안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 전입신고 확인하는 머시기 그거 뭔가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아마도 "실거주 확인제" 혹은 "거주정보 확인서비스" 관련 제도일 가능성이 높을 것으로 보입니다. 정식 명칭은 주민등록 사실조사 또는거주지 확인 점검(LH나 SH에서 시행하는 실거주 여부 확인제도)입니다.당첨자나 입주 예정이신 상태에서 관련 문자나 알림 받으셨다면, 그게 "실거주 등록" 요청이고, 등록하지 않으면 나중에 현장 확인(실사) 나오는 구조입니다.
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Q. 청약 포기 후 신생아 특례 대출 받을때 청약 통장 우대금리 적용 가능 여부
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청약 당첨 후 계약을 하지 않았다면, 청약통장 우대금리 적용은 여전히 가능합니다. 단, 청약통장 자체가 유효하고 유지되고 있어야 하며, 우대금리를 적용 받기 위한 다른 요건들도 충족해야 합니다.보금자리론에서 청약저축 우대금리(보통 0.1~0.2%p)를 받기 위한 조건은 다음과 같습니다:청약통장 보유 여부 (가입 1년 이상)매월 납입 실적 충족 (12회 이상 등)본인 명의의 통장일 것당첨 여부와 무관, 해지하지 않고 유지 중일 것 청약에 당첨되었다가 계약하지 않은 경우라도, 청약통장을 해지하지 않고 보유 중이면 우대금리 적용 대상이 될 수 있습니다.주의할 점으로는 청약통장을 해지했다면 당연히 우대금리 적용 불가실제 우대금리 적용 여부는 대출신청 당시 HUG 또는 HF 심사 기준에 따라 달라질 수 있음정확한 적용 여부는 대출 신청기관(HF 한국주택금융공사) 또는 은행 창구를 통해 확인하는 것이 가장 안전도움이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 80년대 공영개발이라는 주도하에 서울 어디지역이 주로 개발되고 공급이 늘어나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1980년대 신군부 시절, 즉 전두환 정권(1980~1988년) 시기에는 급속한 산업화와 도시화로 서울 인구가 폭발적으로 증가하면서 공영개발 정책 아래 서울과 주변 지역 중심의 주택 개발 및 공급 확대가 진행됐습니다.1980년대는 서울 인구가 1,000만명을 돌파하면서 민간이 해결하지 못하는 주택난, 도시 빈민 문제, 불량 주거지가 확산되 되었고 주택 공급 확대와 주거 안정이 국가 과제로 부상하게 되었습니다. 이를 해결하기 위해서 정부가 직접 개발에 개입하는 공영개발이 추진이 되었습니다.이 시기에 대치, 도곡, 개포, 압구정 등 개발이 본격화되기 시작했고, 강북의 상계, 미아, 수유, 번동 등의 불량 주거지 정비 및 저소득층용 아파트가 건립 되기도 했습니다.
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Q. 공영개발이라는 기관의 탄생배경과 당시 무슨 목적을 갖고 있었나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공영개발이란 정부나 공공기관이 주도하여 택지개발, 도시개발, 주택공급을 직접 시행하는 개발 방식으로 공공성, 주택 안정성, 서민 주거 보장을 목표로 합니다. 이는 과거 민간 중심의 개발로 투기 과열이 심화가 되면서 공공개발의 필요성의 대두가 되어 시작이 되었습니다. 주요 목적으로는 1. 서민 주거안정 2. 투기 억제 3. 계획적 도시 확장 4. 토지 수용 및 공급 체계화 입니다.공영개발은 민간이 공급하지 못한 저렴한 주택을 국가가 직접 공급하기 위해 생겨난 것이고 주거 안정, 투기 억제, 도시 계획을 동시에 달성하려는 공공 개입의 산물이라고 보시면 될 것 같습니다.
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Q. 전세사는 빌라가 재개발이 되면 어찌되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발 지역에서 세입자라고 해서 갑자기 아무 조치 없이 쫓겨나는 일은 없고 정부에서는 세입자 보호를 위해 몇 가지 제도를 갖춰두고 있습니다.주거이전비, 이사비, 이주정착금, 임대주택 우선 입주권, 철거 시지 조정 등과 같은 제도를 통해 세입자들을 보호하고 있습니다. 다만 무조건 지원해 주는 것은 아니며 일정 조건 하에서만 지원이 됩니다. 전입신고, 실제 거주 증명, 사업시행 인가 전부터 거주 중이여야 합니다. 계약 기간 도중 재개발 통보를 받으면 임대차 계약은 강제 종료가 될 수 있으나 임대인은 세입자에게 계약 해지 및 이사일을 충분히 통보해야 하고 세입자는 보상을 받고 퇴거할 권리를 가지게 된다고 보시면 됩니다.
