안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 양도소득세 필요경비 인정 여부
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기존 화장실 1개를 2개로 증설하는 경우, 해당 공사가 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정될 가능성이 높습니다. 다만, 인정 여부와 범위는 공사의 성격과 관련 증빙 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 아래 내용 참고 하시기 바랍니다.기본 원칠 - 자본적 지출과 필요경비자본적 지출: 자산의 가치를 증가시키거나 수익 창출 능력을 높이기 위한 지출로 양도소득세 계산 시 필요 경비로 인정 됩니다. ex) 증축, 대수선, 재건축 등수익적 지출: 단순한 유지보수를 위한 지출로 필요경비로 인정되지 않습니다. ex)화장실 타일 교체, 배수관 보수, 도색 등화장실 증설 공사의 경우1개의 화장실을 2개로 증설하는 공사는 단순 유지보수 목적이 아닌 자산의 구조적 변경에 해당할 가능성이 높습니다. 따라서 아래와 같은 조건을 충족하면 필요경비로 인정받을 수 있습니다.구조 변경: 새로운 화장실 걸치로 인한 자산 가치의 증가설비 추가: 배관, 전기 공사 등 기본 설비를 확장하여 성능을 개선공사 비용 인정 범위인정될 가능성이 높은 항목화장실 증설에 따른 배관 공사, 전기 공사, 방수 공사추가 화장실 설치 비용(변기, 세면대 등)기존 화장실의 구조 변경 및 공간 확보 공사인정되지 않을 가능성이 있는 항목기존 화장실의 단순 리모델링 비용(타일 교체, 기존 시설 보수 등)인테리어 장식 및 고급 마감재 추가비용 등필요경비 인정받는 방법공사 계약서 - 증설 공사임을 명확히 증명할 수 있는 계약서세부 내역서 - 공사 비용의 항목별 세부 내역지급 증비 - 공사 대금의 송금 내역, 세금계산서사안이 모호한 경우, 관할 세무서에 공사 내역을 설명하고 필요경비 인정 여부를 사전에 확인하실수도 있습니다.증설 공사는 자본적 지출로 인정될 가능성이 높아 양도소득세 필요경비에 포함될 수 있습니다. 전체 공사 내역 중 증설 관련 비용은 필요경비로 인정될 가능성이 크지만, 단순 리모델링 비용은 제외될 수 있습니다.구체적인 판단은 공사 내역과 증빙 자료에 따라 달라지므로, 세무 전문가와 상의하여 명확히 구분하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 전세 놓은집에 세입자가 나간다고 하는데 돌려주기 힘들때 세입자가 경매를 걸 경우 절차와 기간이 얼마나 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세입자가 전세금을 돌려받지 못해 경매를 진행할 경우의 절차와 일반적으로 걸리는 기간에 대해 안내 드립니다.세입자가 경매를 신청하는 절차세입자가 임차권등기명령이나 소송을 통해 전세금을 돌려 받이 위해 집주인의 부동산에 대해 경매를 진행 할 수 있습니다.세입자가 집을 비워준 상태에서 전세금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이를 통해 임대차보증금을 보호하면서도 다른 곳으로 이사를 갈 수 있습니다.세입자는 법원에 지급명령을 신청하거나 민사 소송을 제기합니다.지급명령은 소송보다 간단하며, 집주인이 이의 제기를 하지 않으면 판결 효력이 발생합니다. 만약 집주인이 이의 제기 시 정식 민사소송으로 전환이 됩니다.지급명령이나 소송 결과로 집행권원을 확보하면 경매를 신청할 수 있는 권한이 생깁니다. 집행권원을 토대로 법원에 경매를 신청하며, 법원은 경매 절차를 진행하고 부동산 매각 대금에서 세입자가 보증금을 우선 변제 받습니다.경매 절차 및 소요기간경매가 진행되는 데는 일반적으로 6개월에서 1년 정도 소요가 됩니다.경매신청 1~2개월, 강제집행 절차 개시 1~2개월, 감정평가 및 공고 1~2개월, 입찰 및 낙찰 1~2개월, 배당 및 잔금 지급 1~3개월중요한 포인트세입자는 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태라면 매각 대금에서 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.경매 진행 시 시간이 오래 걸리고 비용도 발생하므로 세입자와의 협의를 통해 원만히 해결하는 것이 최선의 방법 입니다.경매를 막으려면 보증금을 반환하거나 부동산 담보 대출 등을 활용해 자금을 마련해야 합니다.제언문제 해결을 위해 세입자에게 협조 요청을 하고, 원만한 방식으로 전세를 내보는 것이 가장 좋습니다.필요한 경우 담보 대출로 보증금을 마련해 반환 후 정리를 하시기 바랍니다.변호사 등 전문가 분들과 상의하여 해결 방안을 찾아 보시는 것도 하나의 방법 입니다.
