안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트분양시 프리미엄가격은 누가정하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 분양 시의 프리미엄은 분양받은 사람이 계약한 분양가에 추가로 붙는 웃돈을 의미하며,이는 일반적으로 시장의 수요와 공급에 의해 결정이 됩니다. 프리미엄은 공식적으로 개발사나 정부에서 정하는 것이 아니라, 다음과 같은 요인에 따라 시장 참여자들 사이에서 형성이 됩니다.프리미엄 형성과정분양가 - 처은 분양받을 때으 기본 계약 가격으로 정부나 건설사가 정한 금액 입니다.프리미엄 - 분양 이후 해당 분양권이 거래될 때 붙는 추가 금액으로, 매도자와 매수자 간 협상으로 결정이 됩니다. 예를 들어, 어떤 아파트의 분양가가 5억원인데, 프리미엄이 1억원 이라면 해당 분양권을 사기 위해 6억원을 지불해야 합니다.프리미엄 결정 요인입지조건 - 학교, 교통, 상업시설 등의 접근성이 좋을 수록 프리미엄이 높아집니다.분양가 대비 시세 차익 - 분양 당신의 가격이 주변 시세보다 낮거나, 향후 가격 상승 가능성이 높을 경우 프리미엄이 붙습니다.분양권 제한 - 분양권 전매 제한 기간이 끝나거나 완화되었을 때, 시장에서 거래 가능성이 열리면서 프리미엄이 형성됩니다.개발호재 - 주변 지역에 교통망 신설, 상업지구 개발 등이 예정되어 있으면 프리미엄이 높아질 가능성이 큽니다.시장의 경기 상황 - 부동산 경기가 호황이면 프리미엄이 상승하고, 침체기에는 낮아지거나 사라질 수 있습니다.프리미엄의 법적-제도적 측면분양권 전매 제한정부 규제에 따라 일부 지역에서는 분양권의 전매가 제한되며, 전매 제한 기간에는 프리미엄을 붙인 거래가 불법으로 간주될 수 있습니다.전매가 허용되는 시점부터 거래가 가능하며, 이때 프리미엄이 본격적으로 형성됩니다.계약금 및 중도금 납부분양권의 매도자는 보통 계약금과 납부된 중도금 금액에 프리미엄을 더한 금액을 요구합니다.매매가 + 프리미엄 구조의 일반성아파트 분양권 거래에서 매매가와 프리미엄을 합한 총 금액을 기준으로 거래가 이루어지는 것이 일반적입니다.매매가는 건설사가 책정한 금액이며, 프리미엄은 매도자가 시장 상황에 맞춰 요구하는 금액 입니다.따라서 매매가 + 프리미엄 구조는 분양권 시장에서 흔히 나타나는 방식 입니다.주의할 점실거래 신고 - 프리미엄이 포함된 거래 금액은 반드시 실거래가로 신고해야 하며, 이를 누락하거나 축소 신고할 경우 세금 문제가 발생할 수 있습니다.전매 제한 여부 화인 - 거래 전에 해당 아파트의 전매 가능 여부와 법적 제약 사항을 반드시 확인 하시기 바랍니다.시세 파악 - 실제 시세와 비교하여 프리미엄 금액이 합리적인지 충분히 조사해야 합니다.프리미엄은 공식적인 가격이 아닌 시장 거래에서 형성되는 웃돈 입니다. 분양가는 건설사가 정하지만, 프리미엄은 매수자와 매도자의 수요-공급 상황에 따라 결정됩니다. 따라서 아파트 분양권 거래시에 프리미엄의 형성요인과 합법성을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요 합니다.
