안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 전세계약서 입주일 수정으로 재계약시 확정일자 다시 받아야하나요 ?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론적으로 말씀 드리면 계약서를 새로 작성하셨으니 확정일자를 새로 받으셔야 합니다.기존 확정일자는 이전 계약서를 기준으로 등록된 것이라 새로운 계약서에는 효력이 없고,날짜가 달라졌으므로 새로운 계약으로 간주가 되어 새롭게 작성한 계약서를 들고 다시 확정일자를 받으셔야 합니다. 다시 확정일자를 받아야 그 새로운 계약기준으로 법적 보호를 받을 수 있게 됩니다. 확정일자를 받으시면서 전입신고도 같이 해두시길 추천 드립니다.
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Q. 대구 원룸 자취하면 월세랑 관리비 어느 정도가 적당한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 시세를 보고 판단하면 월 40만원은 조금 비싼편에 속하는 것으로 확인이 되지만, 이는 위치나 시설에 따라 달라지는 부분이라 정확한 건 인근 시세를 보고 비교해 보셔야 할 것 같습니다.대략 평균적인 시세는 보증근 3~500만원 / 월세는 25~35만원(풀옵션 기준) 으로 형성이 되어 있는 것으로 보이며, 월 40만원 이라고 하면 신축/역세권/풀옵션/엘리베이터가 있는 건물일 것으로 추측이 됩니다.이에 신축건물에 역세권이고 세탁기, 냉장고 그리고 관리비 포함하여 월 40만원 정도라면 충분히 합리적인 수준이라고 보이며 구축일 경우에는 다소 비싼편에 속한다고 봐야할 것 같습니다.
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Q. 건축물대장만 있는시골빈집 철거 문의
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.철거 비용의 경우 집의 구조에 따라서 그리고 지역에 따라서 가격차이가 있을 수 있어,해당 지역 인근 철거 업체 2~3곳을 연락해서 견적 비교 후 진행해 보시는 걸 추천 드립니다.정확한 가격은 견적 요청 후 확인해 보시는 걸 추천 드리며 철거 비용과 폐기물 처리 비용이 같이 발생하게 될 겁니다.
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Q. 세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세입자가 있는 상태에서 집을 매매할 경우, 매도자(임대인), 매수자(새 집주인), 세입자(임차인) 모두의 권리와 책임이 얽혀 있으므로 몇 가지 법적·실무적 주의사항을 알아 두시는게 좋습니다.1. 기존 임대차 계약은 매수자에게 ‘그대로 승계’됩니다「주택임대차보호법 제3조」에 따라: 임차인이 대항요건을 갖추고 있다면 매수인은 기존 임대차 계약을 승계해야 합니다.대항요건이란?임대차계약서에 확정일자를 받았고세입자가 실거주 중일 때이 요건을 만족하면, 세입자는 계약 기간 동안 퇴거하지 않아도 됩니다. 즉, 매수자는 세입자를 안고 매수하는 셈입니다.2. 세입자가 있는 상태로 매도할 때 매도자의 주의사항매수자에게 고지 의무 - 세입자의 임대차 기간, 보증금, 확정일자 여부 등은 반드시 명확히 고지해야 합니다. 그렇지 않으면 분쟁 발생 시 책임이 커질 수 있습니다.임대차계약서 제공 - 기존 임대차계약서 사본을 매수자에게 제공합니다.보증금 반환 책임 - 세입자의 계약 기간이 남아 있는 상태에서 매도하는 경우, 보증금 반환 책임은 매수인에게 넘어갑니다. 다만, 특약이 없을 경우 매도자와 매수인이 보증금 정산을 사전에 협의해야 합니다.3. 매수자와 세입자 간 새로운 계약서 작성 여부반드시 새로 작성할 필요는 없습니다.기존 임대차계약은 그대로 승계되므로, 법적으로 새 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.그러나 실무적으로는 임대인 변경 사실을 통보하고, 양 당사자(매수자-세입자) 간 확인서나 통지서를 작성해두는 것이 좋습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 분양 받을경우 자금조달계획서 작성관련 질문
