재개발이나 재건축 사업에서 용적률은 얼마나 중요한 요소인가요?
최근 재개발 투자에 관심이 생겨서 여러 곳을 알아보고 있는데요 ㅎㅎ 설명을 듣다 보면 항상 “용적률” 얘기가 빠지질 않더라고요. 그런데 솔직히 처음에는 이게 단순히 건물 높이만 관련된 건 줄 알았는데, 알고 보니 사업성 자체를 좌우하는 핵심 요소라네요 ㅋㅋ 용적률이 높으면 수익성도 올라간다는데, 정확히 어느 정도 차이를 만들어내는지 감이 잘 안 옵니다. ㅠㅠ 재개발이나 재건축을 고려할 때 용적률은 구체적으로 어떤 의미를 가지는지, 그리고 현실 투자에서는 얼마나 민감하게 보는지도 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재개발·재건축 투자에서 용적률은 실질적으로 "사업의 수익성"과 "조합원 수익", 그리고 "일반분양 수"를 좌우하는 핵심 지표입니다.
1. 용적률의 기본적 의미용적률 = 건물 연면적 ÷ 대지면적 × 100(%)
쉽게 말하면 "땅 한 칸 위에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는가"를 수치로 보여주는 것.
용적률이 높으면 → 같은 땅이라도 더 많은 세대를 넣을 수 있음.
용적률이 낮으면 → 건물을 적게 올려야 해서 사업성이 떨어짐.예를 들어,
1,000㎡ 대지에 2,000㎡ 건물을 짓는다 → 용적률 200%
(1) 사업성 결정
용적률이 높으면 → 일반분양 물량이 늘어남 → 조합은 분양수익을 많이 확보 → 조합원 분담금이 줄어듦.
(2) 조합원 이익
같은 재건축이라도 용적률이 높으면 "추가부담금"이 낮거나 없을 수도 있음.
반면 용적률이 낮으면 분담금 폭탄 맞을 수 있어요.
(3) 인허가 조건
지자체가 재건축을 허가할 때 "용적률 조건"을 검토합니다.
조건이 까다로운 지역은 용적률 인센티브(기부채납 등)를 요구하기도 합니다.
참고가 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
용적률은 대지면적에 대한 연면적으로 동일사업부지를 기준으로 용적률이 높아지면 그만큼 분자에 해당되는 연면적이 커지게 됩니다, 연면적은 각층의 바닥면적의 합으로 연면적이 커지게 되면 층수가 늘어나게 되는 것입니다, 그리고 재건축사업은 단순하게 보면 기존 소유자들이 모여 건물을 새로 건축하는 과정이고 그에 따라 소유자들이 해당 공사비를 나누어 부담하게 됩니다. 그런데 용적률이 커지게 되면 기존 100세대 아파트가 건설후 130세대로 늘어날수 있고 이는 층수가 높아질수록 더많은 새로운 세대가 추가되게 됩니다. 이렇게 추가된 세대수는 일반 분양을 통해 수분양자를 모집하고 이들을 지급한 분양대금을 건축비로 사용하게 되므로써 조합원 각자가 부담할 분담금을 낮출수 있기 때문에 조합원들에게는 사업성평가에 있어 용적률은 매우 중요한 요소가 됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 용적률은 용도 지역에 따라서 80~1500%까지 달라질 수 있는데, 도시 주거지역의 경우 최대 500%까지 올릴 수 있으며, 지자체 조례에 따라서 달라질 수 있습니다. 재개발 등을 하면서 토지용도 변경 등을 통해서 건폐율과 용적률을 조정하여 올리기도 하는데, 용적률을 너무 높이면 닭장같은 아파트가 되어 주거 환경이 나빠지게 됩니다. 실제 500%이상이 되면 매우 빽빽한 느낌이 들어 답답함을 느끼게 됩니다. 