안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 일반종량제봉투를 낱개로 사는 것과 묶음으로 사는 것은 개당 가격이 동일한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반 종량제봉투는 낱개로 사든 묶음으로 사든 개당 가격은 동일한 것이 원칙입니다. 그러나 현실에서는 판매처나 판매 방식에 따라 약간의 차이가 있을 수 있습니다.1. 낱개 vs 묶음: 개당 가격은 같은가요?원칙적으로는 동일합니다.지자체에서 정해진 가격으로 납품되므로, 낱개든 묶음(보통 10장)든 개당 가격은 동일해야 합니다.예외적인 경우일부 편의점, 마트 등에서는 낱개 판매 시 소액 단위 반올림이나 편의비 명목으로 10~50원 정도 더 붙는 경우도 있습니다.반대로 묶음으로 구매 시 할인하는 곳은 거의 없습니다. (종량제봉투는 할인 판매가 법적으로 금지된 지역도 많음)2. 종량제봉투가 지역별로 다른 이유지자체 조례에 따라 운영종량제봉투는 시·군·구청 단위로 가격, 규격, 디자인이 정해지며, 이 때문에 가격이나 봉투 색상이 지역마다 다릅니다.예: 서울과 부산의 20L 봉투 가격이 다르고, 봉투 색도 다를 수 있습니다.쓰레기 처리비용 차이각 지자체의 폐기물 처리 방식 및 비용이 다르기 때문에, 주민에게 부과되는 봉투 단가도 다릅니다.예를 들어, 쓰레기를 소각하는 지역과 매립하는 지역의 처리 단가가 다름.재정 자립도와 주민부담 조절재정이 넉넉한 지자체는 상대적으로 봉투 가격을 낮게 책정할 수 있고,예산이 부족한 지자체는 쓰레기 처리 비용의 일부를 주민이 부담하도록 봉투 단가를 올리기도 합니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 부부의 경우 아파트 구입시 배우자 한사람으로 구입하는 것이 좋은가요? 아니면 부부 공동명의로 구입하는 것이 좋은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부부가 아파트를 구입할 때 단독 명의로 할지, 공동 명의로 할지는 주택의 가격, 거주 목적(실거주 vs 투자), 부부의 소득 구조, 향후 계획(증여/상속 등) 등에 따라 달라집니다. 관련하여 기본적인 장, 단점들 정리해 보았습니다.부부 공동명의의 장점양도소득세 절세 효과집을 팔 때 발생하는 양도차익을 공동명의라면 1/n로 분산하여 과세되므로, 누진세 구조에서 세 부담이 줄어듭니다.예: 1억 차익이 한 사람에게 몰리면 1억 전체에 세금이 부과되지만, 공동명의면 각자 5천만 원으로 나뉘어 낮은 세율이 적용됩니다.종합부동산세(종부세) 절세 가능부부가 각각 1주택을 보유한 셈이 되어 합산과세가 피할 수 있어 유리할 수 있습니다.특히 1세대 1주택인 경우, 공시가격 9억 원 초과 시 종부세가 발생하므로 이를 공동명의로 나눌 수 있습니다.상속 및 증여 계획이 유연해짐공동 소유 구조는 자산 이전을 자연스럽게 나눌 수 있는 구조로서, 추후 증여 또는 상속 설계가 쉬워집니다.부부 공동명의의 단점취득세 감면 혜택 미적용 가능생애최초주택 구입, 신혼부부 특별공급 등 일부 혜택은 단독명의일 때만 가능한 경우가 많습니다.대출 한도 제약공동명의로 하면 두 사람 모두 DSR(총부채원리금상환비율) 심사 대상이 됩니다. 즉, 대출 한도는 줄어들 수 있음.분할/이혼 등 문제 발생 시 복잡공동명의는 나중에 관계 변화나 자산 분리 시, 지분 정리가 필요하고 법적 문제로 비화될 수 있습니다.향 후 시세 차익이 커질 것으로 예상이 되는 경우 양도소득세 분산 효과를 위해 공동명의가 유리할 수는 있습니다.
