안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 공정시장가액비율은 어떻게 계산하는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공정시장가액비율은 재산세와 종합부동산세를 계산할 때 공시가격에 적용하여 과세표준을 산출하는 비율입니다. 예를 들어 종부세의 경우 개인별 주택 공시가격 합계에서 기본공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산출하게 됩니다. 1세대 1주택자의 주택 공시가격이 15억원 이라면 기본 공제금액 12억원을 제외한 3억원에 공정시장가액비율 60%를 적용하여 과세표준을 산출하게 됩니다. 과세표준 = (15억 - 12억) * 60% = 1억 8천만원이 과세표준에 해당 세율을 적용하여 세액을 계산하게 되는 것이죠.
부동산
Q. 구독경제 시스템이 소비자 생활 방식과 기업 수익 모델에 미친 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.구독 경제 시스템은 소비자의 생활 방식을 소유에서 이용으로 바꾸는 역할을 했습니다. 대표적인로 넷플릭스 서비를 들 수 있는데 이는 소비의 유연성이 커지고 비용 부담이 분산이 되는 효과는 가져왔습니다. 또한 구독서비스는 맞춤형 콘텐트나 제품 제공에 강하여 소비자는 자신의 취향과 라이프스타일에 최적화된 서비스를 선택할 수 있게 되었습니다. 또한 소비자의 입장에서는 관리가 간편하고 편리해 졌다는 장점이 있습니다. 기업의 입장에서는 매달 고정적인 수익이 발생하면서 수익에 대한 예측이 가능해졌고 고객과의 지속적인 관계를 형성함으로써 충성고객을 확보하고 반복적인 수익을 올릴 수 있는 구조가 마련되었습니다. 또한 이전에는 제품에 대한 판매 중심이였다면 이제는 서비스 중심으로 전환이 되면서 다양화된 서비스 모델이 마련이 되면서 수익을 올릴 수 있는 구조가 확대가 되었습니다.
부동산
Q. 신축아파트 입주시 기존 전세집 계약 관련 문의드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 이사날짜가 확정이 되어 있지만 전세보증금 반환이 불확실한 상태이니 만큼 말씀하신 것처럼 임차권등기명령을 신청하셔서 보증금 반환에 대한 법적 권리를 계속해서 보장을 받으시는게 좋을 듯 합니다. 관할 법원에 임창권등기 명령을 신청하신 후에 등기가 완료되면 이사가 가능하고 등기 이후에도 우선변제권을 그대로 유지가 되니 보증금 반환에 대한 법적 권리를 보장 받으실 수 있습니다.집주인에게는 보증금 반환이 불확실하여 임차권등기 후 이사을 갈 예정이다라고 통보를 하시면 심리적인 압박을 느낄 수 있으니 이러한 점도 상기 시켜 두시는게 좋을 수 있습니다.
부동산
Q. 재건축 할만한데 리모델링 하는 이유 뭘까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재건축을 하려면 안전진단 통과가 필수 인데 2018년 이후로 기준이 대폭 강화가 되었습니다. 구조적 안전성 점수가 높으면 아무리 낡고 불편해도 안전하다고 판단이 되서 재건축이 불가능 합니다. 최근에는 대부분 조건부 재건축이나 불가 판정을 내린다고 하네요. 그래서 안전진단 통과가 거의 로또 수준이고 현실적으로 리모델링 쪽으로 눈을 돌리게 된 결과라고 보시면 될 것 같습니다. 또한 재건축의 경우 초과이익의 최대 50%까지 세금으로 환수를 하는데 리모델링의 경우 이 제도의 적용을 받이 낳아서 상대적으로 유리한 측면도 있습니다. 강남권의 경우 수익이 많다보니 환수되는 금액 자체도 커서 조합원 반발이 큽니다.강남, 과천, 목동 등 고소득층은 수익 극대화를 위해 여전히 재건축을 고집하는 경향이 있지만,준강남권, 수도권, 지방 대도시의 경우에는 리모델링 추진으로 전환이 되고 있다고 합니다.
부동산
Q. 월세 세대주 변경시 질문이요! 궁금합니다!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1.저를 세대주로 바꾸고 초본 발행하고 다시 하루?이틀?정도뒤 바로 다시 아버지로 바꿀수 있나요?>> 세대주 변경은 원칙적으로 같은 세대 내 구성원 간에 변경 후 다시 재변경 하는게 가능 합니다. 법적인 제한은 없지만 잦은 세대주 변경을 꺼려할 수 있으니 사유를 명확히 하는게 좋을 듯 합니다. 이에 초본 발급 목적으로 잠시 변경한 뒤, 원상복구할 예정이라고 설명을 해두시는 것도 방법이 될 듯 합니다.2. 아버지를 다시 세대주로 바꿀시(아버지 > 저 로 혼자 변경 했던것처럼저 > 아버지 로 변경) 제가 할수있나요?>> 세대주 변경 시 질문자님이 신청 가능 하지만 세대주가 될 사람인 아버님의 위임장이나 동의서가 필요할 수 있습니다. 아버지가 함께 방문하시면 제일 간단하게 처기가 되니 가능하신 일정에 같이 움직이시는게 좋을 수 있습니다.
