안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 빌라 매각결정기일 이후에 등기이전까지 얼마나 소요되나요?
경매 물건 기준으로 설명드리자면,매각결정기일(낙찰 확정) 이후,매각허가 결정이 확정되면 7일 이내 잔금 납부해야 합니다.잔금 납부 후 '대금지급기일'이 도래하고, 이를 기점으로 법원에서 ‘매각대금 완납 확인서’를 발급합니다.이후 매수인이 해당 서류를 가지고 등기소에 이전등기 신청을 합니다.일반적으로 매각결정기일로부터 1.5~2개월 이내에 소유권이전등기가 완료되는 경우가 많습니다.변수로는 법원 및 낙찰자의 진행 속도, 대출 여부 등이 있을 듯 하구요...매각허가 확정만으로는 주택수에 포함이 안되고 등기가 넘어와야 하는데요... 보통 매각 허가 확정 후 1~2주 안에 잔금을 납부해야 하는데 법원에 기한 연장은 신청 가능하나 허용 범위는 매우 제한적이라 현실적으로 큰 기대를 하기에는 다소 무리가 있을 것으로 보이고 등기 신청을 늦추는 방법으로 최대한 지연 시키는 방법이 있지 않을까 싶습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 월세 임차인 도시가스비 전출 전입 질문
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네 전입신고 자체를 하지 않으셨기 때문에 전출신고도 하지 않으셔도 됩니다. 다만, 도시가스 요금 명의는 예전 사용자로 되어 있기 때문에 새로운 임차인이 도시가스를 명의변경 하면 자동으로 기존 계약이 종료가 되고 이후 부터는 새로운 임차인에게 요금이 청구가 됩니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 잔금일에 도시가스 신청해야하나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.도시 가스는 잔금일에 하실 필요는 없고, 실제 입주일 3~4일 전에 미리 신청하시면 입주 당일에 맞춰서 기사님이 오셔서 밸브를 열고 점검을 해주실 겁니다. 입주 당일 보다는 앞서서 미리 신청을 해두셔야 당일 부터 가스 사용이 가능 하니 이점 유의 하셔서 미리 신청해 주시기 바랍니다.그리고 잔금일에 맞춰서 해야할 리스트를 정리해 보면...최신 등기부등본 확인 - 근저당 등 추가 변동사항 없는지 확인 필요임대차계약서 원본 수령 - 확정일자 신청용전입신고 및 확정일자 계획 세우기 - 실제 전입일에 맞추어 진행열쇠 및 출입카드 인수 - 현관 열쇠, 공동현관카드, 주차 스티커 등등 수령공과금 및 이전 정보 확인 - 관리사무소에 임차인 명의 등록 요청공사기간 및 완료 일정, 청소 일정 등 확인공사가 지연되거나 수리가 불완전할 경우를 대비한 책임소재 및 하자보수 등의 여부도 사전에 명확하게 해두시기 바랍니다. 계약서 특약 사항란에 별도로 기재를 해두시는 것도 검토해 보시기 바랍니다.입주 전 수리 완료 확인 후 입주 진행하겠다라는 명확한 의사표시를 해두시는 것도 추천 드립니다.
부동산
Q. 중개보조원 고수익자들은 어떤 차이로 결과를 만든건지 정말 궁금합니다~~ 답변 꼭 좀 부탁드려요!! :)
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물 현장 안내, 일반 서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 역할을 하는데요... 중개계약의 체결, 중개대상물 확인설명, 중개관련 광고, 부동산 거래 신고 등의 업무는 할 수 없으며 이러한 업무 범위를 벗어나서 중개 행위를 할경우 개업공인중개사를 포함하여 법적 처벌을 받을 수 있습니다. 이에, 말씀하신 건 소속공인중개사의 역할로 보여지는데요... 소속공인중개사의 경우에도 공인중개사 자격증 취득을 해야 활동을 할 수 있습니다.어떠한 위치에 있는지 명확하게 확인을 하신 후에 활동을 하셔야 할 듯 합니다.
부동산
Q. 잔금 후 공사기간 관리비 납부는 어떻게?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 상황처럼 전세 잔금 후 입주 전까지 내부수리 기간 동안의 관리비를 임대인이 부담하기로 한 경우, 관리사무소가 임대인에게 직접 청구/정산해주는 방식은 일반적이지 않습니다. 왜냐하면...관리비는 세대별로 청구되며, 보통 잔금일 기준으로 새 세입자(임차인)에게 청구가 넘어갑니다.하지만 계약서에 명시되어 있다면, 임차인이 납부 후 임대인에게 청구하거나, 관리비 고지서가 임대인 명의로 유지되도록 요청할 수 있습니다.일반적인 처리 방식은...1. 임차인이 관리비 납부 → 임대인에게 정산받기 (가장 흔함)입주 전 기간(3일~21일) 동안의 관리비를 임차인이 선납하고, 임대인에게 그 내역을 보여주며 환급받는 방식입니다.이 경우, 고지서 분할 내역을 요청하거나, 일할 계산으로 정산하면 됩니다.관리비 명세서나 고지서를 보관해두면 정산 시 유리합니다.2. 임대인이 관리비 납부 → 관리사무소에 사전 요청관리사무소에 “입주 전까지는 임대인이 납부한다”는 내용을 설명하고, 해당 기간 동안 고지서를 임대인에게 발송해달라고 요청할 수 있습니다.다만, 관리사무소가 이를 수용할지는 단지별로 다릅니다. 보통은 "세입자가 명의 변경 이후는 세입자에게 청구" 원칙을 따릅니다.번거로울 수 있으니 가장 흔한 방법으로 임차인이 정산 후 임대인에게 해당 일자 만큼 청구하여 환급 받는 방식으로 진행하시는게 여러모로 편리할 듯 합니다.
