안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트베란다에 탄성코트 해야되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.방수 기능이 있는 탄성코트를 해주시는게 좋을 듯 합니다. 습기 및 곰팡이, 결로 등을 방지해 주기도 하며 탄성코트의 경우 유연성이 있어 크랙을 막아주기도 합니다. 또한 먼지 등 오염물이 잘 묻지 않아서 청소도 편하고 유지보수가 쉬워서 추가 비용이 적게 드는 편입니다.다만 공사비용이 만만치가 않고, 시간이 지나면서 재시공이 필요할 수도 있습니다.만약 베란다 자체가 환기가 잘되고 습기가 잘 올라오지 않는 곳이라면 굳이 할 필요는 없어 보입니다. 특히 곰팡이 때문에 고민이시라면 곰팡이 방지 페인트 등을 이용해서 저렴한 비용으로 관리를 해보시는 것도 방법 중에 하나 입니다.
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Q. 상업용 부동산의 미래는 어떨까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘과 같은 상가 공실문제는 쉽게 해결되기는 어려울 것으로 전망하고 있습니다.일단 소비 패턴이 온라인 모바일 중심으로 변화를 하고 있고, 고금리-고물가로 인해서 소비 자체가 줄어들고 있는 상황 입니다. 강남, 여의도 등 오피스 중심지도 공실률이 증가하고 있는 상황 입니다.온라인 소비, 배달, 구독 서비스에 익숙해진 소비자들은 대형몰이나 복합 쇼핑센터를 중심으로 소비를 하게 될 것이고,젊은 층이 감소하고 지방 소멸 현상이 가속화되면 지역 상권들은 더더욱 큰 영향을 받게 될 것으로 보입니다.또한 높은 금리로 인해서 임대인 임대료를 내리지도 못하고, 임차인은 높은 임대료를 감당하지 못하는 상황이 되면서 공실은 당분간 지속될 것으로 보입니다.
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Q. 아파트 전월세 계약시월세 납입 시점과 월세 일할계산 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대부분의 월세 계약은 선불제로 진행이 됩니다. 예를 들어 2월 1일에 월세를 내면 2워 28일까지 거주를 할 수 있는 거지요. 만약 계약서에 후불 납부 조항이 있다면 후불제도 가능 합니다.만기 전에 중도 퇴거를 하게 되면 일할 계산이 일반적이지만 계약서 조항에 따라서 차이는 있을 수 있습니다.일할 계산 가능 조항이 있는 경우 거주한 날짜만큼 일할 계산하여 납부를 하면 되면, 일할 계산 없이 1개월 단위로 납부를 하는 경우 한달 치 월세를 전부 납부해야 할 수도 있습니다.계약서 내용에 따라서 달라질 수 있는 부분이라 현 계약서에 명시가 되어 있는 조항들을 살펴 보시는게 좋을 듯 합니다.
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Q. 풍수지리를 보면 앞에는 강이 뒤에는 산이 있으면 좋다고 하는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 지형은 배산임수 지형이라고 하는데요.. 이른 산이 뒤에 있으면 강한 바람을 막아주어 안정적인 기온을 유지할 수 있고 겨울철 북풍을 막아주어 따뜻한 기후가 형성이 됩니다.강이 가까우면 식수와 농업용수 확보가 용이합니다. 예전에는 강이 있는 지역이 경제적 중심지 역할을 한 결과라고 볼 수 있습니다. 또한 물이 있으면 습도를 조절하고 여름철 더위를 완화하는 효과가 있으며 강 주변은 바람이 순환하여 공기 질이 좋아 진다고 합니다.그 외에도 교통과 상업적인 이점 도 있고, 강이 있는 지역에 사람들이 많이 모여들어 도시가 형성된 결과라고도 볼 수 있습니다.이러한 배산임수는 자연환경, 경제성, 심리적 안정을 모두 고려한 최적의 입지라고 합니다.
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Q. 사람들이 쉽게 접하는 광고 매체는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘에는 디지털 기반의 광고가 중심이 되고 있습니다.SNS를 통한 광고가 대세 인데요... 이는 모바일 중심의 소비자 타겟팅이 가능하고 짧고 강렬한 영상 콘텐츠가 효과적입니다. 릴스가 쇼츠가 대표적입니다. 연령 관심사에 기반하여 타겟팅 광고가 되고 바이럴 마케팅과 연계도 가능한 장점이 있습니다.그 외에는 네이버 혹은 구글을 통한 광고가 있습니다. 검색 결과 최상단에 노출하거나 지역를 기반으로 한 광고도 가능 합니다.요즘 광고는 디지털과 모바일이 중심으로 그에 맞춘 광고를 해야 효과를 기대할 수 있습니다.