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Q. 엔화 하락시 일본 시민들은 어떤 영향을 받을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일본인들이 일상에서 ‘엔화 약세’를 직접 체감하기는 어렵지만, 시간이 지날수록 알게 될 것으로 보입니다.1. 수입물가 상승 > 생필품 가격 오름일본은 식량, 에너지, 기계부품 등 많은 필수품을 수입에 의존합니다.엔화 가치가 낮아지면 달러/유로로 사오는 물건들의 가격이 올라감 > 최종 소비자인 국민이 비싸게 구매실제로 편의점 도시락·기름값·빵값 등이 조금씩 오름> 일본은 워낙 디플레이션 체질이라 변화가 더디지만, ‘조용히 물가가 오르는’ 상황이 지속됨예시: 해외에서 1달러짜리 커피를 수입한다면,엔화 강세(1달러=100엔): 100엔 지출엔화 약세(1달러=150엔): 150엔 지출 → 원가 상승2. 해외여행이 어려워짐예전엔 10만 엔으로 해외에서 괜찮은 여행이 가능했지만, 지금은 엔화가치가 낮아 해외 여행이 훨씬 비싸게 느낌실제로 일본인의 해외여행 수요는 팬데믹 이후에도 회복이 더딘 편 (비용이 부담스러움)3. 급여 상승 없이 실질소득 감소일본은 오랜 경기 침체로 임금 인상률이 낮은 국가입니다.물가가 조금만 올라가도 체감되는 소비 여력은 급격히 줄어듦>> '왜 돈 쓰기가 더 힘들지?'라는 느낌이 들지만, 사실상 엔화 약세로 인한 수입물가 인상 탓인 경우도 많음4. 해외 제품·브랜드 소비 위축애플, 나이키, 구글 기기, 해외 의류 브랜드, 수입 맥주 등은 전부 가격이 오름특히 젊은 세대는 해외직구/스트리밍 서비스/앱스토어 등을 통해 해외 결제 많이 하는데, 여기서도 큰 부담5. 에너지비용 상승 > 전기료 인상일본은 원전사고 이후 화석연료 수입 의존도가 높아졌습니다.엔화가 약해지면 LNG·원유 수입단가 증가 > 전기료·가스요금 상승>> 겨울/여름철 가계 부담이 큼다만 일본인이 잘 느끼지 못하는 이유를 살펴 보면...일본은 물가와 월급이 10년 넘게 거의 변하지 않는 나라입니다.즉, 원래도 '천천히 가난해지고 있던 나라'라서, 갑작스러운 체감이 약함더군다나 소비가 억제된 문화 + 고령화로 인한 낮은 소비력도 있어, 체감도가 한국보다 낮습니다.
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Q. 초고층 아파트의 건축 제한은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.초고층 아파트는 일반 공동주택과 달리 건축기준·소방기준·도시계획 규제 등 여러 가지 엄격한 제한을 받습니다.일반적으로 50층 이상 또는 높이 200m 이상인 건축물을 초고층 건물로 분류하게 되는데 주요 건축 제한사항으로는 층수 및 높이 제한 / 일조권, 조망권 제한 / 건폐율 및 용적률 제한이 있을 수 있으며 엘리베이터의 경우에도 세대수, 층수, 높이에 따라 의무적으로 설치해야할 대수가 정해져 있습니다. 일반적으로 30세대 이상 6층 초과 건물을 1대 이상 의무 설치이며, 3대 이상 엘리베이터를 설치하기 위해서는 특별한 제한이 있다기 보다는 공간확보, 비용, 관리 효율성 문제가 고려대상 입니다.그리고 50층 이상 또는 높이 200m 초과 시에는 21층 마다 피난 안전구역 설치가 의무화되기 때문에 대부분 건축물을 49층 정도로 짓고 있는게 현실입니다.
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Q. 패션, 유행에 민감하게 반응하는곳은 도매상인걸까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.도매상이 유행에 민감할 수 밖에 없는 이유는 빠른 회전, 빠른 반영이 필요하기 때문 입니다. 도매상은 소매상에게 상품을 공급하는 역할로 소매보다는 한반 앞서 유행을 예측하고 기획합니다. 따라서 유행 아이템이 도매 시장에서 가장 먼저 등장하게 되는 것이죠. 동대문 같은 국내 대형 도매시장들은 트렌드 분석팀을 따로 운영하거나 SNS, 해외컬렉션, 셀럽 페션을 빠르게 반영하기도 하며 수입 도매상들은 해외 직구보다 앞서 제품을 확보하기도 합니다. 트렌드를 놓치면 바로 재고 리스크로 이어지게 되므로 유행 예측력이 곧 생존력이라고 볼 수 있습니다.
