단독주택과 아파트의 매도가에 대해서 궁금합니다.
일반적으로 단독주택은 아파트에 비해서 매도할때 가격이 상당히 더 떨어지던데요.
어느분의 단독주택 매매 후기를 보니 토지 6억 주택시공 6억으로 12억짜리 집인데
거의 토지가격인 7억으로 매물 내놓은지 3년만에 정말 힘들게 팔았다고 하시더라구요.
단순히 거래가 잘 안되니 그러는것인가요?
아니면 원래 단독주택은 그렇게 매매가 되는것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
단독 주택 매매 시 거래가 잘 안 되는 이유는 단독 주택은 아파트에 비해 상대적으로 수요가 적습니다. 단독 주택은 높은 유지 비용이 들며, 노후화로 인한 보수가 필요하며, 은행 대출도 힘듭니다.
단독 주택과 아파트의 매매 가는 여러 요인에 따라 달라지며, 일반적으로 아파트가 더 높은 유동성을 가지는 경향이 있습니다. 여기 몇 가지 이유를 설명해 보겠습니다.
수요와 공급 : 아파트는 대량으로 공급되며, 많은 사람들이 아파트를 선호합니다. 반면, 단독 주택은 상대적으로 공급이 적고, 특정 지역에 한정될 수 있어 수요가 낮을 수 있습니다.
유지 비용 : 단독 주택은 관리와 유지 보수에 더 많은 비용이 드는 경우가 많습니다. 이로 인해 구매자들이 아파트를 선호하는 경향이 있습니다.
위 치 : 단독 주택이 위치한 지역의 개발 수준이나 인프라에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 아파트는 대개 교통과 편의 시설이 좋은 지역에 위치해 있어 상대적으로 더 높은 가치를 유지합니다.
시장 상황 : 부동산 시장의 경기에 따라 단독 주택의 가격 변동이 클 수 있습니다. 시장이 침체되면 매매가 더 어렵고, 가격이 떨어질 가능성이 높습니다.
따라서, 단독 주택의 경우 매매가 어려운 이유는 단순히 거래가 잘 안되는 것 뿐만 아니라, 여러 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 매매를 고려할 때는 이러한 요소들을 잘 분석하고, 적정한 가격을 책정하는 것이 중요합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
단독주택은 토지값만큼 평가받는 경우가 많습니다. 특히 건물 시공 비용이 거의 반영되지 않거나 감가된 가격만 인정되는 경우가 대부분 입니다. 건축물의 경우 시간이 지나면 감가상각이 발생하게 되는데 단독주택의 경우 관리 상태가 제각가이라 실제로 건축비가 많이 들어갔다고 하더라도 매수자의 입장에서는 노후된 건물로 보일 수 밖에 없습니다. 특히 요즘 매수 성향으로 보면 리모델링을 전제로 주택을 구입하거나 심지어 철거후 신축을 고려하고 있기 때문에 사실상 기존 건축물은 거의 평가를 받지 못하는 경우도 많습니다.
그리고 단독주택은 아파트보다 선호도가 떨어져서 수요 자체가 적고 감정가 자체도 낮게 책정이 되서 대출이 잘 나오지 않는 경우도 많습니다. 무엇보다 최초 신축 당시 소유자의 선호에 맞춰 설계가 되어 있기 때문에 매수자의 성향에 따라 집의 구조가 마음에 들지 않을 수도 있습니다. 아파트는 대부분 비슷한 구조라 이에 대한 호불호는 거의 없는 편입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택의 가격은 보통 매매 거래사례를 따르는 경우가 많은데, 아파트는 동일한 주택이 많다보니 거래사례가 많아서 이를 참고하여 가격이 쉽게 책정될 수 있지만, 단독주택은 동일한 주택이 거의 없다보니 거래사례로 삼을만한 자료가 없어서 가격 책정이 어려운데다가 찾는 사람도 많지 않다보니 제대로된 가격을 받고 매도하기가 쉽지 않습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산의 경우 수요와 공급의 법칙에 의해서 가격이 형성이 되고 거래가 형성이 됩니다.
단독주택지라도 입지가 좋고 또한 재개발 이슈가 있는 경우는 수요가 몰리고 그 가치를 인정을 받을 수 있습니다.
아파트의 경우 사람들이 많이 찾고 수요가 꾸준히 있기 때문에 가격이 잘 떨어지지 않고 오히려 입지가 좋고 주변 인프라가 좋으며, 대단지 브랜드 좋은 아파트일 경우 가격이 올라가는 경우가 많이 있습니다.
부동산 가치의 경우 입지, 주변인프라, 교육환경, 교통등의 여러 요소로 가치가 결정입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
단독주택과 아파트의 매도가격 형성 구조는 근본적으로 달라요.
단독주택 매매 시 매도가격이 토지가격 위주로 형성되는 이유
감가상각 구조
단독주택은 건물은 시간이 지날수록 가치가 급격히 하락하고, 토지는 감가가 없거나 오히려 상승합니다.