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Q. 실거주 매매 기존 세입자 나가지 않음.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약서에 기한 내 인도 조건이 명시가 되어 있는지 일단 확인해 보시기 바랍니다.보통 부동산 매매 계약서에는 잔금 지급과 동시에 부동산은 인도한다라는 조항이 있습니다. 잔금일 이후에도 인도되지 않으면 매수인이 계약 해제를 요구할 수 있습니다. 계약서에 이런 조건이 있다면 계약금(중도금 포함) 반환이 가능 합니다.이러한 조항이 없다면 협의가 필요하며 기존 임차인이 계속 거주를 하고 있다면 소송까지도 고려해 보셔야 합니다. 계약을 유지할지 해제할지를 결정해야 합니다.계약 해제가 가능한 경우 매도인에게 세입자 미퇴거 사유로 계약 해제를 요청하시고 계약금을 돌려 받으시면 되는데 만약 협의가 안되면 법적 절차를 밟으셔야 할 듯 합니다. 계약 해제 통보 후 계약금 반환 기간은 보통 1~2개월 내 이긴 하나 소송까지 가게 되면 3~6개월 가량 소요가 될 수도 있습니다.
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Q. 아파트가 판상형이라고 하면 어떤 장점이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.판상현아파트의 장, 단점에 대해서 안내 드리겠습니다.장점채광과 통풍이 우수함 - 남향배치가 가능하여 햇빛을 골고루 받을 수 있음공간 활용도가 높음 - 일자로 길게 배치되어 내부 공간 활용이 효율적소음 문제 감소 - 이웃간 소음 피해를 줄 일 수 있습비교적 높은 선호도 - 한국에서는 판상형이 선호도가 높아 매매 및 전세 시 유리할 수 있음단점개성있는 설계가 어렵다 - 획일적인 디자인으로 단조로울 수 있음조망권이 제한 될 수 있음 - 일반적으로 한쪽 방향으로만 전망이 확보됨발코니 확정이 필수적인 경우가 많음 - 기본적으로 발코니 공간이 포함되어 있어 실사용 면적이 좁아 보일 수 있음실거주 측면에서 판상형 아파트는 선호도가 높은 편이긴 하나,개인적인 취향에 따라 타워형 등도 고려해보실 수 있습니다.
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Q. 법인월세 임차시 장단점이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.법인은 개인보다 재정적으로 안정적인 가능성이 높아 월세에 대한 연체 위험이 낮을 수 있습니다. 계약기간동안 연체 없이 꾸준히 월세를 지급할 확률이 높습니다. 그리고 대부분 직원 숙소, 지사, 사무실 등으로 사용하므로 장기 임대를 선호해서 공실 리스크를 줄일 수 있다는 장점도 있습니다.직원 숙소로 이용하게 될 경우 법인이 자체적으로 관리하여 유지보수 비용 또한 줄어들 수 있다는 장점도 있을 수 있습니다.다만, 퇴거시 원상복구의 문제, 법인 대표 변경 시 계약 변경이 빈번할 수도 있으며,주거 목적이 아니라 무단으로 사무실, 창고 등으로 활용될 가능성도 있습니다. 이러한 경우 주택용도 변경문제가 발생할 수도 있으니 계약서에 용도 제한 조항을 반드시 포함해야 합니다.법인 임대 시에는 사업자등록증 및 법인등기부등본 등을 잘 확인하시고, 안정적인 회사인지 조사해 보시는게 좋습니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 계약을 할 때에 반드시 중개인이 있어야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.반드시 중개업자가 있어야 부동산 계약이 이루어지는 것은 아니고,중개인 없이 당사자들이 직접 거래 계약을 진행하여도 법적으로 효과가 있습니다.다만, 중개인 없이 직거래로 부동산 거래를 할 경우 리스크가 크므로 주의를 하셔야 합니다.우선 등기부등본을 확인하여 매도인과 실제 소유자가 동일한지 여부를 확인 하셔야 하고, 근저당/압류 등이 있는지 체크를 해보셔야 합니다.전세와 월세의 경우에는 전입신고 및 확정일자를 받으셔야 대항력이 생기게 됩니다.부동산 지식을 어느 정도 가지고 계시거나 법적 서류 검토 능력이 있으면 직거래를 통해 부동산 거래를 하셔도 큰 문제는 없습니다. 그러한 경우가 아니라면 중개인을 이용하는 것이 여러모로 안정적인 계약을 위한 방법입니다.
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Q. 고급화 전략으로 성공한 호텔이나 리조트는 어디가 있을가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.국내에서 고급화 전략으로 성공한 호텔들은... 신라호텔, 파라다이스시티, 아난티 브랜드, 시그니엘, 반얀트리 클럽앤 스파 서울 등이 있습니다.아난티 리조트의 경우 회원제 기반운영으로 일반 고객의 접근을 제한하고 있으며 신라호텔의 더 프라이빗 서비스는 VIP 전용 서비스 중에 하나 있습니다. 반얀트리 호텔은 최고급 스파와 프라이빗 풀을 운영하고 있고 파라다이스시티는 최고급 예술 공간과 풀빌라를 제공하고 있습니다.이들 호텔들에는 미쉐린 스타 레스토랑도 보유하고 있어 그 인기가 높습니다.