안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 계약해지가 5개월남은 상태서 집을 비워논 상태로 이사했습니다 남은 5개월 관리비는 어찌되는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.남은 기간 동안의 관리비 부담은 상황에 따라 조금은 달라질 수도 있습니다.관리비의 기본 원칙계약서에 관리비 관련 책임에 대한 명시가 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 일반적으로 계약 기간 동안의 관리비는 세입자가 부담하는 것이 원칙 입니다.관리비는 입주자의 사용 여부와 상관없이 해당 세대의 점유 권한에 따라 청구되는 경우가 많습니다. 즉, 거주하지 않아도 청소비, 경비비, 공용전기료 등은 청구될 가능성이 큽니다.관리비 항목별 책임공용 관리비는 대부분 세대 점유자(세입자)가 계약 기간 동안 부담해야 합니다.수도, 전기, 가스 등 개별적으로 사용한 요금은 실제 사용량에 따라 계산되므로 비운 기간 동안 요금은 크게 줄어들 수 있으며 기본 요금만 부과될 것으로 보입니다.공용 전기료, 공용 수도료 등은 세대 점유와 관련이 있기 때문에 납부 의무가 있을 가능성이 높습니다.부동산에 내놓은 상태에서 관리비 처리 방법새로운 세입자가 들어오면 해당 시점부터 관리비 부담이 종료 됩니다.계약서상 이사 날짜와 실점유 기간을 기준으로 정산이 이루어 집니다.임대인과 협의하여 계약을 조기 종료할 수 있다면, 남은 기간 동안의 관리비 부담에서 벗어날 수 있습니다.임대인의 합의에 응하지 않는다면, 기존 계약 종료일까지의 관리비를 부담해야할 가능성이 높습니다.임대차 계약 종료일까지 관리비를 세입자가 부담해야 할 가능성이 높을 것으로 보입니다.계약 기간 동안 관리비는 세입자가 부담하는 것이 일반적인 원칙이지만, 상황에 따라 협의를 통해 조기 해지나 관리비 분담을 해결할 여지가 있습니다. 구체적인 내용은 임대차 계약서를 확인하고, 임대인과 원만한 협의를 진행하는 것이 중요 합니다.
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Q. 부산동래시장 장사잘되나요 근방집 비싸나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시세분석동래구 온천제3동 인근 매물 - 당근마켓에 따른 온천제3동 15평 투룸 매물이 1억 2,000만원에 매매로 나왔습니다.동래구 사직동 인근 매물 - 사직동에서 16.1평 아파트가 매매가 2억 9,900만원에 등록되어 있습니다.이러한 정보를 종합하면 동래시장 인근의 12평 투룸 매물은 상태와 위치에 따라 1억원 이상의 가격을 받을 가능성이 있을것 으로 보입니다. 특히, 최근 부동산 시장의 변동성과 지역별 특성을 고려하면 정확한 시세 파악을 위해 현지 부동산 중개업소와의 상담을 해보시는 걸 추천 드립니다.위 말씀 드린 내용은 현재 시점의 매물 정보이며, 실제 거래 시점과는 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 정확한 매매가 산정을 위해서는 인근 부동산 중개업소를 통해서 대략적인 시세라도 확인해 보시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 편의점gs25나..세븐일레븐하려면
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.편의점 창업에 필요한 초기 투자 비용과 수익성은 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 요즘 같은 불경기에는 매출과 수익률에 더 민감해지므로, 신중히 계획하는 것이 중요합니다. 아래에 편의점 창업과 관련된 정보를 정리했습니다.초기 투자 비용가맹비 - 1,000만원 ~ 5,000만원(브랜드에 따라 다르고 프로모션 시 할인도 가능)교육비 및 계약보증금 - 500만원 ~ 2,000만원점포 인테리어 비용 - 3,000만원 ~ 6,000만원(평수와 디자인에 따라 달라질 수 있음)초기 물류비 - 2,000만원 ~ 5,000만원총합 - 7,000만원 ~ 1억 5,000만원직영점 VS 가맹점직영점 - 초기 비용이 더 크고, 운영 부담이 큼. 대신 수익이 온전히 본인에게 돌아옵니다.가맹점 - 본사가 관리와 지원을 제공하며, 로열티(수익 배분) 구조가 있습니다.운영비용임대료 - 입지에 따라 100만워~1,000만원 이상 차이인건비 - 주간 1명, 야간 1명 기준 월 500만원 ~ 800만원전기/수도/관리비 - 월 100~300만원로열티 - 매출의 일정 비율(보통 20~40%, 브랜드 정책에 따라 다름)매출과 수익일일매출 - 300만원 ~ 1,000만원수익률 - 보통 매출대비 순수익률을 10~20%월 매출 3,000만원 일 경우 순수익을 약 300~600만원 수준고정비(임대료, 인건비 등)가 높으면 수익률이 낮아질 수 있슴.불경기에 편의점 창업의 장단점장점상대적으로 안정적 / 본사의 지원으로 리스크 완화 / 1인 가구와 간편식 수요 증가로 꾸준한 성장 가능성단점경쟁 심화 / 높은 초기 투자 비용과 낮은 수익률 / 입지와 상권에 따라 매출이 크게 차이남편의점 창업은 여전히 안정적인 사업 모델로 평가 받지만, 초기 투자 비용이 크고 경쟁이 치열 합니다. 불경기 속에서 입지 선정, 비용 효율화, 트렌드 반영이 성공의 열쇠 입니다. 추가적으로 창업 지원센터나 전문가와 상담하는 것도 도움이 됩니다.
