안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 상업용 부동산 시장의 변화 트렌드와 원인은 무엇일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.코로나19 팬데믹은 오프라인 매장과 오피스의 수요를 급격히 감소시키는 계기가 되었으며, 이러한 변화는 단기적 충격을 넘어 장기적인 구조적 변화로 이어질 가능성이 큽니다. 비대면 서비스의 확산과 디지털 전환 가속화가 상업용 부동산 시장에 미치는 영향은 다음과 같습니다.오프라인 매장 수요 감소의 지속 가능성비대면 소비가 급성장하며, 오프라인 매장의 역할이 축소되었습니다.일부 대현 유통업체와 브랜드는 매장 축소와 온라인 중심 운영으로 전략을 전환 했습니다.이는 온라인 쇼핑의 지속적인 성장으로 이어지고 있습니다. 전 세계적으로 전자상거래 시장은 계속 성장 중이며, 이로 인해 대형 쇼핑몰이나 거리 상권의 공실률이 높아질 가능성이 큽니다. 특히 일상 소비재와 전자제품 중심으로 오프라인 구매 수요가 줄어들고 있습니다.체험형 매장, 플래그십 스토어 등은 고객 경험을 제공하는 공간들은 새로운 수요를 창출하고 있습니다.오피스 수요 감소와 새로운 트렌드코로나 19 이후 원격근무와 하이브리드 근무 모델이 급속히 확산되면서, 오피스 공간의 필요성이 줄어들었습니다. 기업들은 고정비용 절감을 위해 대형 오피스 공간을 축소하거나 공유 오피스를 활용하고 있습니다.일부 기업은 사무실로 완전 복귀를 시도하고 있지만, 많은 기업이 원격근무와 사무실 근무의 혼합형 모델을 채택하고 있습니다. 이는 대형 오피스 공간에 대한 수요를 줄이고, 소규모 공유 오피스 또는 위성 오피스 수요를 증가시킬 가능성이 있습니다.기업들은 단순한 업무 공간에서 협업, 회의, 커뮤니케이션 중심 공간으로 오피스를 재구성하고 있습니다. 이는 전체 면적은 줄이되, 공간당 효율성과 편의성을 높이는 방향으로 변화하고 있습니다.미대면 서비스 확산이 상업용 부동산 시장에 미치는 영향비대면 서비스가 확산되면서 물류센터와 풀필먼트 센터에 대한 수요가 급증하고 있습니다. 특히 라스트 마일 배송(고개과 가까운 물류 허브) 수요가 높아져 도시 근처 소규모 물류센터 건설이 늘어나고 있습니다.공실률이 높아진 기존 상업용 부동산은 주거, 물류 혹은 커뮤니티 공간으로 전활될 가능성이 큽니다.데이터센터,클라우드 컴퓨팅 센터, 디지털 기업을 위한 사무 공간 등 테크 기반 부동산 수요가 증가하고 있습니다.비대면 서비스의 확산은오프라인 매장과 전통적 오피스 수요는 감소세가 지속될 가능성이 크며,대신 물류센터, 데이터센터, 공유 오피스와 같은 새로운 유형의 부동산 수요가 늘어날 것입니다.상업용 부동산 시장의 투자 방향은 디지털 전환과 유연한 공간 활용에 맞춰 재편될 것으로 보입니다.장기적으로는 도시 중심지보다 지역 분산화와 다목적 공간 개발이 새로운 기회로 부상할 것입니다.
