안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 월세 계약 묵시적 갱신 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신의 기준은..임대차 기간이 끝났는데, 임차인이 계속 거주 중이고임대인이 계약 종료 전까지 명확하게 계약 종료 의사를 표시하지 않으면자동으로 종전 계약 조건과 동일한 내용으로 2년 간 계약이 연장이 되는 것입니다.현재 상황으로만 보면 임대인이 명확한 의사표시가 없는 상황이니 묵시적 갱신이 성립될 가능성이 높을 것으로 보입니다.
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Q. 결혼할때 꼭 집을 사야 하느 걸까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.물론 집을 사게 되면 심리적인 안정감을 느낄 수 있고 장기적으로 가격 상승에 따른 자산 형성이 될 수도 있어 장점이 될 부분은 많습니다. 다만 결혼 초기 부터 큰 자금이 필요하고 대출 이자 등 감당으로 인해서 생활이 빠듯해 질 수 있습니다. 무엇보다 향 후 가치가 하락하게 되면 자산 손실이 발생하는 위험까지 있을 수 있습니다.이에, 결혼 초기에는 지출 부담을 최대한 줄이고 자산을 형성해 나가는 것이 중요하다고 생각이 들고, 자녀가 생기고 직장을 옮기거나 하는 등의 발생할 경우를 대비하는게 좋을 듯 합니다. 청약을 준비를 해두시는 것도 좋은 방법 입니다.부부의 재정 상황에 대해서 정확하게 공유를 하고 미래를 설계하는게 필요할 듯 합니다.
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Q. 신규아파트 중도금기한이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.통상 계약 후에 2~3개월 내에 1차 중도금 납부가 시작이 됩니다. 분양 공고문이나 계약서 등에 회차별 납부 일정이 명시가 되어 있으니 확인해 보시기 바라며 마냥 은행 안내문이 오기를 기다리기 보다는 중도금 대출은행 고객센어 연락 하셔서 진행 상황에 대해서 확인을 해보시는게 좋습니다. 납부 일정은 그대로 적용이 될 수 있기 때문 입니다. 만약 은행권에서 정확한 답변을 받지 못했다면 토지 신탁사 또는 시행사 측에도 문의를 해보시는게 좋습니다.만약 긴한 내 대출 실행이 안될 경우 계약자가 직접 자비로 납부해야 하며 연체 시에는 지연이자 등이 발생할 수 있습니다. 마냥 기다리지 마시고 적극적으로 확인해 보시기 바랍니다.
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Q. 맹지를 사서 파는것도 재테크중에 하나일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.맹지를 사서 파는 것도 재테크의 수단이 될 수는 있지만 맹지 투자가 가능한 경우는 제한적 입니다.주변 개발로 도로 연결 가능성이 있을 경우인접 토지 소유주와 협상이 가능할 경우농지로 그냥 수익만 노리는 경우정부 계획(도로 신설 등)이 확정된 경우이와 같은 경우는 저렴한 가격에 사서 높은 가격에 되팔 수 있는 가능성이 있습니다.다만, 대부분의 맹지는 수십년 동안 맹지로 남을 가능성이 있고 건축불가, 대출불가, 매각 어려움 까지 겹치면 손해가 오히려 더 커질 수 있으니 뭔가 확정적인 개발 이슈가 없다면 굳이 맹지를 재테크의 수단으로 활용할 필요는 없어 보입니다.
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Q. 신혼을 꼭 새아파트에서 시작해야할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이전에는 전세나 작은 집에서 시작해서 자금을 모은 후에 집을 사자는 분위기 였으나 지금은 집값이 계속 오를까 불안해 하는 심리적인 분위기, 청약 혜택(특히 신혼부부 특병 공급), 장기 대출 금리 등등의 이유로 인해서 새아파트를 사자는 분위기가 형성이 되어 있는 것 같습니다.그러나 새 아파트의 구입은 대출에 대한 부담, 이자에 대한 스트레스 등에 시달릴 수 있습니다. 이는 대출 상환 능력이 확실하고 장기 거주를 할 경우에는 어느 정도 맞는 말이 될 수 있지만 그렇지 않은 경우 결혼 생활 초기 부터 힘들어 질 수 있습니다. 특히 소득 대비 월 대출 상환액이 25%이상은 위험 신호로 볼 수 있습니다.꼭 신혼이라고 새 아파트를 살 필요는 없고 두분이서 행복하게 살 수 있는 안정적인 집이 최고라고 생각을 합니다. 천천히 여유가 될 때 아파트를 구입 하는게 좋을 방법이라고 생각을 합니다.