부동산
Q. 전세 보증금을 계약기간 내에 미리 받는 경우
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세계약 기간 내에 계약금(보증금)의 일부 조기 반환내용 인데요..이는 기존 전세계약의 중도해지 또는 조기퇴거 합의에 해당하며, 추후 법적 분쟁을 방지하기 위해 반드시 서면으로 합의서를 작성하는 것을 추천 드립니다.집주인과 "조기퇴거 합의서" 작성제목(예시): 전세계약 조기해지 및 보증금 일부 선지급 합의서 또는 전세보증금 일부 반환 합의서필수 기재사항:임차인과 임대인의 인적사항기존 계약 정보(주소, 계약일, 보증금, 만기일 등)이사 예정일(퇴거일)과 선지급일선지급 금액 4,000만원과 이사비 150만원에 대한 명확한 표기잔여 보증금 지급일 (예: 퇴거 당일)기타 특약사항(예: 선지급은 본 계약 해지에 따른 조치이며 추가 손해배상은 없음 등)서명 및 날인양측 모두 자필 서명 혹은 도장 날인신분증 사본 첨부하면 더 좋습니다.부동산 중개사 입회 여부필수는 아닙니다. 직접 작성 가능합니다.다만, 추후 분쟁 우려나 불신이 있다면 부동산 중개사 입회하에 작성하면 더 안전할 수는 있습니다.중개사무소를 이용할 경우 일정 수수료가 발생할 수 있습니다.관련해서 주고 받은 문자 혹은 카카오톡 메시지 등이 있다면 같이 보관해 두시기 바랍니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권 사용 후 답변이없어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 행사한 것은 법적으로 유효한 의사표시이기 때문에, 집주인 측이 따로 동의나 승낙을 하지 않아도 효력이 발생합니다. 그러나 지금처럼 은행에서 전세대출 연장을 위해 서류가 필요한 경우, 다음과 같이 대응해 보시기 바랍니다.문자 또는 카톡 등으로 공식적인 연락을 한번 더 남겨 보시기 바랍니다.부동산 중개사에게 상환 전달 후 중재 요청은행에는 계약 갱신 의사표현을 완료 했다는 증빙 제출은행에는 이러한 상황에 설명을 하고 어떻게 처리가 가능한지 사전에 문의를 해보시는게 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 지금 똘똘한1채 전략이 영원할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.똘똘한 1채 전략의 핵심은 입지 좋은 지역의 가격 방어력이 높고, 실거주 만족도가 높은 집을 보유하여 세금 부담은 낮추고 자산 방어와 시세 차익을 동시에 노리는 전략이라고 볼 수 있는데 이는 앞으로도 기본적인 전략으로는 유효할 것이라고 봅니다.단기적으로 금리와 세금 리스크로 인해 우량 1채 전략이 유지될 가능성이 높고,대선 이후 정권 방향에 딸라 달라질 수 있지만, 정책은 바뀌어도 입지는 영원하다는 시장 심리는 강하게 작용 합니다. 특히 수도권, 서울, 광역시 중심지 아파트의 자산 방어력은 장기적으로 여전히 유효할 것이라고 생각 합니다.
전기기사·기능사
Q. 전기 기사를 바로 시험 볼수 있는 자격은 어떤것이 있나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.기사 시험의 경우 일정 자격이 되어야 응시를 할 수 있는데요..관련 전공의 전문대학 졸업 이상자관련 전공 비전공자이지만 실무 경력 보유자(고졸+관련분야 실무 경력 4년 이상)기능사 자격증 + 실무 경력 1년 이상산업기사 자격증 소지자학점은행제 이수다른 기사 자격증 소지자이와 같은 자격이 되면 기사 시험에 응시할 수 있습니다.
부동산
Q. 매매 잔금 전 전입신고 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전입신고는 본질적으로 실제 거주지에 신고해야 하나,단순 주소지 관리를 위해서는 부모님 집에 전입신고를 해도 무방하고 일시적으로 전입했다가 새 집 입주일에 다시 전입신고를 하면 됩니다. 특별한 문제는 없습니다.새로 구입한 집에 전입신고 + 확정일자로 권리 보호를 받으려는 경우에는 실제로 입주 후 전입신고가 필요합니다. 잔금일 이후에 전입신고를 해야 효력이 발생하기 때문 입니다.결과적으로 보면 단기 임대는 굳이 하지 않고 부모님 집에 전입신고를 했다가 잔금을 치루시고 난 뒤에 새로운 집으로 전입신고를 하시면 됩니다.