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Q. 청약 당첨되는게 무주택자이면서 전세없이 실거주 하는 조건이라 하면 정말 필요한 사람들이 들어가고 집값이 내려가지 않을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실거주 의무와 전매제한 조치를 통해서는 시장 안정화 효과를 기대해 볼 수는 있을 듯 합니다. 다만 이러한 제도가 강화되기 시작하면 단기 차익 기대가 낮아져 청약의 인기는 하락하게 되면 미분양 증가 가능성이 대두가 될 수 있습니다. 집값 안정화 효과는 일정 부분 기대해 볼 수는 있기는 합니다.다만 미분양이 증가하게 되면 건설사 수익이 악화되고 결국에는 공급 감소로 이어질 수 밖에 없습니다. 그리고 실거주 의무 및 전매제한이 과도하게 되면 유동성이 저하되어 시장이 경직될 가능성도 없지 않아 있습니다. 이에 주변에서 이야기하는 것처럼 부동산, 건설사 모두 죽는다는 이야기까지 나오는 것이죠. 이러한 장단점을 적당히 유연하게 적용하여 이상적인 방향을 찾아가는게 필요하다고 봅니다.
부동산
Q. 전세살이 중에 부동산 인수하는게 이득일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 시세대비 저렴하게 집을 매수할 수 있는 좋은 타이밍이고,이사비용, 중객수수료 등등 비용을 절감할 수도 있는 좋은 기회라고 보여 집니다. 계속해서 실거주하실 예정이라면 지금 매수를 고민해 보시는 것도 좋을 듯 보여 집니다. 그리고 무엇보다 계속 거주 중이여서 집의 하자 등에 대해서도 사전 파악이 되어 있을 수 있는 매수를 하는 것에 대해서도 고민을 조금이나마 덜 수 있는 부분 중에 하나라고 보여 집니다.그 외에 1주택자가 되면서 사라질 수 있는 혜택으로는 일단 생애최초, 신혼특공, 청약가점 등은 사라지게 될 것이고,1주택자가 되므로 보유세, 양도세 등 세금 관련 부분에 대해서도 고민을 해보서야 할 듯 합니다.무엇보다 사전에 등기부등본 확인 하시어 별도의 근저당은 없는지도 체크를 해보시기 바랍니다.
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Q. 어머니께 아파트 매매 가능한가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.어머님께 아파트를 매매하는 것은 법적으로 문제가 없고 말씀 하신 내용처럼 거래를 하는 것도 가능 합니다. 다만 계약서에 현 전세 계약에 대한 승계 조건으로 매매를 하는 것에 대해서 명확히 하시고, 실거래가 신고는 총 2.6억으로 해야 합니다. 신고를 잘못하게 되면 차액분에 대해서 소명이 필요할 수 있으니 실거래가 신고시 에는 전세금 포함한 총액 기준으로 신고를 하셔야 합니다.또한 부모와 자신간의 매매는 증여로 의심이 될 수 밖에 없기 때문에 실거래가와 매매가 차이가 너무 크거나 돈의 흐름이 없으면 증여세 문제가 생길 수 있으니 실제 송금 내역에 대해서도 증빙으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 또한 전세 보증금 인수 계약이 있다면 전세 계약서 승계 서류도 명확하게 준비를 해두시는게 좋습니다.
공인중개사 자격증
Q. 임장을 가면 우선 어떤것을 주로 해서 보는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임장은 말 그대로 현장에 가서 눈으로 직접 확인한다는 뜻인데, 부동산 투자자나 실거주자 모두에게 매우 중요한 과정입니다. 단순히 집만 보는 게 아니라 그 지역의 전반적인 입지, 환경, 흐름까지 보는 게 핵심이에요.1. 입지 (Location)주변에 어떤 인프라가 있는지 (학교, 병원, 마트, 역, 도로 등)실제 거리 체감: 부동산에서 "도보 5분"이라고 했는데 실제로는 얼마나 걸리는지..고도 제한, 공원, 철도, 공장 등도 체크주변 분위기: 동네가 활기찬지, 노후화된 느낌인지2. 단지 환경 / 건물 상태건물 외관, 도색, 계단/엘리베이터 상태쓰레기나 우편함이 관리되고 있는지주차 여유는 있는지 (중요!)층간 소음이나 방음 (기회되면 문 열고 확인 or 주민 인터뷰)3. 실거주 수요 체크근처 학교, 회사, 산업단지 등 고정 인구가 있는지버스/지하철 혼잡도나 시간대별 인구 흐름편의시설 유무 (편의점도 없으면 불편해요)전세 수요가 있는지, 공실이 많은지 확인4. 가격 흐름 & 투자 관점최근 실거래가와 시세 차이매매 vs 전세 vs 월세 비율재개발/재건축 여부 (벽보, 현수막 보면 대강 감 잡힘)상가 공실률로 지역 활력 파악5. 지역 분위기 & 주민 반응근처 부동산 중개사 방문해서 현장 분위기 듣기주민에게 직접 물어보기밤에도 분위기가 안전한지 확인이러한 부분들을 임장활동을 통해서 직접 확인하시는게 좋습니다.
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Q. 청약 신청시 세대원(미성년자녀) 누락시 자격박탈되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.위에 질문 주신 내용과 동일한 내용으로 보여 지는데요...자녀가 등본상 같이 거주를 하는 경우, 신청자 본인이 세대주 또는 동일 세대 구성원인 경우, 자녀는 미성년자이고 자산이나 주택 소유가 없을 경우, 청약자격 요건(무주택 여부, 소득, 부양가족 수 등)에 영향을 미치지 않는 경우에는 소명이 가능 하니 참고 하시기 바랍니다.