안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 생애최초 주택자금 대출로 집 사려는데 실거주 안하면 안되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.생애최초 주택자금 대출(= 생애최초 구입자금대출)은 국가가 실수요자를 지원하기 위해 만든 제도라서 “실거주 요건”이 반드시 따라붙습니다. 말씀하신 상황(부모님이 사는 집을 당신 명의로 구입, 본인은 수도권 전세)은 제도 취지상 허용되지 않습니다. 대출 실행일로부터 3개월 이내 전입을 하고 1년 이상 거주를 해야 합니다.실거주 위반 시 대출약정 위반으로 간주되어 대출 전액 회수 + 이자환수 + 제재금이 부과가 될 수 있고 향 후 주택금융공사 대출 제한 등 불이익이 있을 수 있습니다.
부동산
Q. 무순위(줍줍) 청약 신청할때 세대원(미성년자녀) 기재 누락했는데 괜찮나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무순위 청약 신청 시 세대원 기재를 누락한 경우 상황에 따라 당첨 취소가 되거나 소명으로 인정이 될수도 있습니다.잔여세대 소진 목적이기는 하나 자격 검증은 동일하게 적용이 되기 때문 입니다.주택청약에서세대정보는 무주택여부, 세대 분리 여부, 부적격 여부를 판단하는 핵심 기준으로 세대원을 누락했다는 건 고의적인 누락으로 해석될 경우 부정청약으로 간주가 될 수도 있으나, 자녀는 청약 자격 판단의 기준이 되는 요소는 아니고 무주택 요건 충족 여부나 세대분리 여부를 자녀가 크게 바꾸지 않는 이상 소명 가능성이 높을 수 있습니다.이에, 가족관계증명서, 주민등록등본을 통해 누락된 자녀가 동일 세대 임을 확인시켜 주시고, 당첨 후 서류제출 단계에서 자진시고를 하셔서 기재 실수 였다라는 점을 명확히 해두시는게 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 주거이전비 월세입자도 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무조건 적으로 받을 수 있는 것은 아니고 일정 요건을 충족해야 합니다. 재건축인지 재개발인지에 따라서도 지급 여부와 기준이 달라지고 입주 시기와 계약 조건들도 영향을 주게 됩니다.재건축 시 받을 수 있는 경우를 살펴보면...관할 지차체에서 진행하는 세입자 조사(이주자 조사) 때 등록이 되어 있어야 합니다.사업시행인가일 기준으로 세입자였거나 그 전에 전입신고/거주 중어야 가능성이 높습니다.상가 등 비주거가 아니라 실제 거주지로 사용 중어야 합니다.실거주를 증명할 수 있어야 합니다.(전입신고, 계약서 등)위와 같은 조건을 충족해야 하나 현재 말씀 하신 상황으로만 보면 대상이 아닐 확률이 높을 것으로 보입니다.재건축 주거이전비 보상은 임대인 중심으로 초점이 맞춰져 있고 임차인은 대부분 보상 대상에 포함되지 않기도 합니다.만약 사전에 재건축으로 인해 중도 퇴거를 해야 하는 상황을 고지 받지 못했다면 임대인에게 현재 상황에 대해 설명 하시고 일정 부분에 대한 지원을 받을 수 있을지 확인해 보시는게 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 단독주택과 아파트의 매도가에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.단독주택은 토지값만큼 평가받는 경우가 많습니다. 특히 건물 시공 비용이 거의 반영되지 않거나 감가된 가격만 인정되는 경우가 대부분 입니다. 건축물의 경우 시간이 지나면 감가상각이 발생하게 되는데 단독주택의 경우 관리 상태가 제각가이라 실제로 건축비가 많이 들어갔다고 하더라도 매수자의 입장에서는 노후된 건물로 보일 수 밖에 없습니다. 특히 요즘 매수 성향으로 보면 리모델링을 전제로 주택을 구입하거나 심지어 철거후 신축을 고려하고 있기 때문에 사실상 기존 건축물은 거의 평가를 받지 못하는 경우도 많습니다. 그리고 단독주택은 아파트보다 선호도가 떨어져서 수요 자체가 적고 감정가 자체도 낮게 책정이 되서 대출이 잘 나오지 않는 경우도 많습니다. 무엇보다 최초 신축 당시 소유자의 선호에 맞춰 설계가 되어 있기 때문에 매수자의 성향에 따라 집의 구조가 마음에 들지 않을 수도 있습니다. 아파트는 대부분 비슷한 구조라 이에 대한 호불호는 거의 없는 편입니다.