부동산
Q. 주택청약 통장 납입금액은 2만원씩 넣고 있습니다. 그냥 단순히 기간만 채우고 있는데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택청약통장 납입을 멈추는 것이 좋을지에 대한 판단은 본인의 청약 목표와 주택 구매 계획에 따라 달라질 수 있습니다.납입금액을 줄이거나 멈추는 것이 유리한 경우청약 가점은 통장 가입 기간과 납입 횟수로 계산되며, 지역별 최대 인정 납입 금액을 초과하면 추가 납입은 가점에 영향을 미치지 않습니다.수도권: 총 납입인정 금액 300만원(월 2만원 기준 150개월)지방: 총 납입인정 금액 200만원(월 2만원 기준 100개월)이미 이 조건을 충족했다면 더 이상 납입하지 않아도 청약 점수에 불이익은 없습니다.민영주택 청약은 가입 기간과 가점제가 중요한데, 납입 금액 자체는 영향을 미치지 않습니다. 따라서 기간만 유지하면 됩니다.만약 청약 당첨 가능성이 낮거나 주택 구매 계획이 없다면, 납입금액을 줄이고 그 자금을 다른 투자나 저축에 활용하는 것도 고려해볼 만합니다.계속 납입하는 것이 유리한 경우국민주택 청약은 납입 금액이 당첨 우선순위에 영향을 미칩니다.지역별도 설정된 최대 납입 인정 금액에 도달하지 않았다면 계속 납입해야 유리 합니다.특히, 자녀가 있거나 특별공급(신혼부부, 다자녀, 생애최초)을 노리는 경우 납입 금액이 더 중요해 질 수 있습니다.가점 외에 납입 인정 금액이 많은 사람에게 우선권을 주는 경쟁 방식에서 유리해질 수 있습니다.청약 통장은 주택 구매 계획이 없어도 나중에 활용할 수 있는 자산이 될 수 있습니다. 특히 특별 공급이나 예비당청 기회를 활용하려면 가입 상태를 유지하는 것이 좋습니다.추천국민주택 목표 - 지역볍 납입 인정 금액까지 꾸준히 납입민연주택 목표 - 가입 기간만 유지하고 납입을 최소화.이미 납입 금액이 인정 한도를 초과했거나 가입 기간이 충분히 길다면 추가 납입은 불필요납입을 멈추지 않고 현재 금액이라도 유지하면 청약 통장을 해지하지 않고도 가입 상태를 유지할 수 있음납입을 멈출지에 대한 여부는 본인의 목표와 상활에 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트가 고층일수록 가격이 비싼 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트에서 높은 층수의 가격이 더 비싼 이유는 아래와 같이 몇 가지 요소들이 있기 때문 입니다.뷰와 조망권높은 층은 주변 풍경을 더 멀리까지 볼 수 있어 시야가 탁 트이고, 도시나 자연 경관을 감상하기가 좋습니다. 특히, 한강뷰, 바다뷰, 산뷰 등 특화된 조망권이 있을 경우 가격 차이가 더욱 커집니다.낮은 층에 비해 외부로부터의 시선이 차단되기 때문에 사생활 보호 측면에서 선호 됩니다.소음감소높은 층은 차량 소음, 보행자 소리, 어린이 놀이터 소음 등이 덜 들리기 때문에 더 조용한 환경을 제공합니다.아래층에서 들여오는 소음 걱정이 적어 더 선호가 됩니다.채광과 환기높은 층은 다른 건물의 그림자 영향을 덜 받아 햇빛이 잘 들어 옵니다.미세먼지나 배기가스의 영향을 덜 받으며, 바람이 더 잘 통하기 때문에 환기가 유리하다고 여겨집니다.프리미엄 이미지높은 층에 거주하는 것을 더 좋은 위치라는 인식이 있습니다. 특히 고급 아파트에서는 펜트하우스가 최상층에 위치하는 경우가 많아, 높은 층에 대한 프리미엄이 일반화된 경향이 있습니다.한 아파트 단지 내에서도 고층은 수량이 제한적이기 때문에 희소 가치가 부여 됩니다.