안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 실거래보다 낮은 다운계약해도 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론적으로 말씀드리자면 다운 계약서는 부동산 거래와 관련된 세금 부담을 줄이기 위해 종종 사용되는 방법이지만,이는 법적으로 명백한 불법 행위에 해당하며 심각한 법적 문제를 초래할 수 있으니 하시면 안됩니다.다운계약은 실거래가 신고를 왜곡하는 행위로 부동산 거래신고 등에 관한 법률을 위반하게 됩니다.다운계약을 통해 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등의 과세 기준을 낮추어 탈세를 시도하는 것은 조세범처벌법 위반입니다.매수인 입장에서는 실거래가보다 낮은 금액으로 신고한 경우 적발 시 가산세가 부과될 수 있으며,심한 경우 형사 처벌까지 받으실 수 있습니다.이를 알고 있으면서 계약서를 작성한 공인중개사도 면허취소, 벌금부과, 형사 처벌등이 이루러질 수 있습니다.이에 반드시 실거래가를 정확히 신고하셔야 하면 부동산 거래의 투명성을 지키는 것이 바람직 합니다.
부동산
Q. 건물 임대차 계약 목적물 기재 질문입니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건물 전체와 주차장 부지를 명확히 포함시키기 위해 임대차계약서 작성 시 임차 목적물 항목을 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다.임차목적물 기재 방법건물이 속한 부동산 주소와 건물 이름을 명시 합니다.건물 전체라는 문구를 포함하여 해당 건물의 모든 층과 공간을 포함함을 명확히 합니다.주차장 부지가 임대 범위에 포함됨을 명확히 기재 합니다.주차장 부지의 위치, 크기, 사용 조건 등을 구체적으로 명시 합니다.계약서에 해당 건물과 주차장의 지적도, 평면도를 첨부하여 계약 범위를 시각적으로 명확히 합니다.추가적으로 고려할 사항주차장 사용 조건 - 전용 사용권인지 다른 사용자와 공유하는지 구분하여 명시 / 유지관리 책임 및 비용 부담 여부 기재건물이나 주차장에 해당하는 공용시설이 포함되는지 여부를 계약서에 추가건물과 주차장이 제 3자의 권리에 여향을 받지 않음을 확인임차 목적물 작성 시 건물의 주소, 범위, 주차장의 위치와 크기를 구체적으로 기재하고,지적도나 평면도를 첨부하여 목적물의 범위를 명확히 하실 수 있습니다.
부동산
Q. 전세계약청구권이 언제까지 유효한지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세계약 갱신청구권은 세입자가 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리이며,주요 내용을 추리면 아래와 같습니다.행사 조건기존 전세계약의 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있으며, 갱신 요청 시 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절 할 수 없습니다.1회에 한하여 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.갱신 시 기존 계약의 조건을 기본으로 하되, 임대료는 법적 상한성(연 5% 이내)에서 조정될 수 있습니다.갱신된 전세계약은 2년 간 유효 합니다.거절 할 수 있는 경우임대인이 실거주 하는 경우임차인이 계약 의무를 위반한 경우계약 해지가 이미 합의된 경우주택이 철거되거나 재건축될 예정인 경우궁금하신 갱신 청구권은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있으므로,현재 갱신을 요구한 경우이니 거절의 사유가 없는 한 이에 응하셔야 합니다.
부동산
Q. 역레버리지란 무엇이며, 부동산 시장에서는 어떻게 작용하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.역레버리지란 자산 투자에서 레버리지를 활용했을 때 예상했던 수익률보다 비용이 더 높아지는 상황을 의미합니다. 즉, 부동산 투자나 기타 자산 투자에서 차입금에 따른 이자 비용이 자산에서 발생하는 수익률보다 높아져 손실이 발생하는 상태를 뜻합니다.부동산 시장에서 역레버리지는 주로 다음과 같은 상황에서 발생하며, 시장에 여러 영향을 미칩니다.금리상승 - 부동산 투자에서 대출을 활용할 경우, 대출 금리가 임대 수익률이나 자산 가치 상승률을 초과하면 역레버리지가 발생합니다. 고금리환경에서는 대출이자 부담이 증가 합니다.임대수익 감소 - 부동산 경기 침체로 임대료 하락이나 공실 증가가 발생하면 수익률이 떨어져 대출 이자를 감당하지 못할 수 있습니다.자산가치 하락 - 부동산 가격이 하락하면 대출로 투자한 자본 대비 원금 손실 가능성이 커지며, 부동산 매도 시 손실이 확대될 수 있습니다.역레버리지 발생으로 투자 심리가 위축되고, 자산 매도 증가, 공실률 증가, 금융기관 리스트 발생 등 부동산 시장에도 다양한 영향을 미치게 됩니다.금리 상승이나 부동산 시장 침체 시기에 투자자들에게 큰 부담을 줄 수 있는 중요한 리스크로 부동산 시장에는 대출 기반 투자가 일반적으로 금이와 시장 상황에 민감하게 반응하게 되어 있습니다.
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Q. 임대료 규제가 장기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대료 규제는 세입자를 보호하고 주거비 상승을 억제하기 위한 정책으로 시행되지만, 장기적으로 부동산 시장에 다양한 긍정적/부정적 영향을 미칠 수 있습니다.임대료 규제 긍정적 영향임대료의 급격한 상승을 막아 세임바들이 안정적으로 거주할 수 있습니다.특히 저소득층이나 취약 계층이 주거비 부담에서 해방되어 더 나은 삶의 질을 누릴 가능성이 높아 집니다.임대료 규제를 통해 주거권을 보장하여 사회적 갈등과 불평등을 완화할 수 있습니다.저소득층이 도심에 계속 거주할 수 있어 도심 지역의 경제적 다양성을 유지할 가능성이 있습니다.임대료 규제 부정적 영향임대료 수익성이 낮아지면서 건물주가 임대주택 공급을 줄이거나 매물을 매도할 가능성이 있습니다.규제로 인해 임대수익 기대가 줄어들면 개발업자와 투자자가 임대주택 건설에 소극적일 수 있습니다.규제된 임대료 외에 보증금 과다요구, 현금 추가 지급 요구 등 비공식적인 관행이 나타날 수 있습니다.기존 임대주택 소유주가 임대료를 제한받는 것을 피하기 위해 매물을 시장에 내놓지 않으려는 경향이 생길 수 있습니다.매물이 줄어들면서 새로운 세입자가 주택을 구하기 어려워질 수 있습니다.부동산 시장의 영향부동산 투자 매력 감소시장 유동성 감소소유 중심 사회로의 변화공공임대 주택 확대 필요성 증가효과적인 임대료 규제는 시장의 균형을 유지하면서 세임자와 임대인 간의 이해관계를 충족시킬 수 있습니다.