부동산
Q. 전세계약 종료 32일 전에 더 살고 싶다고 말했어도 묵시적 계약에 해당되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 묵시적 갱신이 성립이 되기 위해서는 임차인이 별도의 의사표시를 하지 않은 상태여야 하는데 지금 말씀 하시는 상황으로봐서는 이에 해당하지 않아 묵시적 갱신 조건에 해당하지 않는다고 볼 수 있습니다. 따라서 지금의 상황은 묵시적 갱신이 아닌 명시적 갱신 협의 요청이라고 봐야 할 듯 합니다.갱신의 의사표시를 하셨기 때문에 임대인이 이 갱신 요청에 대해 동의하는지, 거절하는지에 따라서 결과가 달라질 수 있습니다. 동의를 했다면 갱신 계약을 진행하시면 되고, 거절을 한다면 계약은 예정대로 종료가 됩니다.
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Q. 공공재개발 지구지정지역 부동산 교환 가능할까요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가능은 할 것으로 보이지만 제한적일 듯 합니다. 특히 토지거래허가구역이기 때문에 거래나 교환 계약이 허가 없이 자동으로 성립되지는 않습니다. 토지거래허가구역 내에서는 매매 뿐만 아니라 교환, 증여, 임대차 등도 허가 대상이 됩니다.그리고 주민대표회의까지 구성이 되었다는 건 곧 조합설립 > 추진위 승인 > 사업 시행까지 이어지는 단계라고 볼 수 있는데 이런 단계에서는 권리 산정 기준일 이후의 거래는 권리가 인정되지 않거나 불이익을 받을 수 있습니다. 계약 전에 관할 구청 도시계획과 또는 부동산 허가과에 사전 상담을 꼭 진행하시는 걸 추천 드리며, 교환 계약서 작성 시에는 허가를 조건으로 한다라는 조건부 계약 문구를 명시하는게 안전할 듯 합니다.
부동산
Q. 소방서가 집근처에 있으면 집값이 떨어지나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.소방서가 있다고 집값이 떨어지거나 하지는 않고, 경우에 따라서 달라질 수 있습니다.일단 소방서에 옆에 있으면 안전성이 확보가 되어 심리적인 안정감을 줄 수 있고, 일부 화재 보험에서는 화재 취약 지역보다 보험료가 낮게 책정이 되는 경우도 있습니다. 다만, 24시간 활동에 따른 소음 문제로 인해서 실거주와 같은 수요에서 선호도가 조금 낮을 수는 있어 이러한 부분 때문에 집값이 낮게 책정이 되는 경우도 있습니다.그리고 대부분 소방서나 경찰서는 주거단지에서 어느 정도 거리가 떨어져 있기 때문에 크게 문제가 된다라고 보기에는 다소 무리가 있을 것으로 판단이 됩니다.
부동산
Q. 아파트를 구매하실때 어떤걸 가장 중점으로 보시나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 구매 시에는 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 개인의 우선순위와 생활 패턴에 따라 다르지만, 일반적으로 다음과 같은 기준들이 많이 반영됩니다.1. 위치접근성: 대중교통(지하철, 버스 등)과 주요 도로망, 자가용 이용 시 도로의 편리성 등 일상 통근이나 외출에 미치는 영향을 고려합니다.생활 편의시설: 마트, 병원, 학교, 공원, 문화시설 등 생활에 필수적인 시설들이 가까이에 있는지 살펴봅니다.미래 가치: 개발 계획이나 지역의 발전 가능성, 인프라 확충 등이 향후 아파트 가치와 재판매 시 중요한 역할을 합니다.2. 내부 구조 및 상태평면 구성: 가족 구성원이나 생활 패턴에 맞는 방의 배치, 공간 활용도를 중요하게 생각합니다. 특히 자연채광, 통풍 등의 요소가 생활의 질에 큰 영향을 미칩니다.내부 마감: 기존 내부 인테리어나 마감재의 상태가 만족스러운지, 또는 리모델링이나 추가 투자가 필요한 부분이 있는지를 검토합니다.시설 및 편의 기능: 주방, 욕실 등 주요 생활 공간의 시설이 현대적이고 효율적인지, 에너지 효율 등 유지비용에도 영향을 주는 요소들을 꼼꼼히 따집니다.3. 