안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 청약?청약신청이 무슨 말인가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청약이란 새로 짓는 아파트를 사겠다고 미리 신청을 하는 것을 말합니다. 나라 또는 민간건설사가 분양하는 아파트에 나 이집 사고 싶어요 라고 미리 신청하는 제도를 의미 합니다.청약은 기본적으론 분양 공고 > 청약 신청 > 경재 > 추첨 또는 가점으로 당첨자 선정 > 당첨 후 계약 진행되는 순으로 보시면 됩니다.청약을 위해서는 청약 통장에 가입하셔야 하며, 매달 일정금액을 넣으셔야 합니다. 청약을 위해서는 가점을 관리하는 것도 중요한데 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 통장 가입 기간 등으로 점수를 산정 합니다.청약은 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있다는 큰 장점이 있기 때문에 사람들이 청약에 당첨되기를 바라는 것이죠
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Q. 부동산 재개발 지역에 대해서 문의드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.일단 조합이 정한 이주 기간 내에 협조하는게 원칙이기는 합니다. 1가구라도 버티게 되면 전체 일정이 밀리는 문제가 생기기 때문에 이에 대한 협조가 필수이나 개인적인 사정이 있다면 사전에 조합과 개별적으로 협의를 해야 합니다. 이는 공식적으로 허용이 되는 부분은 아닙니다.계속해서 버티게 된다면 지연손해금이 부과가 될 수 있습니다. 보통 조합은 철거 지연, 착공 지연에 따른 금전적 손해를 버티는 조합원에게 청구합니다. 또한 법원에 명도소송을 걸면서 비용 청구를 같이 하는 경우도 있습니다.계속해서 버티게 되면 강제철거, 비용부담, 조합 내부 불이익까지 모두 생길 수 있으니,가급적이면 정해진 기간 내에 이주 하시는 걸 추천 드립니다.
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Q. 부모님께 월세를 드리려고 합니다. 가능할까요?? 세액공제도 가능할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.부모님께 월세를 드리는 건 가능한가?원칙적으로 가능합니다.부모님 소유 주택에서 자녀가 거주하고, 자녀가 부모님께 월세를 지급하는 건 "사적 계약"으로 가능합니다.문제는 '증여세' 리스크 입니다.세무서는 이걸 그냥 "부모 자식 간 돈 주고받기"로 보지 않고,"진짜로 임대차 계약이 있었는지, 시세만큼 월세를 냈는지"를 꼼꼼히 봅니다.만약 시세보다 터무니없이 적거나, 임대차 계약서 없이 돈만 주고 받으면 → 증여로 간주될 수 있습니다.연간 5천만 원까지는 직계존속 간 증여세 공제가 있지만, 그래도 신고해야 하는 경우가 생길 수 있어요.세액공제는 가능한가?안 됩니다.현행 월세 세액공제나 월세 소득공제는 "임대인이 배우자, 직계존비속, 형제자매 등 특수관계인이 아닌 경우"만 가능합니다.부모님은 '직계존속'이라서, 세법상 월세 세액공제 대상이 아닙니다.정식 임대차계약서를 작성하고 월세를 매달 지급하는 것은 문제가 되지 않지만 부모님도 필요시에 소득을 신고하셔야 하고 그에 따른 실익 등이 크지 않을 듯 하므로,,, 월세 대신 용돈을 드리는게 더 나은 선택일 수 있습니다.
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Q. 요즘 부동산이 좀 오르는 추세인 것 같은데, 왜 오르는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 부동산 가격이 오르는 이유를 살펴보면...금리 인하 기대감2022~2023년까지 고금리(5%대)가 집값을 눌렀는데,2024년 하반기부터 "곧 금리가 내려간다"는 신호가 강해졌습니다."지금 사두면 이자 부담은 줄어들고, 집값은 오를 것"이라는 기대 심리가 작용합니다.서울/수도권 공급 부족 우려앞으로 몇 년간 입주 물량(새 아파트 수)이 급감할 예정입니다.특히 서울/수도권 신축 아파트는 품귀 현상이 예상돼 사람들이 미리 사들이려 합니다.정책 변화규제 완화 (ex. 재건축 부담금 완화, 양도세 중과 완화 등)로 인해 다시 매수 심리가 살아나고 있습니다.정부가 '집값 잡겠다'는 기조보다는 '거래를 살리자' 쪽으로 방향을 바꾸면서 심리가 바뀐 거죠.심리적 바닥 인식2023년에 가격이 꽤 빠졌기 때문에, 지금은 "더 떨어질 일은 없겠지"라는 심리가 강해졌습니다.특히 현금 부자들은 떨어질 때 적극 매수에 나서면서 가격을 끌어올립니다.특정 지역 쏠림전국 모든 부동산이 오르는 게 아니라,서울 강남권, 주요 수도권 지역(용산, 마포, 송파 등)과 일부 인기 지역이 오르고, 지방이나 외곽은 여전히 약세인 곳도 많습니다.전체 부동산 가격이 오르고 있는게 아니라 좋은 입지, 좋은 물건들만 오르는 경향이 강하고,전체시장을 놓고 보면 아직까지 상승기라고 보기에는 다소 무리가 있습니다.