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Q. 급해요 ㅠㅠ 원룸 자취하는데 주말이나 목금토일 이렇게 남자친구가 놀러오거든요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인 입장에서 보면 확인이 필요한 내용일 수 있어서 연락을 준 듯 한데요...너무 과학게 해명하기 보다는 사실의 내용을 간단하게 전달하시고 문제 없을 거다라는 확신을 심어주시는게 좋을 듯 합니다. 친구들이 하루 이틀 정도 같이 지내는 것을 가지고 뭐라고 하지는 않을 듯 하니, 너무 빈번하게 그러한 모습을 보인다면 문제가 될 소지가 있으니 적당히 잘 조정을 하셔야 할 듯 합니다.일단 죄송하다는 말과 함께 혼자 거주 중이고 가끔 방문정도 하는 수준이라고 대응을 해보시기 바랍니다.
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Q. 인구가없는 도시는 어떻게 운영이되나요 ??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인구가 없는 도시들은 지방 재정으로만으로는 유지하기 힘들어서 중앙 정부에서 지방교부세, 국고보조금 등의 형태로 운영비를 내려줘 지원을 해주고 있습니다. 세금으로 도시를 유지하는 구조인 것이죠.인구가 줄어드는 지역이라고 하더라도 이전에 이미 택지지구나 재개발구역으로 지정이 된 곳들은 사업이 강행이 되고 결과적으로 빈집과 미분양이 쌓이게 되는 것입니다. 최소한의 수요만으로 버티고 있는 구조라고 보시면 됩니다.이러한 형태는 단기적으로 유지가 될 지 모르지만 장기적으로 인구가 계속 감소가 되면 결과적으로 도시 기능 약화로 이어지고 주택 시장도 붕괴가 될 가능성도 있습니다.
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Q. 지방에 미분양 아파트가 많다고 하는데 거품을 빼서 분양할 수 없나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분양가에 거품이 껴 있어 보일 수 있지만 실제 대부분은 비용 구조에 기인한 것으로,토지비, 건축비, 각종 부담금, 사업자 이익, 금융 비용 등이 반영 된 금액으로 사실서 분양가를 낮추는 건 쉽지가 않습니다.분양가를 낮출 경우 건설사의 입장에서 보면 제품을 손해보고 팔아야 하는 건데요... 대출 이자 부담 등으로 인해서 일정 분양가 이상이 유지되어야 합니다. 공공이 강제로 분양가를 하향 조정한다고 하면 향 후 민간 공급이 위축 될 가능성도 있습니다. 분양가를 낮추기 위해서는 어찌 되었든 공공기관이 끼어 들수 밖에 없는데 공공이 보유한 토지를 민간에 싸게 공급하거나 민간 참여형 공공분양을 활성화 하는 방법 등이 있을 수 있습니다.
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Q. 재개발이나 재건축 사업에서 용적률은 얼마나 중요한 요소인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발·재건축 투자에서 용적률은 실질적으로 "사업의 수익성"과 "조합원 수익", 그리고 "일반분양 수"를 좌우하는 핵심 지표입니다. 1. 용적률의 기본적 의미용적률 = 건물 연면적 ÷ 대지면적 × 100(%)쉽게 말하면 "땅 한 칸 위에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는가"를 수치로 보여주는 것.용적률이 높으면 → 같은 땅이라도 더 많은 세대를 넣을 수 있음.용적률이 낮으면 → 건물을 적게 올려야 해서 사업성이 떨어짐.예를 들어,1,000㎡ 대지에 2,000㎡ 건물을 짓는다 → 용적률 200%2. 재개발·재건축에서 용적률이 중요한 이유(1) 사업성 결정용적률이 높으면 → 일반분양 물량이 늘어남 → 조합은 분양수익을 많이 확보 → 조합원 분담금이 줄어듦.(2) 조합원 이익같은 재건축이라도 용적률이 높으면 "추가부담금"이 낮거나 없을 수도 있음.반면 용적률이 낮으면 분담금 폭탄 맞을 수 있어요.(3) 인허가 조건지자체가 재건축을 허가할 때 "용적률 조건"을 검토합니다.조건이 까다로운 지역은 용적률 인센티브(기부채납 등)를 요구하기도 합니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."용적률 인센티브"란?용적률 = 대지면적 대비 건물 총 바닥면적 비율(예: 대지 100㎡에 바닥면적 총 300㎡ 지으면 용적률 300%)정부/지자체가 "특정 조건을 충족하면" 허용 용적률을 기본치보다 더 높여주는 것을 말합니다.왜?공공에 좋은 걸 해주니까 보상해주는 개념이에요.재건축/재개발 단지 입장에서는 더 많은 세대수 공급 = 추가 수익 구조가 됩니다.용적률 인센티비를 받을 수 있는 조건으로는...공공기여 임대주택 공급특별건축구역 지정정비구역 지정방식리모델링 활성화기반시설 확충친환경 건축물>> 공공에 좋은거 해주고 추가로 임대나 기반시설도 챙기면 용적률을 더 주는 것으로 해석 하시면 됩니다.재건축시에 용적률 인센티브를 받게 되면 결과적으로 전체 세대수가 늘어나게 되면서 조합원 분담금도 줄어들게 되고 추가 수익이 생길 가능성도 있습니다. 반면에 기부채납 등 공공기여는 사업비 부담 증가 요인으로 작용하기도 합니다.