액 이상이 넘어가는 경우 에는 이 재산세에 가산해서 세금을 매기게 됩니다.그 세금을 종합부동산세라고 합니다.최근 공시지가 등이 올라서 부동산 평가액이 올라가면서 종합소득세를 내는 사람들이 더 많아진겁니다.모든 사람이 종합부동산세를 내는건 아니고 비싼 주택을 보유한 사람들에게 부과되는 세금입니다.
Q. 원룸에서 전세로 살고 있습니다
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.계약에 대한 내용을 유지하면서 계약을 연장할 수 있게 만들어놓은 법이 계약갱신청구권입니다.주인에게 계약갱신청구권을 사용해서 다음 계약도 지금과 비슷한 조건으로 연장을 요청하는게 좋은 방법일거 같아요.적당한 월세의 수준은 전월세 전환율을 어떻게 적용하느냐에 따라 달라지기 때문에 동네마다 조금 다를 수 있습니다.이건 주관적으로 판단하면 좋은 전환율 2.5% 기준으로 하면 1000만원 - 29만원이 나오네요.
Q. 부동산을 사고 팔 때 발생하는 수수료와 세금에는 어떤게 있나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.부동산 매매를 하게 되면 세금이 나오는 살 때는 취득세팔때는 양도소득세가 나옵니다.살 때 부담해야하는 수수료 : 중개수수료, 법무사비용팔 때 부담하는 수수료 : 중개수수료이렇게 보면 간단할거 같네요.