만일 이러한 규정이 없다면 건축물 소유자는 최대한의 이익을 위해 빈 공간없이 빽빽하고 높은 건물을 지을 것이고 모두가 이렇게 건물을 짓게되면 환경이 좋지 않게될 뿐 아니라 인구가 밀집되어 교통난도 심각하게 될 것 입니다. 재개발이나 재건축시 용적률이 특히 중시되는데 건축물을 높게 지울 수록 호실을 많이 만들 수 있어 기존 조합원에게 배정하고 남은 호실을 일반 분양하여 그 대금을 사업비로 충당할 수 있기 때문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대지 1,000㎡에 연면적 2,000㎡의 건물을 지으면 용적률은 200%입니다
여기서 말하는 연면적은 복층, 로비, 복도 등 건축물의 총 바닥면적을 뜻합니다
사업성에 중요한 이유는 용적률이 높을수록 더 많은 세대 공급이 가능해지고 공급 세대가 늘어나면 일반 분양분이 많아져서
조합원 분양 외에 일반 분양분에서 나오는 수익이 커지기 때문에 사업성이 좋아지는 구조라 조합원들이 추가분담금을 덜내도 되기 때문입니다
그래서 부동산 개발업자, 조합, 투자자 모두 용적률에 민감하게 반응합니다
용적률 상향 가능성(예: 도시계획변경, 특별건축구역 지정 등)이 있는 지역은 이미 프리미엄이 붙어 있고,지자체가 용적률을 보수적으로 적용하는 지역은 사업성이 떨어져 투자 매력이 낮아지는 것입니다
재개발,재건축에서 용적률은 몇 세대나 지을 수 있느냐는 중요한 지표고,
이게 곧 수익률, 분양가, 조합원 분담금, 사업 기간 등에 직접 영향을 줍니다
투자자 입장에서는 용적률뿐 아니라 그 지역의 용적률 완화 여지, 도시계획 방향, 지자체 정책까지도 같이 보셔야 합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
재건축 조합원들이 용적률 인센티브를 받았을 때 얻는 경제적 이득은 추가 면적, 분양가 상승, 조합원들은 추가 면적에 대한 분양을 통해 더 많은 입주 권을 받을 수 있으며, 인센티브를 통해 더 많은 건축이 가능해지면, 개발 비용이 분산 시킬 수 있어 단위 당 비용이 절감할 수 있습니다.
용적률 인센티브는 주로 재건축 및 재개발 과정에서 특정 조건을 충족할 경우 추가 용적률을 부여 받는 제도입니다. 구체적으로 다음과 같은 조건들이 있습니다.
공공 기여 : 재건축 단지가 공공시설이나 공공 기여를 제공할 경우, 예를 들어 기부 체 납(공공시설이나 기부를 통해)이나 특정 시설 설치(예: 어린이집, 커뮤니티 공간)를 통해 인센티브 를 받을 수 있습니다.
환경 개선: 녹지 공간을 확충하거나, 친환경적인 건축 설계를 적용하는 경우에도 추가 용적률이 될 수 있습니다
주택 공급 확대 : 저소득층을 위한 임대 주택을 일정 비율 이상 공급하는 경우, 인센티브를 받을 수 있습니다.
특정 지역 개발 계획 : 도시 재생이나 발전 계획에 맞춰 개발을 진행할 겨우, 추가 용적률이 주어질 수 있습니다.
조합원 입장에서 의 이득을 살펴보면 :
용적률 이센티브를 통해 건축 가능한 면적이 증가하면, 단위 당 분양가 상승 가능성이 높아집니다. 이로 인해 조합원들은 다음과 같은 이득을 볼 수 있습니다.
분양 수익 증가 : 추가된 면적에 대한 분양이 가능해져 전체 수익이 증가합니다.
주택 수 증가 : 더 많은 주택을 공급함으로써 조합원들이 받을 수 있는 입주 권이 늘어날 수 있습니다.
