안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 매입임대주택 출산가구 분양전화 거주기간 단축이 부동산시장에 미치는 영양은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매입임대주택 출산가구의 분양전환 거주기간 단축은 저출산 해소를 위한 정책이지만, 부동산 시장 전반에도 일정한 영향을 미칠 수 있습니다.출산가구 주거 안정성 증가 > 실수요자 매수 유입 가능매입임대 공급자의 재정 부담 완화 및 재투자일반 실수요자 입장에서 형평성 논란 야기 가능시장 왜곡 우려 존재매입임대주택 출산가구 분양전환 거주기간 단축은 출산 유인을 위해 긍정적이지만, 실수요 중심의 부동산 시장 흐름을 다소 교란할 가능성도 존재합니다. 정책 설계 시 투기 방지 장치(예: 전매 제한, 거주 실태조사 등)가 병행되어야 정책 취지가 제대로 실현될 수 있을거라는 생각 입니다.
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Q. 매매하려는 아파트가 근저당이 있는데 하나은행 입니다!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.같은 은행(하나은행)에서 대출을 받는다고 해서 자동으로 해결되지는 않지만, 절차상으로는 훨씬 수월하게 정리할 수 있는 장점은 있습니다. 같은 은행을 이용하게 되면,은행 간 자금 이체가 생략되어 빠르고 안전근저당 말소와 신규 설정이 한 번에 처리됨복잡한 실수나 지연 가능성이 낮아짐일부 지점은 "동시상환 및 동시설정" 절차를 내부적으로 맞춰 처리해줍니다근저당 말소는 잔금일에 이뤄지므로, 등기 이전 전에 반드시 확인이 필요하고ㅍ같은 은행이어도 지점이 다르면 별도 협조가 필요할 수 있으므로, 하나은행 지점 간 조율은 담당 대출 담당자에게 미리 확인해 보시기 바랍니다.
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Q. 아파트주변이 오랜된집이 많으면 않좋나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.“새 아파트 주변에 오래된 집(노후주택)이 많으면 안 좋은가요?”라는 고민은 실거주·투자 모두에서 실제로 많이 나오는 현실적인 우려입니다. 장단점을 살펴보면..단점주거환경이 덜 정돈된 느낌오래된 집들이 밀집한 곳은 도로나 골목이 좁고, 상하수도·가로등·배선 등이 정비가 덜 되어 있는 경우가 많습니다.아이를 키우는 입장에선 보행 안전성, 위생, 분위기 등이 걱정될 수 있습니다.치안 및 밤길 불안노후 주택 지역은 가로등이 어둡거나 CCTV 설치가 미흡한 곳도 있어서 야간에 불안감을 줄 수 있습니다.학교·학군·커뮤니티 불균형주변이 개발이 안 된 경우 인프라가 느리게 따라오는 경우도 있습니다.(초등학교나 학원, 어린이집이 멀리 있는 경우)투자가치에 영향 가능성향후 매도 시 “주변 환경이 별로다”라는 이유로 선호도가 떨어질 수 있음.특히 신축이라도 ‘동떨어진 느낌’을 줄 수 있어 실수요자에게 매력도가 떨어질 수 있음.하지만 장점도 있습니다.재개발 가능성 = 미래 가치노후주택이 밀집한 곳은 재개발 대상지가 될 수 있다는 뜻이기도 합니다.향후 주변이 전부 새 아파트로 바뀌면 지금은 외진 느낌이 나더라도 대규모 신도시처럼 탈바꿈할 수도 있습니다.조용하고 유해시설 적음오히려 낡은 주택가 지역은 공장, 유흥시설, 대로변 상업시설 등이 적은 경우도 많음.아이 키우기에 더 조용한 환경이 될 수도 있음.새 아파트의 희소성주변이 낡을수록 새 아파트의 가치가 더 부각됩니다.같은 구역에서 “신축 프리미엄”을 받기 쉽습니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 월세계약중 임차인이 임대인과 매매계약서 쓰고 매입이 가능할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약 중이라도 임차인과 임대인이 서로 동의하면 얼마든지 매매계약을 체결할 수 있습니다.매매계약 체결 후 잔금일에 소유권 이전이 되면, 임차인 신분에서 소유자가 되는 것이죠.이때는 남은 월세 계약은 소멸되며, 임차인(구매자)과 임대인(판매자) 사이의 임대차 계약은 자동 종료됩니다.단, 반드시 임대인과 매매계약서 작성 → 잔금 및 소유권이전 등기 → 임대차관계 종료 순서로 진행되어야 법적 안정성이 있습니다.
