안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 1기신도시 선도지구의 재건축이 잘 진행되고 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1기 신도시 재건축 선도지구의 현재 진행 상황은 재건축 초기 단계로, 일부 과제가 남아 있지만 계획에 따라 진행되고 있습니다. 2024년 11월, 정부는 1기 신도시 중 13개 구역을 재건축 선도지구로 지정했고, 이들 지역은 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있습니다. 진행 상황 및 과제 - 현재 선도지구들은 특별정비계획 수립을 위한 절차를 밟고 있으며, 일부 지역에서는 주민 간의 이해관계 조율이 필요한 상황입니다. 예를 들어, 분당구 양지마을에서는 통합 재건축 과정에서 '제자리 재건축'을 둘러싼 주민 간 갈등이 발생하고 있습니다. 투자 시 유의사항 - 재건축 사업은 장기적인 관점에서 진행되므로, 투자 시 다음 사항을 고려하시는 것이 좋습니다:추가 분담금 부담: 재건축 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으므로, 재정적 여력을 충분히 검토해야 합니다.사업 지연 가능성: 행정 절차, 주민 갈등 등으로 인해 일정이 지연될 수 있으므로, 장기적인 투자가 필요합니다.시장 상황 변화: 부동산 시장의 변동성에 대비하여 다양한 시나리오를 고려해야 합니다.선도지구 내 핵심 단지에 대한 투자를 고려하고 있다면 추가 분담금 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 재건축은 복잡한 과정이므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하고 주변 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 민주당 집권 시 집값 또 폭등할지 궁금하네요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.문재인정부 당시 선의의 규제 정책이 결과적으로는 공급을 위축시키고 시장을 심리적으로 악화시키면서 부동산 가격이 폭등하게 되는 사태가 발생한 것이 사실 입니다. 다만 다시 민주당이 집권을 한다고 해서 같은 정책 기조를 가져갈지는 두고 봐야 할 것 같습니다. 그 때와 지금의 금리, 유동성, 시장심리, 공급량 등이 예전과는 많이 다르기 때문 입니다. 같은 정책이라고 하더라도 시장 상황에 따라서 받아들이는 반응이 다를수도 있어 보이는 이유 입니다.결과적으로 보면 정책의 디테일이나 시장 상황에 대한 대응 방안, 국제적인 금융 환경 등에 따라서 결과는 다르게 나타날 수 있을 것 같고, 민주당 집권 후 어떠한 부동산 정책이 발표가 될지는 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 월세를 구할 때 왜 보증금을 같이 내나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증금은 단순한 선불금이 아이며, 아래와 같은 임대인의 리스크를 보호하기 위한 장치입니다.1. 미납 월세에 대비하기 위해 >> 월세 연체 시 보증금에서 차감할 수 있도록 담보 역할을 합니다.2. 시설물 훼손이나 원상복구 문제 대비 >> 입주자가 퇴실할 때 집에 손상이 있는 경우, 그 수리 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다.3. 계약 불이행 대비 >> 조기 계약 해지나 무단 퇴거 시 손해를 보지 않기 위해 임대인은 보증금으로 안정장치를 마련하는 겁니다.
부동산
Q. 보통 아파트에서 고층의 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매물에 고층이라고 표기가 되어 있는 건 대부분 건물 전체 층수를 기준으로 1/3 혹은 1/2 이상의 층을 의미한다고 보시면 됩니다.고층의 경우 뷰, 소음, 프라이버스를 중요시 하는 분들이 선호를 하지만,엘리베이터 이동이 다소 불편할 수 있는 점, 관리비, 화재 등 안전을 고려할 경우 중층 혹은 저층을 선호하시는 분들도 있습니다.층수, 방향, 단지 내 위치를 종합적으로 고려해서 결정하시면 좋습니다.
부동산
Q. 빌라 월세계약 공동명의 질문입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가장 좋은 건 3명 모두 계약에 참여를 하는게 좋은데요... 만약 불참한 사람이 있을 경우 그 분이 날인한 위임장과 인감증명서가 필요합니다. 전체의 동의가 없이 임대차 계약을 하게 될 경우에는 법적으로 무효 또는 불완전한 계약이 될 수 있기 때문에 위임장과 인감증명서는 꼭 확보해 두시기 바랍니다.그리고 특약 사항에 보증금 및 월세에는 공동소유자 중 누구의 명의로 할것이지 명확하게 해두셔야 향 후 분쟁을 방지할 수 있습니다.
