부동산 중 토지는 왜 면세 항목인가요?
우리나라에서는 모든 생산품에 부가가치세가 부과되는데요. 토지의 매매에 대해서는 왜 면세 조치를 취하는지 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보통의 세금은 소비자의 세 부담능력에 따라서 차별적으로 과세하지만 부가가치세는 소비자의 능력과 관계없이 일률적으로 과세를 하게됩니다. 따라서 이러한 이유로 생필품에 대해서는 면세로 구분하는 항목이 있는데, 국민주택규모이하의 주택에 대해서 면세가 됩니다. 또한 부가가치를 창출하때 반드시 필요한 항목에 대해서 면세로 구분하고 있는데, 토지도 그러한 부류로 판단되어 부가가치세가 과세되지 않습니다. 그러나 토지를 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부가가치세는 소비에 대한 세금이며 최종 소비자가 어떤 재화나 용역을 사용할 때 부과되는 세금이라고 합니다
그러나 토지는 소비 대상이 아니라 자산(자본재)으로 간주되어서 토지를 소비하거나 소모하는 개념이 아니기 때문에 부가가치세를 부과하는 것이 타당하지 않는다고 합니다
부가가치세는 기업이나 개인이 생산 과정에서 창출한 부가가치에 대해 과세하는 구조입니다
그런데 토지는 단순한 소유 대상이지, 자체적으로는 부가가치를 생산하지 않습니다.
예를 들어, 건물은 임대수익을 창출하므로 과세 대상이지만, 토지 자체는 그런 기능이 없어 과세 범위에서 제외된다고 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부가가치세 면세를 하는 이유는 부자든 서민이든 일상생활에 반드시 필요한 생필품 성격의 재화와 서비스에 대해서는 부가가치세를 면세하는 것이고, 선택적으로 소비를 줄일 수 없는 생필품에 부가가치세를 면제함으로써 상대적으로 세금 부담을 크게 느끼는 서민의 부담을 줄여주기 위한 장치 인데 세법에서는 토지는 생필품의 성격이 없음에도 부가가치를 창출할때 반드시 필요한 항목에 여기기 때문에 면세를 하는 것이고 임대시에는 과세를 하게 됩니다.
감사합니다.
우리나라에서는 모든 생산품에 부가가치세가 부과되는데요. 토지의 매매에 대해서는 왜 면세 조치를 취하는지 설명 부탁드립니다.
==> 우선적으로 국민들에게 세금 경감을 주기 위한 조치라고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
이 부분은 사실 부동산 세제의 기본 원칙과 부가가치세(VAT)의 과세 취지에 대한 개념을 같이 보면 깔끔하게 정리돼요.
왜 토지는 부가가치세 면세인가?
제가 천천히 정리해드릴게요.부가가치세(VAT)는 ‘재화나 용역의 거래를 통해 창출되는 부가가치’에 부과하는 세금이에요.
즉, 무언가 생산·가공·서비스를 통해 새로운 가치가 붙을 때 과세하는 것이죠.그런데 토지 자체는 거래 과정에서 인위적으로 부가가치를 창출할 수 없는 자산이에요.
법적 근거
즉, 땅은 그대로 존재하고, 별도의 생산·가공·서비스가 더해진 게 아니라 ,단순히 소유권만 이전되기 때문에 거기엔 부가가치가 발생하지 않는다고 보는 거예요. 이게 법적인 이유입니다.우리나라 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)
여기서 ‘토지의 공급’을 면세 항목으로 규정하고 있어요.다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면세한다.
제1호. 토지의 공급즉, 법적으로도 토지는 부가가치세 과세 대상에서 제외되도록 명시해둔 겁니다.
추가로 건물은 과세하는 이유?반대로 건물은 토지 위에 인위적으로 가공·건설하여 만들어진 재화이기 때문에 그 과정에서 부가가치가 발생했죠.
그래서 건물 거래에는 부가가치세가 과세됩니다.예를 들어, 신축 상가를 분양할 때 → 부가가치세 과세
토지 부분은 면세, 건물 부분에만 부가가치세 부과
그래서 상가 매매계약서 보면 ‘토지금액’과 ‘건물금액’을 구분하고 건물금액에 대해서만 부가가치세를 별도로 부과하는 거예요. 참고하세요!!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부가가치세는 재화나 용역이 생산되거나 유통되는 과정에서 새롭게 '부가가치'가 창출될 때마다 그 부가가치에 대해 부과하는 세금입니다. 최종 소비자가 부담하는 세금이지만, 사업자가 거래 상대방으로부터 징수하여 납부하는 방식입니다. 모든 생산품에 부가가치세가 부과된다고 느끼시는 것은 대부분의 재화와 용역 거래에서 부가가치가 발생하기 때문입니다.