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.자금조달계획서는 자금의 출처를 명확히 밝혀 투기 및 불법행위를 방지하기 위한 서류입니다. 특히 투기과열지구나 조정대상지역에서는 더 엄격하게 검토됩니다.** 전세 보증금을 조달계획서에 기재한 후, 실제로 전세가 늦게 나가 누나에게 빌린 경우문제는 될 수 있으나, 고의성이 없고 단기 차용임이 명확하면 실질적인 처벌 가능성은 낮습니다.단, 국토부에서 소명 요구 시, “전세가 예상보다 늦게 나가 일시적으로 누나에게 빌려 자금을 충당했다”는 점을 증빙할 수 있어야 합니다.예: 누나와의 차용증, 계좌이체 내역, 상환 계획서 등** 주의점자금조달계획서와 실제 거래 내용이 지나치게 불일치할 경우, 국세청이나 국토부의 조사 대상이 될 수 있습니다.특히 가족 간 거래는 증여 의심이 생길 수 있어, 이자 약정, 상환 일정, 차용증 작성 등으로 명확하게 해두는 것이 중요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 오피스텔 임대인이 사정상 집을 판다고하시네요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대인이 사정상 오피스텔을 매도하고 싶다고 하더라도, 임대차계약이 유효한 동안(즉, 계약만료일인 11월까지)은 임차인의 권리가 우선입니다. 1. 법적으로는 계약 만료일까지 거주할 권리가 있습니다임대인은 계약기간 동안 임차인을 퇴거시킬 수 없습니다.집을 매도하더라도 계약이 승계됩니다. 새로운 집주인이 되더라도 계약 기간 내에는 기존 임차 조건을 그대로 유지해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항).즉, 집을 팔더라도, 새 집주인은 세입자가 11월까지 사는 것을 승낙해야 합니다.2. 청년 버팀목 전세대출 이용 중이라면?은행에 등록된 임대차 계약이 있기 때문에, 중도 퇴거 시 대출 회수나 중도상환 부담이 발생할 수 있습니다.퇴거 전에는 반드시 대출기관(은행)에 미리 상담하여 불이익이 있는지 확인하세요.참고 하시기 바랍니다.
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Q. 요즘 오프라인 상권이다 죽어서 상가들이 비었다고 하는데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 오프라인 상권이 침체되고 있는 것은 맞지만, 그렇다고 해서 온라인 판매자들이 모두 상가나 사무실 공간을 임대해야 하는 건 아닙니다.[온라인 판매자들은 왜 굳이 상가를 안 쓰는가?]무점포 창업이 가능요즘은 집에서도 물건을 팔 수 있는 구조입니다.쿠팡, 스마트스토어, 11번가, 마켓컬리 등에서 입점만 하면 판매 가능.초기에는 재고를 집에 두거나, 위탁판매(재고 없이 주문만 받아 제조사나 도매상에 연결) 방식도 흔합니다.풀필먼트·창고 임대 활용직접 사무실이나 상가를 빌리기보다, 택배사나 풀필먼트 회사(쿠팡, CJ 등)에 창고와 배송을 아웃소싱합니다.예: 내가 제품만 등록해놓으면, 주문이 들어오면 쿠팡이 창고에서 포장·배송까지 해주는 구조.공유오피스·소형 창고 활용업무공간이 필요해도, 꼭 상가에 입점하지 않고도 공유오피스(패스트파이브, 위워크 등)나 작은 창고형 사무실로 대체합니다.[오프라인 상가가 안 쓰이게 된 이유]코로나 이후 소비패턴의 전환: 오프라인 매장 → 온라인 전환 가속.상가 월세 부담이 커진 반면, 온라인은 진입장벽이 낮고 리스크가 적음.상권이 죽은 이유는 단순 경기 침체뿐만 아니라, 쇼핑 방식 자체가 바뀐 것도 큼.도움이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 현재 아파트가격 상승추이인가요 하향추이인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2025년 5월 현재, 전국 아파트 가격은 전반적으로 보합세를 보이고 있으며, 지역에 따라 상승과 하락이 혼재된 양상을 나타내고 있습니다.[전국 아파트 가격 동향]전국 평균: 2025년 1월 3주 기준으로 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 -0.05% 하락하였습니다. 수도권은 하락폭을 유지하고, 서울은 보합세를 보였으며, 지방은 하락폭이 확대되었습니다.수도권: 서울 강남구, 서초구, 성남시 분당구 등 일부 지역에서는 매매가격이 상승세를 보이고 있습니다.지방: 대구(서구, 수성구), 익산시, 거제시, 강릉시 등에서는 매매가격이 하락세를 보이고 있습니다.[지역별 특징]서울 및 수도권: 일부 인기 지역에서는 매매가격이 상승하고 있으나, 전체적으로는 보합세를 유지하고 있습니다.