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Q. 자연녹지지역은 매매가 불리한 땅인지요...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.자연녹지지역은 도시지역 중에서도 녹지의 보전과 제한적 개발을 허용하는 용도지역입니다.목적: 환경 보호, 도시 확산 방지주택, 일부 근린생활시설은 허용되지만, 공장·대규모 상업시설 등은 불가합니다.이에, 아래와 같은 사유로 매매가 불리할 수 밖에 없습니다.1. 용도 제한 (건축 가능 범위 제한)단독주택, 근린생활시설(작은 편의점 등) 등은 가능하지만,아파트, 창고, 공장, 대규모 상가 등 수익형 건물은 거의 불가합니다.따라서 개발 목적 투자자에게 매력도가 낮음.2. 가축사육제한구역 (모든 가축 제한)축사 건축이 불가능하므로 농업·축산업 기반 활용도↓귀촌·귀농 목적지로서의 매력도 감소3. 배출시설 설치제한지역공장·제조업 부지로 활용 불가소규모 창고형 공장도 어려울 수 있습니다.4. 수질보전특별대책지역(2권역)2권역도 꽤 강력한 규제가 걸리는 지역입니다.오폐수 배출 기준 강화정화시설 설치 필수개발행위 인·허가 심사 강화이 역시 건축 허가 및 용도변경 등에서 제약이 많아져 개발 매력이 떨어집니다.현실적으로 농지취득자격증명 발급이 가능한 매수자가 있어야 매도가 가능할 것으로 보이며, 혹시라도 도로와 인접해 있거나 자연취락지구와 인접해 있다면 향 후 소규모 개발 가능성으로 약간의 매리트는 있을 수 있습니다.
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Q. 물가를 지속적으로 상승시키는 원인은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.물가가 지속적으로 오르는 핵심적인 원인은 다음과 같이 여러 구조적인 요소들이 복합적으로 작용하기 때문이며, 최근 몇 년간 물가 상승이 특히 체감되는 이유도 여기에 있습니다.1. 원자재·에너지 가격 상승 (수입 인플레이션)국제 유가, 천연가스, 곡물, 금속 등의 가격 상승이 원가에 반영됨.대부분의 국가(특히 한국)는 원자재 수입 의존도가 높아, 원가 상승 > 소비자가격 상승예: 우크라이나 전쟁 > 밀, 옥수수, 석유값 폭등 > 식료품·운송비 인상.2. 공급망 차질과 물류비 증가팬데믹 여파, 중국 봉쇄정책, 홍콩·수에즈 운하 혼잡, 홍해 후티 무장세력 문제 등으로 인해 물류비가 급등.운송·수입비용이 올라가면 식재료·공산품 전반에 가격 전가.3. 임금 상승과 인건비 부담최저임금 인상, 구인난, 주 52시간제 등으로 인건비가 상승.외식·숙박·서비스업에서 가격을 올리지 않으면 영업이익 감소 > 결국 가격 인상.4. 수요 증가 (수요견인 인플레이션)경기 회복기에는 소비자들의 수요가 늘어남.수요가 공급을 초과하면 판매자가 가격을 인상해도 소비가 유지되므로 물가가 상승.5. 정부 정책과 세금 요인부동산 보유세, 탄소세, 수입관세 등이 가격에 반영.각종 규제 또는 환경정책도 제품 생산단가 증가로 이어짐.6. 환율 상승 (원화 약세)원/달러 환율이 오르면 수입품 가격이 비싸짐.외식, 식재료, 전자제품 등 대부분이 직간접 수입 의존도가 높아 > 소비자 가격 인상.국제적인 원자재, 물류 상황 그리고 국내 인건비 및 세금, 환율 등 복합적인 구조로 인해서 물가가 계속 상승하고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
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Q. 편의점 매출과 외국인 관광객이 연관이 있는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.편의점 매출과 외국인 관광객 수는 밀접한 관련이 있는 것으로 알려져 있습니다. 실제로 외국인 관광객이 많아지면 편의점 매출도 함께 증가하는 경향이 뚜렷하게 나타난다고 합니다.1. 24시간 이용 가능한 쇼핑공간외국인 관광객은 시차나 여행 일정으로 인해 심야나 이른 아침 시간에도 쇼핑을 하곤 합니다.백화점이나 마트가 문을 닫은 시간에도 편의점은 24시간 영업하기 때문에 필수적인 소비 채널이 됩니다.2. 즉석식품·음료 등 인기한국의 편의점 도시락, 컵라면, 삼각김밥, 특색 있는 음료는 외국인에게 매우 인기 있습니다.실제로 일본, 중국, 동남아 관광객이 한국 편의식품 SNS 후기로 찾아오는 경우도 많습니다.3. 관광지 인근 매출 증가명동, 이태원, 홍대, 제주도, 해운대, 강릉 경포대 등 외국인 밀집 관광지 인근의 편의점은 관광 수요에 따라 매출이 확연히 달라집니다.2022~2023년 사이 코로나 해제 이후 외국인 관광객 회복세가 뚜렷해지자 이 지역 편의점 매출이 두 자릿수 이상 증가한 사례도 있습니다.편의점 매출 상승에 외국인 관광객은 확실히 긍정적인 요인이며 특히 관광객이 밀집한 지역이나 유명한 곳들을 보유한 편의점일 수록 직접적인 매출 증가 효과를 경험하는 것으로 나타나고 있습니다.