그런데 토지의 경우에는 부가가치세가 면제됩니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
토지는 생산된 재화가 아니기 때문입니다. 부가가치세는 말 그대로'부가가치'에 대해 부과하는 세금인데, 토지는 인간의 노동이나 자본 투입으로 새롭게 생산된 것이 아니라 자연적으로 존재하는 것이라고 봅니다. 따라서 부가가치가 발생한다고 보기 어렵다는 관점이 있습니다.
토지 거래에 부가가치세를 부과하게 되면, 거래 비용이 증가하여 부동산 투기를 억제하는 효과가 있을 수 있지만, 동시에 실수요 자의 주택 구매 부담을 가중 시킬 수 있습니다. 정책적인 판단 하에 토지 거래 자체보다는 토지 위에 건물 등 부가가치가 창출된 부분에 대해 과세하는 방식을 치하고 있습니다.
국제적인 관행도 고려가 되는 데, 많은 국가에서도 토지 자체의 공급에는 부가가치세를 부과하지 않는 경우가 많습니다.
결론적으로 토지는 생산 과정에서 부가가치가 발생한다고 보기 어렵고, 정책적인 고려 사항 때문에 부가가치세 면세 항목으로 지정되어 있다고 이해하시면 될 듯합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
부가세는 재화나 서비스에 부과되는 세금인데 토지는 감가상각이 없는 존재자체가 유지되는 자산이기 때문에 부가세가 없습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 부가가치세의 특징은 사업자가 창출하는 부가가치에 대해서 과세하는 세금입니다, 또한 단일세율을 적용하고 있기 떄문에 공평의 개념으로 판단하면 부자와 서민간 세부담의 대한 인식차이가 있을수 있고, 대신 상품가격에 이를 포함하고 있기에 징수과정은 쉬운 편입니다. 부동산의 경우는 주된 소비자가 서민이고, 그 소비를 선택적으로 판단하기 어렵기 떄문에 세법기준으로 생필품으로 보게 됩니다. 또한 사업자의 창출하는 부가가치에 해당되지 않는다고 구분하고 있기 때문입니다. 단, 토지의 경우 생필품의 성격에는 해당되지 않지만, 부가가치를 창출할떄 반드시 필요한 항목에 대해서는 면세로 구분하는데 이에 토지는 해당되이기 때문에 과세하지 않습니다 .
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.
1. 부가가치세(VAT)의 과세 대상은 ‘재화나 용역의 소비’부가가치세는 말 그대로 부가가치(가치의 증가)에 대해 부과되는 세금입니다. 즉, 생산·유통 단계에서 가치가 창출되는 소비재나 서비스가 과세 대상입니다. 그러나 토지는 소비재가 아니고, 시간이 지나도 가치가 감소하거나 소모되지 않으며, 본질적으로 생산된 것도 아닙니다.
토지는 인위적인 생산 과정이 없는 자연적 자산입니다.
시간이 지나도 감가상각되지 않으며, 원형 그대로 존재합니다.
따라서 토지를 사고판다는 것은 단순히 소유권이 이전되는 것일 뿐, 새로운 부가가치를 창출하거나 소비되는 행위로 보기 어렵기 때문에, 부가가치세 과세 대상이 아닙니다.
2. 이중과세 방지 측면토지는 거래 시 이미 다른 세금이 과세됩니다.
취득세, 등록면허세: 소유권 취득 과정에서
재산세, 종합부동산세: 보유 과정에서
양도소득세: 매각 과정에서
이처럼 토지에는 이미 여러 종류의 세금이 붙기 때문에, 여기에 추가로 부가가치세까지 부과하면 조세 부담이 과도하다는 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 이중과세 방지 원칙으로 볼 수 있습니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
우리나라 뿐만 아니라 토지 매매에는 부가가치세를 부과하지 않고 면세로 처리하고 있습니다.
이유는 세금의 성격와 토지의 특수성 때문입니다.
부가가치세는 소비세의 일종으로 반복적인 거래, 생산, 유통, 소비 구조를 전제로 설계된 세금입니다.
토지는 시간이 지나도 가치가 감가되지 않고 소비 대상이 아니라 자본의 보유 수단이며 생산, 소비, 순환 구조에 해당하지 않아 부가가치세 대상이 아니라 판단하고 있습니다.
또한 토지 거래에는 이미 취득세, 보유세, 양도소득세 등 다양한 세금이 부과되기에 이중, 삼중 과세가 되지 않게 부가가치세를 매기지 않는 것으로 알고 있습니다.
감사합니다.