지방 광역시 및 중소도시: 공급 과잉과 인구 감소 등의 영향으로 매매가격이 하락하고 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 경기나 경제 전반 상황을 반영하는 공실률 지표는 신빙성이 있는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공실률은 지역 경기나 부동산 시장 상황을 파악하는 데 있어 신빙성이 높은 지표입니다.[공실률이 신빙성 있는 이유]1. 직접적인 수요-공급 신호공실률은 (비어 있는 임대 공간 ÷ 전체 임대 공간)으로 계산됩니다.즉, 임대 수요가 줄거나 공급이 과잉될 경우 바로 상승합니다.반대로 수요가 많아지면 공실률은 낮아집니다.2. 경기 흐름과 밀접한 관계소비심리, 창업 의지, 기업 활동, 인구 흐름 등의 경제활동 전반이 임대 수요에 영향을 미치기 때문에, 공실률은 지역 경기 상황을 잘 반영합니다.예: 상가 공실률이 높다면 → 소비 침체, 창업 감소 등 가능성 ↑3. 정부·지자체·투자자 모두가 참고하는 공식 지표국토교통부, LH, 한국부동산원, 통계청 등은 정기적으로 상업용·주거용 공실률을 발표하며, 도시계획·정책 판단의 기준으로 사용합니다.투자자들도 공실률이 낮은 지역을 선호하고, 높을 경우는 진입을 신중히 검토합니다.[주의할 점]공실률은 지역과 부동산 유형마다 차이 큼같은 도시라도 역세권 오피스텔과 외곽 단독주택은 공실률이 다름.일시적인 신규 입주 영향대단지 신규 입주 시 일시적으로 공실률이 급등하는 등, 일회성 요인은 감안해야 함.표본 조사 방식에 따라 정확도 차이민간 vs. 공공 통계에서 차이가 있을 수 있음 (예: 조사 범위, 시간차 등)공실률은 단순한 빈집 비율이 아닌 해당 지역의 부동산 수급 구조의 경제 활력을 보여주는 신뢰도 높은 지표 입니다. 다만 단기적인 수치보다 추세와 맥락을 함께 보는 것이 중요 합니다.
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Q. 대구 부동산 상황은 얼마나 안좋은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대구 부동산 시장은 최근 몇 년간 심각한 침체를 겪고 있으며, 이는 전국에서도 가장 두드러진 수준입니다. 특히 아파트 가격 하락, 미분양 증가, 매수 심리 위축 등이 복합적으로 작용하고 있습니다.[대구 부동산 시장의 현황]아파트 가격의 지속적인 하락대구 아파트 가격은 2023년 11월 셋째 주부터 2025년 1월까지 60주 연속 하락세를 보였습니다.일부 단지는 최고가 대비 30~40%까지 가격이 하락했습니다. 예를 들어, 수성구의 한 아파트는 5.7억 원에서 3.6억 원으로 하락했습니다.공급 과잉과 미분양 증가최근 3년간 대구의 아파트 입주 물량은 약 8만 가구로, 연간 적정 수요의 2배를 초과했습니다.2024년 12월 기준, 대구의 미분양 주택은 8,807가구로 전국에서 두 번째로 많으며, 준공 후 미분양 주택은 2,674가구로 전국에서 가장 많습니다. 매수 심리 위축과 거래 감소고금리와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화로 인해 대출이 어려워지면서 매수 심리가 크게 위축되었습니다.정치적 불확실성, 경기 침체 등도 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.[향후 전망과 가능성]공급 감소에 따른 시장 안정화 기대2025년 대구의 아파트 입주 물량은 약 1만 가구로, 전년 대비 절반 이상 감소할 것으로 예상됩니다.공급 과잉이 해소되면서 시장의 수급 균형이 맞춰질 가능성이 있습니다.정부의 미분양 대책과 규제 완화정부는 비수도권 미분양 해소를 위해 DSR 규제 완화와 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠) 지원 등을 검토 중입니다.이러한 정책이 시행되면 시장 회복에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 저평가된 시장으로서의 투자 매력대구의 아파트 가격이 크게 하락하면서 일부 투자자들은 저평가된 시장으로 보고 관심을 가지기 시작했습니다.특히 수성구와 동구 등은 교육 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 향후 회복 가능성이 높다는 평가도 있습니다.현재 대구 부동산 시장 뿐만 아니라 지방은 전체적으로 부동산 시장 침체기를 겪고 있다고 보시면 될 듯 합니다.