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Q. 글로벌 경제 위기가 한국 부동산 시장에 미치는 파급 효과는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리 상승의 영향글로벌 경제위기가 발생하면 주요 국가들은 금리를 인상하거나 유지하는 경우가 많습니다. 한국도 이를 따라 금리를 높이는 경우가 많으며, 이는 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다.금리가 오르면 주택담보대출 금리가 함께 상승하여 대출을 통한 부동산 구매 수요가 감소합니다.특히, 높은 부채를 가진 가구는 이자 부담이 커지면서 집을 팔아야 하는 상황에 직면할 수 있습니다.이는 매물 증가로 이어져 가격 하락 압력을 가중 시킵니다.글로벌 경기 침체의 영향글로벌 경기 침체는 기업 수익 감소와 수출 감소로 이어지며, 고용 불안정과 실질 소득 감소를 초래합니다.이는 내 집 마련이나 신규 투자에 대한 소비자의 여력을 감소시켜 부동산 시장을 위축 시킬 수 있습니다.건설사는 경기침체로 자금 조달이 어려워지고, 새로운 프로젝트 착수를 꺼리게 됩니다.이는 공급부족으로 이어질 가능성이 있지만, 수요가 감소하면 공급 부족의 효과는 제한적일 수 있습니다.소득 감소로 인해 자가 주택 수요는 줄고, 임대 주택 수요가 늘어날 수 있습니다.환율 변동의 영향환율 상승은 외국인 투자자들에게 한국 부동산의 매력이 떨어지게 만듭니다.외국인 자금 이탈로 인해 상업용 부동산 시장이나 특정 지역에서의 수요 감소가 나타날 수 있습니다.환율 상승은 수입 건축 자재 가격을 올려 건설비용을 증가시킵니다.이는 신규 주택의 분양가 상승 또는 건설 프로젝트 연기/중단으로 이어질 수 있습니다.종합적으로 보면...단기적 - 금이인상, 투자심리 위축, 자금 조달 어려움으로 인해 거래량 감소 및 가격 하락 압력이 커질 가능성이 높습니다.중장기적 - 정부의 정책 대응에 따라 부동산 시장이 안정화될 수 있지만, 장기적인 불확실성은 남을 수 있습니다.지역별 차별화 - 서울 및 주요 도시는 상대적으로 가격 조정 폭이 작을 가능성이 크지만, 지방의 경우 수요 감소와 공급 과잉으로 인해 가격 하락이 더 클 수 있습니다.
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Q. 무한계약갱신법에 대해서 최대한 설멸해주세요. 그리고 이로 인해 예상되는 부동산 시장에서의 예상 영향도 알려주세요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무한 계약 갱신법이라 세입자가 임대 계약을 갱신할 수 있는 권리를 사실상 무기한으로 보장하는 법을 의미합니다.임대계약이 끝날 때마다 세입자가 원하면 무한정으로 계약을 갱신할 수 있으며, 집주인은 법적으로 인정되는 제한적인 사유가 아니면 갱신을 거부할 수 없습니다. 갱신 시 임대료 인상 폭이 일정한 비율(연 5% 이하)로 제한 됩니다.이는 임대료 급등을 억제하여 장기적으로 부동산 시장의 변동성을 줄일 수 있어서,세입자는 안정적으로 한 곳에 머물 수 있어 이사나 임대료 급등에 대한 걱정이 줄어들고, 임대 수익을 목적으로 한 단기 투자나 투기가 줄어들 수 있습니다. 그리고 임대료 상승으로 인한 경제적 불안이 줄어들어 소비나 저축 여력이 늘어날 수 있습니다.그러나....집주인들이 세입자와 계약 갱신을 계속 유지해야 한다는 부담으로 임대 시장에서 빠질 가능성이 있고,새로운 세입자를 받을 때는 기존 계약 갱신 시 적용되는 인상률 제한이 없기 때문에 초기 임대료가 급격히 상승할 가능성이 높습니다. 특히 갱신이 어려운 단기 계약에서는 높은 임대료가 형성될 수 있습니다.임대 수익이 줄어드는 상황에서 일부 집주인들은 부동산을 매도하거나 매수자들이 임대 목적으로 부동산을 구입하는 동기가 약화될 수 있어 이는 부동산 시장에 매물이 늘어나 집 값 하락 압력으로 작용할 수도 있습니다.또한, 집주인들이 법적 구속을 피하기 위해 정식 임대 계약 대신 구두 계약 등 비공식 계약을 선택하는 사례가 늘어날 위험이 있을 수 있습니다.무한 계약 갱신법의 경우...단기적으로는 세입자 보호와 주거 안정성은 높아질 수 있다는 장점이 있지만,장기적으로 봤을 때 임대 시장에서의 공급부족, 임대료 초기 급등, 매매 시장의 혼란 등의 부작용이 발생할 위험이 있습니다.
