안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 가격이 앞으로 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 부동산 시장은 정책적인 변화에 민감하게 반응하기 때문에 어떠한 정권이 들어서지에 따라서 그 방향성이 다르게 나타날 수 있을 듯 한데요..다만 현재와 같이 침체된 시장을 되살리기 위해서 많은 조치들이 취해지지 않을까 싶습니다. 다만 이제는 수도권과 지방, 그리고 중소도시들이 각각의 특성에 따라 서로다른 패턴을 보이기 때문에 예전보다는 보다 더 세부적으로 부동산 시장을 살펴봐야 합니다.금리 인하 시기, 정부의 공급 정책 실행력, 청년/1인 가구에 대한 정책들에 대해서는 보다 더 신경을 쓰고 체크해 보시면 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 요즘 아파트나 빌라 분양이 안 되나 본데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리 인상, 경기 불확실성으로 인해서 분양을 받으려는 사람이 줄어들고 있습니다. 특히 지방 중소도시, 수도권 외곽 지역은 미분양이 쌓이는 중입니다. 이에, 건설사들이 선착순 분양 전략을 쓰고 있으며 청약 통장 없이도 된다.. 일정 계약금만 있으면 된다... 중도금 전액 무이자 대출 조건 등을 내걸어서 분양 마케팅을 하고 있는 상황 입니다.무이자 중도금 대출도 결국 대출이기 때문도 신용 심사를 통과하지 못하면 대출이 안나올 수도 있기 때문에 계약금을 지불한 상황이라면 위약금이 발생할 가능할 수도 있습니다. 그리고 미분양 지역의 경우 향 후 다시 매매가 이루어지기 힘들 수도 있기 때문에 이러한 미분양 물건들을 매입 할 시에는 한번 더 고민을 해봐야 합니다.
부동산
Q. 아파트 자체에서 식기 세척기가 달려 있는데 고장나면
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기본옵션으로 달려 있던 가전은 보통 매매 시에 붙박이 가전으로 간주가 됩니다. 하지만 고장으로 인해 새걸로 사비를 들여 교체하였다면 그건 개인 소유물로 이사를 갈 때 가져가도 무방 합니다. 이 경우 매도 전에 이러한 부분에 대해서 미리 설명을 해두셔야 하며 특약 사항에도 명시를 해두셔야 향 후 분쟁을 방지 할 수 있습니다.아니시면 고장난 식기세척기를 다시 부착해 두시고, 사비로 설치한 제품은 떼어내서 가져 가시면 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 어머니가 공인중개사 자격증이 있으십니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중개사 자격증을 보유하고 계시니 파트타임으로 소속공인중개사 혹은 중개보조원 등으로 활동을 하시면 좋으실 듯 합니다. 이 경우 거래가 성사되면 일정 수수료를 나눠받는 구조로 일을 하시면 소소하게나마 소득을 일으킬 수 있으실 것으로 보입니다. 아니면 부동산 전문 블로거로 활동을 하시는 것도 좋은 부업 중에 하나라고 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 건설사의 부채는 왜 다른 업종보다 많나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.업종 특성에 따른 사업 구조 때문이라고 보시면 됩니다. 건설업의 경우 선투자 후수익의 구조로 건설사는 먼저 당을 사고 먼저 건물을 지어서 팔고 나중에 돈을 회수하게 됩니다. 이런 사업을 하기 위해서는 엄청난 선자금이 필요합니다. 이렇게 부채가 많은 이유를 살펴보면...1. 선분양제와 프로젝트 파이낸싱(PF)대부분의 아파트, 상가 건설은 "분양 예정"인 상태로 돈을 먼저 빌려서 공사를 시작함이때 프로젝트파이낸싱(PF)이라는 방식을 사용함 → 금융기관에서 수천억 단위로 빌림이 빚이 바로 건설사의 부채로 잡힘2. 토지매입 자금건설사는 좋은 입지의 땅을 미리 사둬야 함 → 대출로 매입하는 경우 많음토지자산은 있지만, 현금은 부족 → 부채 늘어남3. 장기 프로젝트 구조건설은 공사 기간이 길고, 완공 후 수익이 나는 구조건축기간 동안 자재비, 인건비, 세금 등 모든 비용 선지급4. 외주·하도급 구조대부분 하청업체에 맡기기 때문에 외상 거래가 많음하청업체에 줄 돈 = '미지급금' → 이것도 부채로 잡힘5. 회계 기준 특성건설사는 ‘완성 기준’으로 수익을 인식함공사 중인 프로젝트는 수익은 안 잡히고, 투입된 비용과 대출만 부채로 쌓임이와 같은 이유들이 있으며, 부채가 많다고 무조건 위험한 건 아니고,얼마나 자금회수가 잘 되느냐, 즉 분양의 성공 여부 라고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 거래할 때 직거래로 하면 안되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 직거래는 가능하지만 주의해야할 점들만 잘 지킨다면 비용을 아낄 수 있다는 장점이 있습니다.직거래는 중개 수수료를 절감할 수 있으며 중개인 없이 매도자/매수자가 직접 거래를 함으로써 거래 속도 등도 조절이 가능합니다. 요즘은 당근마켓, 네이버 부동산 직거래, 피터팬의 좋은 방 구하기 등에서 직거래들도 많이 이루어 지고 있습니다. 다만, 간혹 허위 매물로 인한 사기가 있을 수 있습니다. 소유자가 아닌 사람이 팔려고 하거나 등기권리증이 없이 거래를 시도하기도 합니다. 또한 등기이전, 취득세, 확정일자, 전입신고 등 법적 절차를 혼자서 처리해야 하기 때문에 꼼꼼하게 전체 절차를 살피셔야 합니다. 또한 하자분쟁 등으로 인한 계약 파기 등의 이슈도 있을 수 있습니다.
