안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔은 주로 상업적인 용도와 주거용을 겸할 수 있는 공간으로 설게가 되었으며, 일반적인 아파트보다는 투자 및 임대용으로 인식되는 경우가 많습니다. 상업적 목적이 강하기 때문에, 오피스텔은 매매 가격이 크게 오르지 않는 경우가 많습니다. 전세의 경우 일반적인 아파트와 달리 전세금의 회수 가능성이 높고, 세입자가 입주하기 쉬운 특성이 있어 전세금이 적당히 유지되거나 상승하는 경향이 있습니다.또한, 많은 오피스텔은 상업지역이나 업무지구 근처에 집중적으로 지어지는데 이러한 지역에서 공급 과잉이 발생하면 전세와 매매가의 차이가 크게 나지 않거나 좁혀지는 현상이 일어날 수 있습니다. 매매가가 상승하지 않거나 유지되는 이유 중 하나는 다양한 오피스텔의 선택지 때문 입니다. 공급이 많으면 전세금도 높이 올라가지 않기 때문에 자연스럽게 매매가와 전세가의 차이가 줄어들게 됩니다.아파트와 달리 오피스텔은 수요에 따라 가격이 움직이는 변동폭이 작고 대부분 일정한네 상업용 부동산의과 비슷한 특성을 갖고 있어 매매가와 전세가의 차이가 적게 형성되는 경우가 많습니다.
부동산
Q. 부동산 계약 관련 전입신고에 관한 질문
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보통 전입신고는 자금 지급일 또는 실거주 시작일에 맞춰 진행하고 있습니다. 계약서상 날짜보다 실제 잔금 지급일이 빠른 상태이니 8일에 신고하는 것이 좋습니다. 그리고 전입신고와 더불어서 확정일자를 빠르게 받아 두시기 바랍니다. 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있으니 이 둘은 동시에 진행 하시기 바랍니다.전입신고와 확정일자 모두 온라인으로도 가능하며,주민센터 방문해서 직접 처리도 가능하니 편하신 방법으로 받아 두시기 바랍니다.
부동산
Q. 가족간 부동산거래 세무조사 질문드려요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모와 자식 간에도 현재 시세와 비슷하게 부동산 매매계약을 진행하게 되면 일반적으로는 정상적인 거래로 보아 세무조사 대상이 되지 않을 가능성이 큽니다. 하지만 특수 관계인인만큼 정상적인 매매계약서 등 서류를 보다 꼼꼼하게 작성해 두시는 것이 좋을 것 같습니다.그리고 이 과정에서 가장 중요한 것은 바로 자금의 출처인데요... 자녀가 매수하는 경우 자녀가 매수자금을 어디서 마련했는지 확인할 가능성이 높으니 자금의 출처를 명확히 해두는 것이 필요합니다.부동산 감정평가를 통해서 부동산 가격을 책정하고 해당 금액을 기준으로 매매계약을 진행한다면 보다 더 명확한 거래로 보고 큰 문제를 삼지 않을 가능성이 큽니다.
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Q. 증여받은 토지 대출 알아보려하는데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공동 지분 토지의 경우 단독 소유 토지보다 대출이 어려운 경우가 많습니다. 이는 은행은 담보 대출 시 해당 토지를 경매로 처분 할 수 있어야 하는 데 지분만으로는 강제 처분이 어려울 수 있기 때문 입니다. 질문자님의 경우 전체 토지의 1/5만 소유하고 있기 때문에 전체 토지의 사용 권한이 제한적인 상황 입니다. 일부 금융기관의 경우 지분만으로도 대출을 해주는 경우도 있지만 이 경우 다른 소유자들의 동의가 필요한 경우가 많습니다. 동의가 없을 경우 토지 사용권이 제한적이어서 담보가치가 하락하게 됩니다. 해당 토지에 실제 창고 운영 또는 임대 등 계획이 있는 경우 사업다 대출 등의 가능성도 있을 수 있으니, 이러한 부분들에 대해서도 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.
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Q. 신축아파트의 입주자대표는 더 중요한건가요?!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트의 경우 입주자대표회의의 역할이 더 중요할 수 있습니다.신축 아파트는 입주 후 하자가 많을 가능성이 높고 시공사와 협의하여 무상 A/S 및 하자 보수를 최대한 요구해야 할 수 있는데 이 과정에서 입주자대표회의가 적극적으로 나서야 하자 보수 지연 등을 막을 수 있습니다. 또한 초기에는 건설사가 지정한 관리업체가 운영하는 경우가 많지만, 입주자들에게 유리한 업체로 변경이 가능하고 관리업체가 불투명한 운영을 하면 불필요한 관리비 지출이 발생할 수 있습니다. 이 때 입주자대표회의가 주도적으로 관리비 투명성을 확보하면 입주민 부담이 줄고 아파트 가치가 상승할 가능성이 큽니다.그리고 입주자대표회의가 외부 투자자 및 실거주자들에게 긍정적인 이미지를 심어주게 되면 전체적인 아파트 시세 안정에도 도움이 될 수 있습니다.이처럼 신축 아파트 초기 2~3년까지는 입주자대표회의의 역할이 중요하므로 적극적으로 참여해 주시는게 필요합니다.