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Q. 전세를 월세로 변경에관한 궁금한질문들
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.각각 질문에 대한 답변 드립니다.집주인의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.>집주인이 당장 현금이 필요하거나 전세보증금을 돌려주기 어려운 경우, 일부를 월세로 전환하면 매달 일정한 수입을 얻을 수 있으므로 긍정적으로 받아들일 가능성이 높습니다.>특히, 이자율이 높은 상황에서 집주인이 전세금을 은행에 예치하는 것보다 월세로 수익을 얻는것이 더 유리할 수 있습니다.>일부 집주인들은 전세 보증금이 안정적으로 들어오늘 것을 선호합니다. 월세 수입은 소액으로 분산되기 때문에 집주인 입장에서는 관리가 번거롭거나 불확실하게 느껴질 수 있습니다.>집주인이 전세보증금을 다른 투자에 활용 중이라면, 월세로의 전환은 집주인에게 단기적으로 불리할 수 있습니다. 이 경우, 보증금을 줄이는 것에 소극적일 수 있습니다.전세금을 월세로 전환하는 데에는 일정한 계산 기준이 존재하지만, 최종적으로는 집주인과 세입자의 협의로 결정을 합니다. 법적으로 정해진 규칙은 없지만, 일반적으로 사용되는 계산 방식과 협상 가능성을 아래와 같습니다.전월세 전환율 - 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로...월세 = (전세금에서 줄어든 금액 * 전원세 전환율) / 12ex) 1억원 중 5천만원을 월세로 전화하는 경우 / 전월세 전환율이 5% 인 경우>월세 = (5,000만원 * 0.05) / 12 = 약 20.8만전월세 전황율 > 정부는 전월세 전환율의 상한선을 권고하지만 강제성은 없습니다.2023년 기준 기준금리에 3~4%를 더한 수준이 권고된현재 기준금리가 3.5% 정도라면, 전월세 전환율은 6.5%~7% 정도 수준수도권의 경우 4~6% 수준이 일반적이라고 합니다.전세에서 월세로 전환하는 경우 새로운 계약서를 작성하거나 계약 내용을 수정하셔야 하며,월세로 전환하면 집주인은 월세 소득에 따른 세금을 부담하게 되므로, 이 점이 협상에 영향을 미칠 수 있습니다.
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Q. 오피스텔 2주택에 포함되는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔이 2주택에 포함되는지 몇 가지 조건에 따라 달라집니다. 주로 해당 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는지와 관련 법규에 따라 결정 합니다.주택으로 사용하는 경우(2주택 포함 가능성 있음)오피스텔이 주거용으로 사용되고 있다면 이는 주택으로 간주되어 2주택 규제에 포함될 가능성이 있습니다.오피스텔 내부에 주방, 화장실, 침실 등 주거 기능이 있는 경우주민등록상 주소지가 해당 오피스텔로 등록된 경우업무용으로 사용하는 경우(2주택에서 제외 가능)오피스텔이 업무용으로 사용되고 있다면 이는 일반적으로 주택으로 간주되지 않으면 2주택 규제에서 제외 됩니다.임대 계약서에 업무용으로 명시된 경우오피스텔의 용도가 사업자등록과 연결된 경우주민등록상 주소지가 다른 곳에 있는 경우기타국세청이나 지자체에서 오피스텔을 주택으로 포함하는지 여부는 실제 용도에 따라 달라지므로, 주거용인지 업무용인지 명확히 구분할 수 있는 증빙자료(임대차 계약서, 사업자등록증 등)를 준비하는 것이 중요합니다.조세문제나 규제 적용 가능성이 걱정된다면 구체적일 용도와 관련 서류를 바탕으로 세무사나 전문가와 상담해 보시는 걸 추천 드립니다.