부동산
Q. 토지의 집약도는 어떻게 구할수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지의 집약도는 토지가 얼마나 효율적으로 사용되고 있는지를 평가하는 지표로, 다양한 방식으로 계산할 수 있습니다. 토지의 집약도를 구하는 방법은 사용목적에 따라 다르지만, 일반적으로 다음과 같은 지표를 활용합니다.용적률계산방법용적률 = (건축물의 연적적 합계/대지면적) * 100용적률은 특정 토지에 지어진 건축물의 총 연면적이 토지 면적에 대해 얼마나 큰지를 나타냅니다.값이 높을수록 건축물이 많거나 고층으로 지어져 있어 토지가 더 집약적으로 사용되고 있음을 의미합니다.건폐율계산방법건폐율 = (건축물의 건축면적/대지면적) * 100건폐율은 건축물이 대지 위에 차지하는 면적의 비율을 나타냅니다.값이 높을 수록 땅의 표면적이 더 많이 사용되고 있는 상태를 나타냅니다.토지이용강도지수토지이용강도지수는 용적률, 건폐율, 건축물 층수, 인구밀도 등 여러요소를 종합적으로 고려하여 계산합니다. 이를 통해 보다 다각적으로 집약도를 평가할 수 있습니다.농업에서의 토지 집약도농업에서는 단위 면적당 생산량을 기준으로 토지집약도를 평가 합니다.계산방법농업 생산 집약도 = 단위면적당 생산량 / 사용된 자원의 양(비료, 노동력 등)건축 및 도시 계획에서는 용적률과 건폐율이 주로 사용됩니다.사회적, 경제적 맥락에서는 인구밀도, 고용밀도, 경제적 집약도 등을 선택합니다.
부동산
Q. 서울에 9억 미만 한강뷰 아파트 있을까요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 주신 조건으로 알아본 몇 가지 단지 추천 드립니다.마포구 망원동 일대망원동은 한강과 밀접해 있으며 일부 단지에서는 한강 조망이 가능 합니다.한강밤섬바이는 2010년 완공된 488세대의 아파트로 5층 이상의 대부분의 세대에서 한강 및 범섬 조망이 가능 합니다.송파구 풍납동선사현대아파트는 전용 58m2의 경우 최근 8억 1,500만원에서 8억 7,000만원에 매매 되었습니다.강서구 지역한강극동아파트는 895세대 규모로, 한강 조망이 가능한 세대가 있습니다.위와 같이 말씀하신 한도로 한강 조망 가능한 아파트들이 있으나,시세는 계속해서 변하고 있으므로 최신 시세를 다시 한 번 살펴 보시는 걸 추천 드립니다.그리고, 실제로 방문하여 조망권과 주변 환경을 추가로 확인해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 신축 아파트의 경우에도 장기수선충당금을 징수하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트에서 장기수선충당금을 징수하는 이유는 장기적인 관점에서 아파트의 주요 시설물을 유지보수 하기 위한 준비를 하기 위해서입니다. 신축아파트라고 하더라도 관리 규정상 장기수선충당금을 징수해야 하는 이유는 아래와 같습니다.법적 의무공동주택관리법 제 30조에 따르면, 150세대 이상의 공동주택은 장기수선충당금을 의무적으로 적립해야 합니다.이는 아파트의 주요 공용실설의 장기적인 유지보수를 위해 필요합니다.신축아파트라고 하더라도 시간이 지난면 필연적으로 시설이 노후화되므로, 이를 대비해 초기에 적립을 시작합니다.시간의 경과에 따른 노후화 대비신축 아파트라도 사용 기간이 늘어나면 노후화가 진행 됩니다.엘리베이터, 배관, 외벽, 방수 시설 등 주요 시설은 일정 시간이 지나면 교체나 보수가 필요합니다.장기수선계획에 따라 주기적인 점검과 수리가 필요하므로, 미리 충당금을 적립해 두는 것이 합리적 입니다.