아파트는 단지 브랜드, 관리, 커뮤니티 시설, 주변 시세 흐름으로 건물가치가 유지되거나 오히려 프리미엄을 얹을 수 있는 구조인데, 단독주택은 건물 개별 관리에 따라 차이도 크고 감가폭이 큽니다.
실제로 국세청 기준 건물 잔존가치는 30~40년이면 0에 가깝게 보는 경우도 많죠.
시장 수요의 절대적 차이
아파트는 수요층이 넓고, 단독주택은 수요가 아주 좁습니다.
아파트는: 실거주+투자+갭투자+법인 매입+청약 대체수요 등 다양한 수요층이 존재하는 반면
단독주택은: 실거주 목적+건물 철거 후 신축 목적 , 이 두 가지가 대부분입니다.
그러다보니 매물이 오래 남게 되고, 결국 토지가격+α 수준으로 흥정하게 되는 거죠.
담보가치(감정평가) 차이
은행 담보대출 기준으로도 단독주택은 토지가격 위주로 평가하고, 건물가는 감가상각 적용해 평가합니다.
그러다보니 매수자도 결국 ‘토지값만 보고 사는 것’이 되고, 그래서 건축비 들인 사람 입장에선 6억 들여 지은 집이 있어도
토지값+기분상 조금 받거나, 안 팔려서 토지값으로 처분하게 되는 겁니다.그래서 실제 거래시장에서는 토지 6억 + 주택시공 6억
→ 12억에 매도 기대는 현실적으로 불가능대부분 7~8억 수준에 매물 나오고, 매수자는 결국 토지 가격만 감안하고 접근합니다.
(혹은 철거 후 신축을 염두)‘집이 6억 들었든, 12억 들었든 그건 매도인의 사정’이라는 시선으로요.
아파트는 왜 안 그런가
아파트는 단지 프리미엄+커뮤니티+브랜드+편의시설+주변 시세 때문에 건물가치+토지가격의 복합 시세로 형성됩니다.
그리고 담보평가 시에도 실거래 사례가 다수 존재하고, 거래가 활발해 시세 반영이 쉬우며 수요가 많으니 감가상각이 거의 없는 경우도 많죠.
결론은? 질문주신 사례처럼 단독주택은 기본적으로 토지가격 위주로 매매가 이루어지고
건축비가 얼마 들었든, 유지 관리 상태가 아무리 좋아도 그 건물 가치 인정 받기는 현실적으로 어렵습니다.그렇다고 단독주택이 나쁘다는 건 아니고, 장기 보유 후 신축+자기만의 라이프스타일용으로는 훌륭하지만
매매차익형 투자로 접근하면 정말 어려운 게 현실이에요. 참고하세요!!일반적으로 단독주택은 아파트에 비해서 매도할때 가격이 상당히 더 떨어지던데요.
어느분의 단독주택 매매 후기를 보니 토지 6억 주택시공 6억으로 12억짜리 집인데
거의 토지가격인 7억으로 매물 내놓은지 3년만에 정말 힘들게 팔았다고 하시더라구요.
단순히 거래가 잘 안되니 그러는것인가요?
아니면 원래 단독주택은 그렇게 매매가 되는것인지 궁금합니다.
==> 거래사례 등을 고려할 때 단독주택이 아파트 보다 거래하기가 쉽지 않습니다. 또한 아파트인 경우 거래사례가 많기 때문에 막바로 시세에 반영되지만 단독주택을 그렇지 못한 것이 현실입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
단독주택이 싸게 팔리는 건 단순히 거래가 잘 안 돼서라기보다는,
원래부터 시장에서 토지 중심 자산으로 평가되고, 건물 가치는 시간이 갈수록 무시되기 때문입니다.
또한, 수요가 적어 매도가 어려운 자산이라 가격을 많이 낮춰야만 실거래가 되기 때문입니다
만약 단독주택 대지가 넓다면 새로 지으려고 건축업자들이 매수를 하는 편입니다
그때는 그래도 가격을 잘받는 편이고 재건축연안이 안됐으면 매매가 잘안되는 편입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택가격도 결국은 수요에 따라 정해지는 것이기 때문에 수요가 적은 단독주택의 경우는 거래가 쉽지 않고 그만큼 가격적으로도 손실을 볼 가능성이 높습니다. 일반적으로 건물과 토지가 있을 경우 토지는 매년 가치가 상승하지만 주택의 경우 감가가 발생하기 때문에 수요가 적다면 건물의 가치는 인정받기가 어려워지는 게 사실입니다. 또한 비교대상이 없는 단독주택의 경우 기준가격이 없어 두 당사자간 합의에 따라 정해지는 경우가 많아 수요의 존재가 가격결정시 더 중요한 요소가 될수 있습니다.