부동산
Q. UN빌리지는 어쩌다 부촌으로 형성이 되었나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유엔빌리지는 한남동안 위치한 고급 주택단지로 재벌, 연예인, 외교관 등이 많이 거주하는 곳으로 알려져 있습니다.이름 그대로 유엔 빌리지는 원래 외교관과 UN 관계자들을 위해 조성된 주택 단지에서 출발을 하게 되는데 정부 차원에서 용산구 한남동 남산 자락에 외국인을 위한 단독주택 단지를 조성하게 되었습니다. 이 곳은 한강을 내려다 볼 수 있는 남향 언덕 지형에 위치하여 전망이 아주 뛰어나며 주변에 고층 건물이 없어 프라이버시와 조망권이 탁월하다는 장점을 지니고 있습니다. 또한 단독주택으로 구성되어 있어 차량 및 사람 출입이 제한적이라 외부인의 접근이 어렵고 보안이 철저 합니다. 매물이 극히 드물고 한번 입주하면 잘 나오지 않는 특징이 있어 희소성도 대단히 높습니다. 거래가격이 수입억에서 수백억원 대라 현금 부자들이 매입하는 경우가 많고 연예인들도 많이 거주를 하면서 부촌으로서의 이미지가 강해지게 되었다라고 보시면 될 것 같습니다.
부동산
Q. 전세사기를 막기위한 제도적인 장치가 무엇이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세사기를 막기 위한 정책들에 대해서 알려 드립니다.1. 전세사기피해지원 특별법전세사기 피해자에게 긴급 주거 지원, 보증금 반환 대출, 공공임대 우선 입주 등의 지원을 제공하는 법안입니다. 최근 피해 보증금 회복률이 78%까지 상승하는 등 실질적인 효과를 보이고 있습니다 .2. 전세보증금 반환보증 제도한국주택금융공사(HUG)와 SGI서울보증이 운영하는 제도로, 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 지급합니다. 일정 요건을 충족하면 가입할 수 있으며, 세입자의 보증금 보호에 큰 도움이 됩니다.3. 1인 가구 전월세 안심계약 도움서비스 (서울시)서울시가 제공하는 무료 서비스로, 주거안심매니저가 계약 전 매물의 위험 요소를 점검하고, 계약서 검토, 현장 동행 등을 지원합니다. 특히 1인 가구나 부동산 지식이 부족한 시민들에게 유용하며, 최근 서비스 시간이 확대되어 평일 저녁과 토요일에도 이용 가능합니다 .4. 깡통전세 예방을 위한 임대차 정보공개 확대정부는 전세사기 예방을 위해 임대인의 채무 정보, 건물의 권리관계 등을 세입자가 쉽게 확인할 수 있도록 임대차 정보공개를 확대하고 있습니다. 이를 통해 세입자는 계약 전 위험 요소를 사전에 파악할 수 있습니다.전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해야 하며, 전세보증금 반환보증보험에 가입해야 하며, 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하신 후에 계약을 하는게 필요합니다.큰 돈이 지출이 되는 만큼 보다 더 신경써서 계약을 할 필요가 있습니다.
부동산
Q. 우리나라에서 가장 주민 수가 많은 동은 어디인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.동 단위로 확인해 보니 서울특별시 송파구 잠실본동의 인구가 가장 많은 것으로 확인이 되고 있습니다.잠실주공아파트 단지, 롯데월ㄷ, 롯데타워 등 대형 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있는 곳으로 관련 자료를 토대로 추산해 보니 약 10만영 이상의 주민이 거주한 것으로 보고 있습니다.잠실본동은 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 인구 밀도가 매우 높은 지역이며 이로 인해 단일 행정동으로는 전국에서 가장 많은 인구를 보유한 곳으로 꼽힙니다.
전기기사·기능사
Q. 전기산업기사 자격증 공부를 시작했는데
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.기출문제를 푸실 때는 가장 최근 년도부터 풀어보시는 걸 추천 드립니다.개정 된 내용이 있을 수도 있어서 가장 최근 걸 풀어야 어느 정도 기본적인 이해가 가능 합니다.그리고 온라인으로 CBT 문제 반복해서 풀어 보시면 필기 합격에는 크게 문제 없을 거라고 봅니다.
부동산
Q. 부동산 경정등기, 변경등기 무슨 차이인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.핵심적인 차이는...경정등기 - 시간 상 처음 등기가 잘못 된 경우를 바로잡는 것이고,변경등기 - 시간이 지나 실제 내용이 변한 경우를 반영하는 것이라고 보시면 됩니다.즉, 건물 등기할 때 면적을 잘못 기재를 했다면 경정등기를 통해서 바로 잡을 수 있고,나중에 건물 증축 등으로 면적이 늘어나게 되면 변경등기를 통해 실제 현황이 변경 된 내용을 등기하는 것입니다.다시 정리해보면..경정등기는 최초 등기 시에 등기 자체가 잘못 기재된 경우이고,변경등기는 소유자의 의사로 변경이 생긴 경우를 일컫습니다.