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Q. 시흥시 거북섬은 왜 이렇게 공실률이 높나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시흥시 거북섬의 높은 공실률은 여러 복합적인 이유에서 비롯되었다고 볼 수 있는데요.. 위치상 배곧, 정왕가 가까운에도 불구하고 활성화되지 못한 데에는 정책적, 구조적, 환경적 요인이 작용하고 있다고 볼 수 있습니다.1. 계획과 수요의 불균형 (공급 과잉)거북섬은 마리나 산업, 해양관광 중심지로 개발하기 위한 계획 하에 상업용지와 오피스텔, 상가 등이 대규모로 분양되었습니다.문제는 상업 수요 예측이 비현실적이었고, 주변에 대규모 소비층(상주 인구)이 충분히 형성되지 않았다는 점입니다.특히 기대 수요가 ‘관광객’에 치우쳐 있었던 것도 치명적인 한계입니다.2. 접근성과 교통 문제거북섬은 지도상으로는 정왕·배곧과 인접해 보이지만, 대중교통 연계가 불편하고 지하철역에서 도보로 접근하기 어려운 거리입니다.인근 오이도역이 있긴 하나, 도로 인프라나 버스망이 부족해 자차 이용이 사실상 필수입니다.3. 상권 형성 실패초기 분양가가 높았고, 많은 상가들이 투자 목적으로만 소유되었기 때문에 공실 방치가 많았습니다.상권은 유입되는 유동 인구와 소비층이 있어야 자연스럽게 형성되는데, 유입 인구 유치 전략이 부족했습니다.주변에 대체 가능한 상권(정왕동, 배곧, 오이도 관광지)이 많아 분산 효과도 작용했습니다.4. 시설·컨텐츠 부족단순히 건물만 세우고 ‘마리나 리조트 도시’라는 타이틀을 내세웠지만, 정작 그에 걸맞은 관광 인프라나 콘텐츠가 따라가지 못했습니다.예: 쇼핑몰, 특화 테마거리, 대형 문화시설 부재5. 개발 지연과 미완의 상태일부 건축물은 아직도 공사 중이거나 임시 사용 중지 상태로, 도시 전체 이미지가 미완성 느낌을 줍니다.개발 초기의 비전과 현실의 괴리로 인해 투자자들이 빠르게 빠져나가면서 더 큰 공실을 초래했습니다.시흥시와 경기도가 관광 컨텐츠 확충 계획을 내놓고는 있지만 단기간에 활성화를 기대하기는 어려울 것으로 보이나 장기적으로 관광벨트 형성과 교통 개선이 이루어진다고 반등의 여지는 있을 수 있다고 봅니다.
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Q. 아파트를 선택할때 어떤점이 중요하죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 볼 때는 신축이냐 구축이냐 보다는 거주 편의성, 미래가치를 두고 종합적으로 판단을 하시는게 좋습니다.기본적으로 연식, 층수, 방향, 동-호수 위치 부터 시작해서, 학교/학군, 교통, 편의시설, 주차 공간, 단지규모, 관리상태, 층간소음 구조, 향 후 개발 계획 등등을 종합적으로 보고 판단을 하시는게 좋습니다.그리고 최근 6개월 실거래가 흐름을 확인 하셔서 가격대가 정상적인지 확인 하시고, 그 외에 관리비 등도 확인 하셔야 하고, 최신 등기부등본을 보시시면서 근정당이 있는지 여부도 체크를 해두시는게 좋습니다.