부동산
Q. 인구 감소와 부동산은 어떻게 상관성이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인구 감소와 부동산 시장, 특히 주거용 아파트 수요는 밀접하게 연결되어 있습니다.실제로 인구가 줄어드는 지역에서는 미분양 아파트, 공실, 나아가 폐허화된 주거지도 이미 현실이 되어가고 있는 것 같습니다.일단 인구가 감소하면 아파트 수요도 줄어들게 되는데 지방 소도시의 경우 청년층 유출이 심하여 타격이 더 큽니다. 그리고 집값이 하락하게 되면 지역 경제가 침체될 수 있습니다.실제로 군산, 포항, 창원, 거제, 통영 등의 도시들은 인구 유출 등으로 인해서 미분양이 장기화 되고 있으며, 전북 고창, 경북 의성, 강원 태백 등 도시의 경우 단지 전체가 공실인 경우도 있다고 합니다. 인구가 줄어들면서 초등학교, 병원, 상가 등도 사라지면서 이른바 유령도시 현상이 발생을 하기도 합니다.
부동산
Q. 아파트분양을 받아 잔금대출을 받으려고
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우선 왜 대출이 거절되었는지 확인해 보시는게 좋을 듯 합니다. DSR 초과, 소득부족 or 낮은 신용점수, 투기과열지구 or 다주택자 규제 등등 거절 된 사유를 확인해 보시고 대책을 마련해 두시는게 좋을 듯 합니다. 중도금 대출이 진행된 금융기관에 다시 한 번 상담을 받아 보시고 다른 은행에 문의를 해보시는 것도 좋을 듯 합니다.잔금을 마련할 수 없다면 분양권을 전매 하시거나 분양권을 양도하는 방법이 있을 듯 합니다. 분양권 전매를 고려할 경우 전매 가능 지역인지 사전에 확인을 해보시기 바랍니다.최후의 수단으로는 시행사 측과 협의하여 유예나 연체이자 납부 등도 확인해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 당근에 부동산도 올라오던데 부돔산 안끼고 거래하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 당근마켓이나 번개장터 같은 C2C 플랫폼에서 부동산 매물도 종종 올라오는데요, 이런 경우는 보통 중개업를 끼지 않고 직거래를 하려는 경우가 많습니다. 부동산 직거래는 대개 다음과 같은 절차로 진행이 됩니다.당근에서 연락 주고받기직접 만나거나, 매물 방문조건 협의 → 계약서 작성이때 부동산 계약서 양식을 직접 준비해야 함.보증금, 임대차 기간, 특약사항 등 꼼꼼히 적어야 함.잔금 및 등기 관련 절차 직접 진행매매라면 소유권 이전 등기도 본인이 직접 하거나, 법무사를 써야 함.임대차라면 확정일자나 전입신고도 직접 해야 함.이러한 직거래 시에는 주의해야할 점들이 있습니다. 등기부등본 확인: 진짜 소유자인지 확인 허위 매물 주의: 보증금만 받고 잠적하는 사기도 있음. 계약서 작성: 전문 계약서 양식을 써야 하고, 가능하면 법무사 도움 받는걸 추천 전세나 월세라면 확정일자와 전입신고 꼭 하기도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 요즘 아파트 가격이 좀 오르는 것 같던데, 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경기 안 좋은 건 맞습니다내수 부진: 소비 줄고 자영업 타격.고금리 지속: 대출 부담 큼. 아직 금리 인하 확정X.청년·중장년 체감경기 나쁨: 특히 지방, 자영업, 중산층.그런데도 집값은 오른다? 그건 '서울'의 특수성 때문이에요.경기 체감은 나쁘지만, 서울 집값은 "공급 부족 + 심리 회복" 때문에 오르고 있으며 그럼에도 불구하고 서울 아파트값이 오르는 이유를 살펴보면...(1) 신규 공급이 너무 적어요최근 입주 예정 물량도 역대급으로 부족.재건축·재개발 인허가 지연 → 공급 절벽 우려.>> "앞으로 살 집이 없을 수도 있다"는 불안감이 수요를 자극합니다.(2) 금리는 고점, 이제 떨어질 거라는 기대감미국/한국 모두 연내 금리 인하 가능성 거론 중.아직은 고금리지만, “이제는 바닥 찍었겠지”라는 심리 → 매수세 복귀(3) 강남은 여전히 ‘부자들의 자산 피난처’주식·코인 흔들려도 "서울 부동산만큼 안정된 게 없다"는 자산가 심리.특히 강남권은 실거주 수요 + 투자 수요가 동시에 있어서 하방이 탄탄함.(4) 일부 지역은 재건축·GTX 등 호재로 급등강남구, 양천구, 노원구 등은 재건축 기대감.경기 외곽·강북도 GTX 노선 수혜 지역은 반등세.(5) 실거주자 중심의 거래 증가예전처럼 "영끌 투자"는 아니지만,무주택자들이 ‘지금 아니면 늦는다’는 불안 심리에 진입.특히 전세대출 이자 > 매매대출 이자가 되는 경우, 매수로 전환.이러한 이유들이 복합적으로 작용한 결과라고 보시면 좋을 듯 합니다.