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Q. 부동산 계약 시 꼭 확인해야 할 항목은 뭔가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매매나 전세 계약 시에는 계약서 작성 전후로 다양한 사항을 꼼꼼히 확인 하셔야 합니다.등기부등본 확인계약 상대방이 실제 소유자인지 확인이 필요합니다. 등기부 상 소유주와 계약자가 다르다면 대리인 증명 서류를 확인해야 합니다.근저당, 가압류, 가처분 등의 권리 제한이 있는지 확인 하시기 바랍니다. 문제가 있으면 계약을 재검토하거나 보증금 보호 대책을 마련해야 합니다.계약서 내용 확인소유자 이름, 주소, 연락처가 등기부등본과 일치 하는지 확인 합니다.부동산 주소, 면적, 용도 등 물건의 정보가 명확히 기재되어 있는지 확인 합니다.계약금, 중도금, 잔금 금액와 지급 기한이 명확히 기재되어 있는지 확인 합니다.특약으로 계약 해제 조건 , 시설점검, 수리 의무, 명도 날짜 등을 기재 하시기 바랍니다.전입세대 열람해당 부동산에 다른 세입자가 있는지 확인 합니다. 전입세대 열람을 통해 기존 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받은 상태 인지 알 수 있습니다.건물 상태 및 관리비 확인누수, 균열 등의 하자 여부를 직접 확인하시기 바랍니다.공동주택의 경우 관리비 체납 여부를 확인해 불필요한 분쟁을 예방하시기 바랍니다.전세보증보험 가능 여부해당 부동산이 전세보증보험 가입이 가능하지 확인 하시기 바랍니다. 보증보험은 전세금을 안전하게 보호하는 중요한 수단 중 하나 입니다.임대차 계약 시 추가 확인 사항전입신고 후 확정일자를 받아야 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.가능하다면 등기부네 전세권을 설정해두면 추가적인 안전장치가 됩니다.현장 확인직접 현장을 방문해 주변환경, 소음, 교통 등을 체크 하시기 바랍니다.해당 부동산이 용도 제한이나 규제를 받는 지역인지 관할 관청에 문의해 보시는 것도 좋습니다.계약 내용이 복잡하거나 의심스러운 부분이 있다면 부동산 전문가에게 도움을 받는 것이 좋으며,임대인과 협의가 필요한 사항은 계약서에 특약 사항 등으로 명확히 기재해 두시기 바랍니다.
부동산
Q. 건설 경기는 언제면 회복이 될까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건설 경기 회복 시점은 다양한 요인에 따라 달라지며, 경제 전반의 흐름, 정부 정책, 금리, 부동산 수요 등 여러 요소가 얽혀 있습니다. 현재(2024년 기준) 건설 시장이 침체된 이유와 회복 가능성에 대한 분석해 봅니다.현재 건설 경기 침체 원인글로벌 금리 인상이 지속되면서 부동산 개발 및 주택 구입 비용이 상승 하였습니다.높은 이자율은 부동산 구매를 억제하고 신규 건설 프로젝트의 자금 조달로 어렵게 만들었습니다.주택 가격 하락 및 거래량 감소로 인해 건설사들이 새로운 프로젝트에 적극 나서지 않고 있습니다.지방의 경우 인구 감소와 수요 부족이 더 심각해, 건설 사업의 수익성이 떨어지고 있습니다.글로벌 공급만 문제와 인플레이션으로 인해 건설 자재의 비용이 상승 했습니다.비용 부담이 커지면서 많은 중소 건설사들이 운영난을 겪고 있습니다.주택 공급 규제, 세제 변화, 개발 제안 등이 일부 지역에서 건설 경기를 위축시키는 요인이 되고 있습니다.건설 경이 회복 시점을 결정하는 요인금리가 인하되면 부동산 시장에 자금이 유입되고, 주택 구매가 늘어나며 신규 프로젝트가 활성화될 가능성이 높습니다.시장 전망에 따른 25~26년에 금리가 완만하게 하락할 가능성이 있습니다.공공 인프라 투자 확대, 민간 주택 공급 촉진 정책 등이 건설 경기 회복에 중요한 역할을 할 수 있습니다.정부가 지방 균형 발전 및 인프라 확충을 위해 대규모 사업을 추진하면 건설 업계가 활력을 되찾을 수 있습니다.주택 가격이 적정 수준으로 안정되고, 거래량이 증가하면 건설 수요가 자연스럽게 늘어납니다.특히, 수도권과 대도시 지역의 부동산 시장 회복이 주요 신호가 될 것 입니다.글로벌 공급만 문제가 해결되고 건설 자재가격이 안정되면 건설사들의 비용 부담이 줄어들게 됩니다.회복 전망고금리 기조가 유지되면서 건설 경기 침체가 계속 될 가능성이 높습니다.정부의 공공 주택 및 인프라 투자 확대 정책이 일부 지역에서는 효과를 발휘할 수 있습니다.25년 이후부터 금리가 점진적으로 하락하고, 부동산 시장이 안정되면 건설 경기가 서서히 회복될 가능성이 있스니다.특히 대도시와 수도권 지역부터 신규 프로젝트가 증가할 수 있습니다.27년 이후 부터는 인구 구조 변화가 본격적으로 영향을 미치면서 지방 건설 시장은 어려움을 겪을 가능성이 높습니다. 대규모 재개발 및 재건축을 중심으로 수도권과 주요 도시를 중심으로 성장할 가능성이 큽니다.건설경기는 25년 혹은 26년 금리 하락 시점에 서서히 회복할 가능성이 크며,지방 건설사들의 경우 수요 부족 문제로 회복이 더디며 공공사업 의존도가 높아질 수 밖에 없을 것으로 보입니다.