예산 및 유지비용구매 가격 대비 가치: 위치와 내부 조건, 그리고 향후 상승 여력을 고려하여 투자 가치가 높은지 평가합니다.관리비 및 커뮤니티 비용: 아파트의 관리 상태, 시설 관리비, 공동 시설 유지에 드는 비용 등이 생활비에 큰 영향을 줄 수 있으므로 이 부분 역시 확인합니다.4. 개인의 우선순위가족 구성과 라이프스타일: 자녀 교육을 중시한다면 학군과 교육 환경이 좋은 지역, 직장과의 근접성이 중요한 경우 교통 인프라가 좋은 지역 등이 선택 기준이 될 수 있습니다.투자 목적 vs. 거주 목적: 만약 투자 목적으로 구입하는 경우, 재판매 가치와 임대 수익 등을 고려한 위치 선택이 중요하며, 거주 목적인 경우 생활의 질과 편의성이 더 강조됩니다.이러한 요소들이 일반적으로 먼저 고려가 되기는 하지만, 내부 구조와 상태 역시 거주 만족도에 직결되기 때문에 본인의 라이프스타일과 가족의 필요에 맞는 균현 잡힌 선택을 하는 것이 필요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중계사 시험 공부 어디서부터 해야할지?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한번에 모든걸 욕심 부리다 보면 이도저도 아닌 상황이 될 수 있습니다.우선 1차 부터 차근차근 공부를 하시고 1차 공부가 어느정도 됐다 싶은 시기에 2차로 넘어가시는 걸 추천 드립니다. 그리고 계산문제는 합격에 큰 당락을 차지하는 부분이 아니니 너무 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.공부 스케줄은 인강 스케줄을 따라가시는 걸 추천 드립니다. 그렇게 따라가다보면 최소 3회독은 하게 되고 이론적인 배경은 어느정도 깔리게 되어 그 이후에는 문제풀이를 하면서 익히시면 됩니다.1차와 2차 동차 합격을 위해서는 최소 하루 6시간 이상 꾸준히 공부하시는 걸 추천 드리며, 올해는 1차 내년 2차 시험을 보는게 현실적으로 가장 좋은 조합이라 개인적으로 생각을 합니다.법률 조항들은 최대한 자주 보고 익히시면서 문제 풀이를 통해 적용을 하는 방법을 눈에 익힐 때까지 계속 반복하셔야 합니다.
부동산
Q. 다세대주택을 여러 호실 소유할 때 장단점
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 정리하여 답변 드리니 참고 하시기 바랍니다.1. 왜 다세대주택 여러 호실을 따로 소유하는가?예전에는 1주택/다주택 구분 기준이 지금보다 훨씬 느슨했고, 임대소득세나 양도세도 지금처럼 빡빡하게 부과되지 않았습니다. 그래서 다세대를 한 채씩 분할 등기해서 가족 명의로 분산시키면, 절세 + 임대수익 분산 + 상속 증여 대비라는 삼박자를 모두 누릴 수 있었죠.2. 정책적 역사 흐름2000년대 초중반까지는 임대사업자 등록만 해두면 세금 혜택이 많았습니다. 특히 비조정지역 + 2호 이하 다세대는 세금 부담이 거의 없었습니다. 가족 명의로 쪼개서 등기하면 다주택자 취급도 안 받고, 각 호실을 1주택자 양도세 비과세 혜택으로 매각이 가능하기도 했습니다.2017~2020년 부동산 대책 강화기에는 다주택자 중과, 임대소득 과세 전면화, 종부세 강화 등으로 이렇게 쪼개 놓은 다세대도 세금 폭탄의 대상이 되기 시작했습니다. 이제는 같은 건물에 호실을 여러 개 가지고 있으면 "호수마다 1주택으로 취급" 다주택자로 간주되고 양도세·보유세 부담이 급격히 증가했습니다. 3. 그럼에도 불구하고 왜 지금도 유지되는가?보통 원룸형 다세대는 수익형 부동산으로 접근합니다. 세금이 좀 나가도 매달 월세가 꾸준히 들어오니까요. 자녀에게 1호실씩 증여하거나 명의 분산하기에도 용이해서 상속설계에 유리한 구조라고 볼 수 있습니다. 또한 전체 매각이 아니라 호실별 분리 매매도 가능해, 자금 필요 시 한 호실만 매도하는 것도 가능하다는 장점이 있습니다. 특히, 도심지에 위치한 다세대는 토지 지분 확보 + 임대 수익 + 재개발 기대까지 가능성이 있는 구조입니다.