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Q. 아파트가 지어지면 이름은 도대체 누가 지어주는 건가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트의 이름은 대부분 건설사 측에서 정하게 되는데..레미안 > 삼성물산, 자이 > GS 건선, 더샵 > 포스코건설, 푸르지오 > 대우건설 이렇게 건설사에 이름을 짓게 되고 이렇게 브랜드 이름과 단지 고유 이름을 붙여서 아파트 이름이 만들어 지게 됩니다.예를 들어 삼성 레미안 + 위치명을 합쳐서 레미안 목동 아델리체 와 같이 이름을 짓게 되는 것이죠.이름이 바뀌는 경우는 재건축, 재개발로 인해서 바뀌는 경우가 있고,입주자 2/3이상 동의, 관할 지자체 승인을 받으면 아파트 이름을 변경하는 경우도 있습니다.
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Q. 인테리어 할때 계약금만 걸고 잔금은 ??~~
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 계약서를 작성하고 계약금을 지불 하셨다고 하면 공사 완료 후에 잔금을 치루시면 됩니다.다만, 중도금을 지급하기로 하는 등의 별도의 약정이 있다면 중도금을 지급 하시면 되는데,이는 어떠한 내용으로 계약을 하는지에 따라서 달라지는 부분이기 때문에 계약서에 비용 지급을 어떻게 하실 건지,명확하게 기재하신 후에 해당 내용에 따라서 비용을 지급 하시면 됩니다.
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Q. 부동산 중 토지는 왜 면세 항목인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. 부가가치세(VAT)의 과세 대상은 ‘재화나 용역의 소비’부가가치세는 말 그대로 부가가치(가치의 증가)에 대해 부과되는 세금입니다. 즉, 생산·유통 단계에서 가치가 창출되는 소비재나 서비스가 과세 대상입니다. 그러나 토지는 소비재가 아니고, 시간이 지나도 가치가 감소하거나 소모되지 않으며, 본질적으로 생산된 것도 아닙니다.토지는 인위적인 생산 과정이 없는 자연적 자산입니다.시간이 지나도 감가상각되지 않으며, 원형 그대로 존재합니다.따라서 토지를 사고판다는 것은 단순히 소유권이 이전되는 것일 뿐, 새로운 부가가치를 창출하거나 소비되는 행위로 보기 어렵기 때문에, 부가가치세 과세 대상이 아닙니다.2. 이중과세 방지 측면토지는 거래 시 이미 다른 세금이 과세됩니다.취득세, 등록면허세: 소유권 취득 과정에서재산세, 종합부동산세: 보유 과정에서양도소득세: 매각 과정에서이처럼 토지에는 이미 여러 종류의 세금이 붙기 때문에, 여기에 추가로 부가가치세까지 부과하면 조세 부담이 과도하다는 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 이중과세 방지 원칙으로 볼 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 부모님댁 전입신고후 청약 가능할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 남편이 지방에 전입신고를 하고, 본인이 서울 부모님 댁에 전입신고를 해도 "세대 분리를 하지 않으면" 서울 청약자격을 얻기 어렵습니다. 서울시 청약은 서울시 거주 무주택 세대구성원이어야 합니다.그리고 여기서 말하는 세대구성원이란, 세대주 본인뿐 아니라 “같은 세대에 속한 사람들 전원”을 의미하기에 새대 분리를 하지 않으시는 경우 청약 자격을 얻기 어려울 것으로 판단이 됩니다.
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Q. 지금 이사를 하고있는데 문제가 생겼습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 이사 견적을 낼때 이사 업체에서 현장 확을 하고 견적을 낸 것일까요? 현장 확인 없이 견적을 냈고, 막상 현장을 보니 고압선으로 인해서 추가 요금이 발생한 상황인 듯 합니다.아마도 이사업체에서 일반적인 견적을 확인해서 준 듯 한데요.. 만약 계약 전이라면 다른 업체 견적들도 비교해 보시는게 좋을 듯 합니다. 다른 업체 견적을 비교해 보시고 좀 더 저렴하게 해줄 수 있는 업체를 찾는 것이 좋을 듯 합니다. 아니시면 업체 측과 협의하여 최초 견적 당시 추가 요금 발생되는 부분은 없을 것이다 라고 해서 계약을 진행하고려 했던 부분인데 이제와서 추가 요금을 내라고 하는 것은 조금 부당하다... 그런 문제는 사전에 확인을 했었어야 하는 것이 아니야 라고 단호하게 이야기를 한번 해보시면 어느정도 절충을 할 수 있으니 확인해 보시기 바랍니다.
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Q. LH에서 장기전세 당첨됬다고 연락왔는데 SH장기전세도 지원했는데 둘다 당첨되면 어떻게 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.두 곳은 각각 독립적인 기관으로 이론한 양쪽 모두 당첨이 될 수도 있지만 최종적인 계약은 1곳만 가능 합니다. 한 곳을 선택하면 다른 곳은 자동 취소되거나 포기 처리가 됩니다. 공공분양은 장기전세 당첨과는 제도적으로 구분되 영역이라 장기전세에 당첨된 상태라고 하더라도 공공분양에 지원 및 당첨은 가능할 것으로 보입니다.