안녕하세요 홍성호 전문가입니다.
Q. 초기 분양가격이 형성되는 과정은?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.땅 가격과 공사비용 그리고 인건비등을 계산하고 이익금을 합해서 아파트 가격을 측정합니다.하지만 매해 인건비가 오르고 있어서 수익부분에 대한 내용이 달라질 수 있습니다.그래서 미리 분양가격에 이익이 생길 수 있게 미래가치를 포함합니다.매해 지어질 때마다 건설사에서 측정하는 비용이 달라지니 매번 달라지게 됩니다.
Q. 전세 계약시 꼭 넣어야 할 특약 알려주세요
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.전세계약에서 꼭 넣어야 하는 특약이 있는 것은 아닙니다.계약마다 특징이 있기 때문에 계약당사자인 임대인과 임차인이 원하는 바를 적는거죠.그런데 일반적으로 많이 들어가는 내용이1. 임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의하기로 한다.1. 임대은 임차인의 전세자금대출이 안될 시 계약을 해지하고 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다.1. 임대인은 계약일로부터 잔금일의 다음날까지 새로운 근저당을 설정하지 않기로 한다.임차인의 경우 이런 특약을 많이 넣고 계약을 합니다.계약 갱신에 대한 부분은 꼭 특약으로 넣지 않아도 보장받을 수 있는 거라 걱정하지 않아도 됩니다.
Q. 주택 조합원은 무엇이고 청약과 어떻게 다른건가요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.조합원의 경우에는 집을 가지고 있거나 미리 자금을 넣고 조합원이 되어 주택을 확보하게 됩니다.하지만 청약은 추첨을 통해서 집을 받게 되는거죠.둘 다 새 아파트를 가지고 되는 것은 같지만 조합원은 처음에 자금 투입이 많아야 하는 단점이 있고 청약은 계약금만 있으면 되기 때문에 소액으로 내집장만을 할 수 있습니다.
Q. 본인의 전세집에 동생이 전입, 계약자(본인)가 전출해도 대항력이 유지되나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.추가1. 본 경우에 대항력이 유지된다는 의미가, 전세집을 계약할 당시 확정일자를 받음으로써 발생하는 법적 보호(선순위 근저당 등)와 완벽하게 동일한 의미인지 궁금합니다.-본인의 대항력을 함께 사는 가족이 그대로 유지한다고 보면 됩니다.그러니 동생을 전입시킨 후에 전출을 하면 됩니다.추가2. 위 내용이 불가능할 경우, 임차권 양도양수 계약서를 작성하면 대항력이 유지되나요?-임차권양도양수는 집주인의 동의가 있어야 가능한 부분이라 두 사람이 한다고 크게 달라지지는 않습니다.동생이 집주인과 새롭게 계약을 하는 편이 더 안전할 수 있습니다.
Q. 아파트 자가 보유중에 청약 신청가능한지?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.처분을 하지 않으면 청약받은 집에 대한 불이익이 생기거나 대출에 대한 강제 상환이 이루어집니다.그래서 무조건 처분을 하긴 해야 합니다.기간은 보통 입주후 6개월로 되어있는데 모든 곳이 동일한 조건이 아닐 수 있으니 입주자모집공고문을 확인해보는게 가장 정확할거 같네요.