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Q. 당근마켓으로 아파트 매매 시 안전한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 실제로 당근마켓 같은 플랫폼을 통해 주택(특히 빌라, 오피스텔, 소형 아파트) 직거래 시도가 늘고 있습니다.하지만 중요한 점은 부동산 중개업소(공인중개사)를 끼지 않는 직거래 형태로 주의를 기울이셔야 합니다.아래 몇 가지 사항을 정리해봤습니다.직거래가 맞나요?대부분 공인중개사를 통하지 않고 매도자와 매수자가 직접 만나 거래하는 방식입니다.당근마켓은 단순히 "거래할 사람"을 연결해줄 뿐, 법적인 책임을 지지 않습니다.계약서는 누가 쓰나요?직거래할 경우 당사자끼리 계약서 작성을 해야 합니다.인터넷에 있는 '부동산 매매계약서 양식'을 다운받아 쓰기도 하지만, 이 과정에서 중요한 조항(특약 등)을 빠뜨릴 수 있어 위험합니다.안전한가요?위험요소가 많습니다.예를 들어:등기부등본상 소유자 본인인지 확인이 어려움근저당, 가압류 등 권리관계 검토를 직접 해야 함중도금이나 잔금 지급 때 사기 위험 (이중매매, 대포통장 송금 등)계약서에 문제 생기면 나중에 소송 비용과 시간이 크게 듬그래서 어떻게 해야 하나요?정말 직거래를 하고 싶다면 최소한 다음 3가지는 필수입니다:등기부등본 확인 (발급일자 1일 이내, 대법원 인터넷등기소)매도자 신분증+인감증명서 받기 (인감도장은 계약서에 날인)가능하면 법무사나 변호사에게 계약서 검토만이라도 의뢰추천 방법금액이 수천만 원~수억 원이라면, 수수료(중개보수) 조금 아끼려고 혼자 거래하는 건 매우 위험합니다."직거래로 연결 후, 공인중개사를 끼고 정식 계약" 하는 것도 가능합니다. (이때 중개보수 협의 가능)참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 월세임대만료후한달더있어야이사를해야하는대임대인은그렁 밀리임대료를지불하면 한달연장해주겠다고합니다 이럴때는 어떻게해야하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한달 월세를 미리 받고 연장을 해주겠다라고 하면 기존 계약서에 관련 특약 사항을 추가로 기재하여 실제 1개월 연장에 대한 계약 내용을 서면으로 확보해 두는 것이 좋습니다. 추가 1개월 연장에 대해서 합의 하기로 하고 1개월 연장에 대한 월세는 몇월 몇일 어디로 입금하기로 한다 라고 명시를 해두고 계약을 사전에 연장해 두시는 걸 추천 드립니다. 만약 5.6일부터 이사 당일까지의 임대료를 일할 계산하여 정산이 가능하다면 해당 금액으로 조정을 하는 것도 방법 중에 하나 입니다.
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Q. 방화동의 집값 관련 호재는 별로 없나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.방화동은 교통이 편리하고 마곡지구와의 접근성이 좋아 주거지로서의 장점이 있습니다. 다만, 항공기 소음 문제와 재개발 계획 등을 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다. 향후 개발 계획이나 교통 인프라 개선 등이 이루어진다면 집값 상승의 가능성도 있습니다.마곡지구 개발 효과: 인근 마곡지구의 개발로 인해 주변 지역의 부동산 가치가 상승하는 효과를 기대할 수 있습니다.교통 인프라 개선: 지하철 5호선과 공항철도의 이용이 편리하며, 향후 교통 인프라의 추가 개선이 이루어질 경우 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.생활 편의 시설 확충: 대형 쇼핑몰, 병원, 공원 등의 생활 편의 시설이 확충되면 주거 환경이 개선되어 집값에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
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Q. 부동산 가계약금을 파기하는 경우는 보통 어떤 경우인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 가계약금을 파기하는 대표적인 이유들을 정리해보면 다음과 같습니다.더 좋은 물건을 찾은 경우자금 사정의 변화가족, 지인 등의 반대추가 정보로 인한 변경(하자, 소송, 입주 지연 문제 등)대출 문제 발생단순 변심중개사 실수나 오해이와 같은 이유들이 있으며 통상적으로 가계약금을 걸었을 경우 파기기 가계약금 몰수 또는 배액배상을 요구받을 수 있습니다.
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Q. 아파트양도세계산시 필요경비는무엇이있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 필요경비로 인정 받을 수 있는 항목들은 취득세, 등록면허세, 공증비용, 법무사 비용, 중개수수료, 설계비/감리비, 수선비/리모델링 비용, 감정평가를 받았을 경우 감정평가 수수료, 취득관련 부대비용(발코니 확정 비용 등)이 있습니다. 이를 인정받기 위해서는 영수중, 계약서, 세금계산서 등 자료가 꼭 있어야 하며 단순생활비용의 경우 필요경비로 인정되지는 않습니다. 리모델링/수선비용 등도 집값 상승 목적이 있어야 하며 단순도배 등은 인정되지 않습니다.
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Q. 동네 부동산 오래하신분들은 일반과세자가 많나요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 매매, 임대 중심 부동산을 운영하는 분들은 대부분 일반과세자라고 보시면 됩니다. 간이과세자는 거의 없습니다.부동산 중개업 자체가 부가가치세 과세 업종으로 매출 기준으로 세금 방식이 갈리게 되어 있습니다.아파트는 한 건 매매만 한다해도 수백만원의 중개수수료가 책정이 되고 전세, 월세 계약들을 하게 되면 수수료 합계가 커질 수 있습니다. 특히나 대단지 근처 부동산은 거의 다 일반과세자라고 보시면 됩니다.간이과세자인 경우는 대부분 빌라, 오피스텔, 원룸촌, 전월세 위주의 소형 부동산이라고 보시면 될 듯 합니다.