적립의 부담 분산장기수성충당금을 초기에 적랍하지 않고, 시설물이 노후화되었을 때 한꺼번에 큰 비용을 부과한다면 주민들에게 경제적인 부담이 클 수 있습니다.초기부터 일정 금액을 꾸준히 적립함으로써 주민들의 부담을 분산 시키는 효과가 있습니다.입주 초기에 발생하는 유지비용신축 아파트라도 초기에는 예상치 못한 보수 작업이 필요할 수 있습니다.하자 보수와는 별개로 공용시설의 초기 유지관리 비용이 발생할 수 있으며 이를 장기수선충당금으로 보완할 수 있습니다.사용 시점에 대한 유연성신축 아파트의 경우 초기에는 장기수선충당금을 적립만 하고 사용하지 않을 수도 있습니다. 하지만 관리주체는 반드시 매년 장기수선계획서를 작성-검토하여 필요 시 사용 계획을 수립합니다.신축 아파트에서도 장기수선충당금을 징수하는 이유는 장기적인 관리와 유지보수에 대한 선제적 준비를 하기 위해서 입니다. 이를 통해 주민 부담을 분산 시키고, 아파트의 가치를 유지하며, 예상치 못한 문제에 대비할 수 있습니다.충분한 답변이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 인천쪽으로 갈수록 부동산 가격이 너무 저렴해지는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울을 중심으로 수도권 부동산 시장이 대부분 상승세를 보였지만, 인천 지역의 부동산 시장이 상대적으로 더디게 상승하거나 정체된 이유는 여러 요인에서 찾을 수 있습니다. 송도 신도시처럼 입지가 좋은 곳도 있는데, 인천 전체적으로는 다른 수도권 지역과 차별화된 특성이 있습니다. 주요 이유들을 정리하면 다음과 같습니다.공급 과잉인천은 대규모 개발이 지속적으로 이루어져 주택 공급이 많습니다. 송도, 청라, 영종 국제도시 등 대규모 택지 개발과 신축 아파트가 꾸준히 공급되고 있습니다.공급 과잉은 수요를 초과해 가격 상승을 제한하는 주요 요인 중 하나 입니다.상대적으로 낮은 수요인천은 서울 및 경기 남부에 비해 직장 접근성이 떨어지는 경우가 많습니다. 송도는 주거 환경이 좋지만, 서울 주요 업무지구와의 출퇴근 시간이 길거 실거주 선호도가 떨어질 수 있습니다.수도권 내에서 인천보다 더 가까운 지역(광명, 부천 등)에 대한 선호도가 높습니다.인프라 구축 속도송도와 같은 신도시는 도시 설계가 훌륭하고 잠재력이 크지만, 아직 상업, 문화, 교통 인프라가 완전히 자리 잡지 않았습니다. 예를 들어, 송도 내부에서 생활 편의성은 우수하지만 서울로의 접근성은 여전히 부족하다는 평가가 많습니다.인천만의 의식인천은 공단 지역과 산업 도시 이미지가 강해 일부 지역의 거주 선호도가 낮습니다. 특히, 구도신(주안, 부평)과 신도시(송도, 청라) 간 격차가 크다는 점도 영향을 미칩니다.이러한 이미지로 인해 외부 투자자들보다 거주 중심의 실수요자가 많아 투자 열기가 상대적으로 덜합니다.미래 전망인천의 부동산 시장은 단기적 한계에도 불구하고 장기적으로는 긍정적인 요인들이 있습니다.GTX-B노선과 제 2경인선, KTX연장 등이 예정되어 있어 서울 접근성이 개선될 전망 입니다.송도의 국제 업무지구, 청라의 금융단지 등이 완성되면 자족 기능이 강화될 것입니다.인천의 집값이 수도권 내보다 비교적 저렴하기 때문에 장기적으로 인구 유입이 지속될 가능성이 높습니다.송도처럼 살기 좋은 지역은 앞으로도 가격이 꾸준히 상승할 가능성이 있으나, 인천 전반의 부동산 시장을 서울이나 경기 주요 지역과 비교해 공급 과잉 해소와 인프라 구축이 해결되어야 상승 속도가 빨라질 것으로 보입니다.