이러한 인센티브가 조합원에게 구체적으로 얼마나 이득이 되는지는 단지의 규모, 위치, 시장 상황 등에 따라 다르므로, 세부적인 분석이 필요합니다.
결국, 용적률 인센티브로 인한 경제적 이득은 프로젝트의 규모, 시장 상황, 추가 면적의 분양가 등에 따라 다양하게 변동 할 수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
용적률이란?대지 면적 대비 건축물 바닥 면적 총합의 비율
같은 땅에 얼마나 많은 면적의 건물을 지을 수 있는지 결정하는 지표예) 대지 1,000㎡에 건축물 연면적 2,500㎡ 지으면
재개발·재건축 사업에서 용적률의 중요성
→ 용적률 250%일반분양 세대 수에 직결
용적률이 올라가면 일반분양 세대 수 증가
일반분양 수익이 늘어나면서 조합원 분담금이 줄어듦
사업성(수익성) 결정
용적률이 낮으면 일반분양분이 적어서 사업비 충당이 어려움
조합원 분담금이 늘어남용적률이 높으면 일반분양 수익으로 사업비 충당 가능
투자자들이 용적률을 민감하게 보는 이유
조합원 분담금 줄고, 사업도 빠르게 진행 가능현재 용적률과 법적 최고 용적률 차이 확인
기부채납·공공기여 인센티브 여력 체크
인근 사업지 용적률 인센티브 사례 조사
용적률 인센티브 가능성이 큰 구역에 투자하면
결론은?
사업 진행 시 프리미엄 상승 가능성도 커짐재개발·재건축 사업의 핵심 변수 = 용적률
용적률 높으면 → 일반분양 세대↑ → 수익성↑ → 조합원 분담금↓
용적률 낮으면 → 일반분양 세대↓ → 수익성↓ → 조합원 분담금↑
그래서 조합원, 투자자, 시행사 모두 용적률 확보에 목숨 거는 이유입니다. 참고하세요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발 재건축에서 용적률은 사업의 성패를 가르는 핵심 변수입니다.
용적률은 대지면적 대비 건물 연면적 비율입니다.
용적률이 중요한 이유는 용적률이 높으면 더 많은 세대를 공급할 수 있어 일반 분양 세대 수가 많아지고 결국 조합원 분담금은 낮아지고 조합 전체 수익성이 올라갑니다.
용적률이 얼마나 높이 얼마나 많이 지을 수 있으냐를 결정 짓는 핵심 지표이자 조합원 분담금, 사업성 전체 스케일을 좌우하는 핵심 변수입니다.
감사합니다.
최근 재개발 투자에 관심이 생겨서 여러 곳을 알아보고 있는데요 ㅎㅎ 설명을 듣다 보면 항상 “용적률” 얘기가 빠지질 않더라고요. 그런데 솔직히 처음에는 이게 단순히 건물 높이만 관련된 건 줄 알았는데, 알고 보니 사업성 자체를 좌우하는 핵심 요소라네요 ㅋㅋ 용적률이 높으면 수익성도 올라간다는데, 정확히 어느 정도 차이를 만들어내는지 감이 잘 안 옵니다. ㅠㅠ 재개발이나 재건축을 고려할 때 용적률은 구체적으로 어떤 의미를 가지는지, 그리고 현실 투자에서는 얼마나 민감하게 보는지도 궁금합니다.
===> 최근 서울 대치동 은마아파트 재건축 문제에서 항상 언급되는 것이 층수 문제입니다. 조합측에서는 45층을 요구하고 있고 서울시에는 난색을 표명하고 있는 것은 조합측에서 용적률을 높이면 수익성이 좋아지고, 서울시측에서는 주변 교통환경여건, 조망권 보장 등을 이유로 거절하고 있습니다. 특히 부동산 경기가 좋지 않을 때 정부 또는 지자체에서 용적율 상한을 무기로 사업을 독려하는 것이 이 때문입니다.