부동산
Q. 원룸 테라스에 입주전 곰팡이 제거관련
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.입주 전에 발생한 하자나 오염 등에 대해서는 집주인에게 제거를 요청해 볼 수 있습니다. 테라스가 임대계약 범위에 포함이 되어 있는 경우 관리 책임이 집주인에게 있기 때문 입니다.일단 현재 테라스 곰팡이 상태를 사진이나 동영상 등으로 촬영하여 집주인분에게 보여 드리고 다음과 같이 정중하게 요청해 보시기 바랍니다. "테라스에 곰팡이 문제가 심해서 입주 전 청소가 필요해 보이는데요...혹시 입주 전 상태이니 청소를 부탁 드려도 될까요? 처리 가능 하실지 확인 부탁 드리겠습니다" 사전 동의를 구하지 않고 먼저 청소를 하신다고 하면 청구가 어려울 수도 있으니 사전에 미리 집주인분과 협의를 진행해 보시는게 좋습니다.
부동산
Q. 부동산 시장이 침체되는 시기에 매수 시점을 어떻게 판단해야 할까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장이 침체기에 있을 수록 신중한 매수 판단이 필요하고 매수 시점 판단에 유의해야 할 지표들은...금리 동향금리가 고점에서 멈추거나 하락 전환할 때는 바닥 신호일 가능성이 큽니다.한국은행 기준금리나 주택담보대출 금리 추이를 체크하세요.거래량거래량이 너무 낮을 때는 극단적 침체기일 수 있으며, 어느 정도 거래가 회복되면 시장의 바닥 통과 신호로 볼 수 있습니다.KB부동산, 국토부 실거래가 시스템에서 지역별 거래량을 확인해보세요.전세가율 (전세/매매 비율)전세가율이 높아질수록 갭 투자 리스크가 낮아집니다.통상 70~80% 이상이면 실수요 중심의 안정적인 시장으로 간주됩니다.매매지수와 하락폭의 안정화집값 하락률이 둔화되고 낙폭이 줄어드는 추세라면 바닥에 접근하고 있을 가능성이 있습니다.한국부동산원, KB시세 등을 참고하시기 바랍니다.리스크 최소화하기 위해서는 아래와 같은 내용들을 참고해 주시면 좋습니다.분할 매수처럼 진입 시점을 나눠보시기 바랍니다. (예: 청약 vs 매매 분산).준공 후 실거주 가능한 신축이 리스크가 가장 적습니다.실입주 계획이 없다면 전세 수요가 풍부한지 체크하시기 바랍니다.주변 대비 과도하게 떨어진 단지는 가성비 매수 기회일 수 있습니다.참고가 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 요즘 청약 계약금 퍼센트에 대해 질문 드려요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 청약 시장에서는 실수요자의 초기 부담을 줄이기 위해 계약금을 분양가의 10%로 책정하는 단지가 늘어나고 있습니다. 이는 금융 규제로 대출이 제한되면서 건설사들이 계약금 정책을 조정한 결과입니다. 그러나 여전히 일부 단지에서는 계약금을 20%로 설정하는 경우도 있습니다. 예를 들어, 2024년 7월 파주 운정신도시에서 분양한 '제일풍경채 운정'은 계약금을 20%로 책정했음에도 높은 경쟁률을 기록했습니다. 부천 대장신도시의 경우, 현재까지 공개된 정보로는 해당 지역의 청약 단지 계약금 비율이 10%인지 20%인지 명확하지 않습니다. 관심 있는 단지의 공식 분양 공고문이나 건설사에 직접 문의하여 정확한 계약금 비율을 확인하시는 것이 좋을 듯 합니다.
전기기사·기능사
Q. 전기기사 실기와 전기산업기사 실기의 난이도 차이가 심한가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.실기 난이도를 따지면 일단 기사의 난이도가 높은게 사실 입니다.계산 과정의 복잡성도 있고 외워서 적어여 하는 부분들도 많기 때문에 난이도가 산업기사 보다는 높은게 사실 입니다.다만, 기사 시험에 산업기사 기출 문제들도 간혹 출제가 되고 기사 문제들이 산업기사 실기 문제에도 출제가 되어서,합격을 위한 공부를 한다고 하면 기사와 산업기사를 구분하는게 큰 의미가 없다고 보고 이왕 시험을 볼거면 기사 시험을 보시는 걸 추천 드립니다.
부동산
Q. 아파트를 매매로 해서 사게 되면 중개료는 얼마정도 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2억원이라면 상한 요율을 0.4%로 최대 수수료는 80만원으로 계산이 되며,부가세까지 포함하게 되면 총 88만원으로 중개수수료로 지불 하시면 됩니다.중개수수료에 대해서는 현금영수증 처리가 가능하니 수수료 지불 후에 꼭 현금영수증 처리 하시기 바랍니다.