개발사와 마케팅 전략건설사들이 일반적으로 높은 층을 더 높은 가격으로 분양하는 경향이 있습니다. 이로 인해 높은 층은 더 가치 있는 공간이라는 인식이 형성 됩니다.고층 세대에 한정적으로 제공되는 옵션 등이 있을 경우 고층의 가치가 더 올라가게 됩니다.지역적 요인만약 주변에 자연 경관, 강, 산, 공원이 있다면 이를 한눈에 조망할 수 있는 고층 세대의 가격이 올라 갑니다.도심이나 빽빽한 주거 지역에서는 높은 층이 주는 개방감과 쾌적함이 더 큰 가치로 작용 합니다.높은 층수의 아파트는 뷰, 소음감소, 채광과 같은 장점 때문에 많은 사람들이 선호하며,이로 인해 가격이 더 비싼 경향이 있습니다.하지만 자신의 생황 방식과 우선순위를 고려해 선택하는 것이 가장 좋습니다.
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Q. 만약 집을 구입하기 위한다면 적절한 시점은 언제인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집을 마련하는 최적의 시점을 정하는 것은 개인의 상황과 시장 상황에 따라 다르지만, 몇 가지 주요 요소를 고려하면 더 나은 결정을 내리는데 도움이 됩니다.개인의 재정적 상황대출 상환을 꾸준히 감당할 수 있는 소득이 있는지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 대출 한도는 개인의 소득과 부채 비율에 따라 결정이 됩니다.집 구매 비용 외에도 취득세, 중개수수료, 인테리어 비용 등 추가 비용이 발생하므로 이를 감안하여 충분한 자금을 마련해 두시기 바랍니다.집 구매 후에도 예기치 못한 상황을 대비해 생활비와 비상금을 별도로 확보해 두는 것이 좋요 합니다.대출 여건현재 금리 수준이 낮을 때 대출을 받는 것이 유리 합니다. 하지만 금리가 점진적으로 인상될 가능성이 있는 시기라면 신중히 판단하셔야 합니다.정부의 대출 규제나 완화 정책은 대출 가능 금액과 조건에 큰 영향을 미칩니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀 혜택 등 본인에게 유리한 상품을 최대한 활용하시기 바랍니다.대출 이자가 신용등급에 따라 달라질 수 있으므로, 대출 전 신용등급을 관리하는 것도 중요합니다.부동산 시장 상황집값이 상승세인지 하락세인지 확인해 보시기 바랍니다. 상승기에는 빠르게 결정을 내리는 것이 좋지만, 현재와 같이 하락기에는 안정적인 시점을 기다릴 필요가 있어 보입니다.매입하려는 지역의 개발 호재가 있는지, 생활 편의성을 살펴 보시기 바랍니다. 이는 집값 상승 가능성에 영향을 미칩니다.현재의 전세 가격이 매매 가격 대비 높다면, 매매가 더 유리할 수 있습니다.인생 계획가족계획과 연결하여 주택 구매 시점을 설정해 보시기 바랍니다. 자녀 교육을 고려한 학군 중심의 집 마련도 중요한 요소 중에 하나 입니다.직장 이동 가능성이나 근무지를 고려해 위치를 결정하는 것도 필요 합니다.구체적인 시점 정하기본인의 재정 준비가 완료된 시점에 집을 마련하는 것이 가장 중요합니다.과도한 부담을 줄이기 위해 대출 금리가 낮거나 집값이 안정적을 때를 노리시기 바랍니다.부동산 시장이 과열되었을 때보다는 조정 국면에서 구매하는 것이 유리 합니다.결론적으로...재정적으로 안정적을 때 집을 마련하는 것이 가장 안전하며, 시장 상황과 개인의 라이프스타일 계획을 종합적으로 고려해야 합니다.대출이나 집값에 민감하다면 주변 전문가나 금융 상담을 받아 구체적인 도움을 받는 것도 좋은 방법 입니다.