안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 무주택세대구성원이 되려면 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무주택 세대구성원이 되기 위한 방법은 아래와 같이 생각해 볼 수 있습니다.1. 어머니 명의를 없애는 방법어머니 명의를 아버지 단독으로 변경하면,→ 아버지가 만 60세 이상이므로→ “고령자 소유 주택”으로 간주,→ 질문자님은 무주택 세대구성원 인정 가능2. 세대분리 (자취)부모님과 세대를 분리해서 독립세대주로 전입신고하면→ 질문자 본인 명의 기준으로 무주택 인정 가능단, 이 경우 청약 자격 요건이 약간 달라질 수 있음예: 생애최초특공 등은 "세대 구성원 전체" 기준세대분리는 비교적 간단하고 즉시 가능하므로 우선적으로 고려해 보시는 걸 추천 드리며,명의 변경은 법률적, 세금상 이슈가 있어서 신중하게 판단해야 하므로 세무사 상담 후에 결정을 해보시는 걸 추천 드립니다.
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Q. 2주택자 하루에 2주택을 다 팔수도있나여.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.하루에 2채를 팔 수는 있지만, 양도소득세는 '먼저 팔린 순서'에 따라 달라지고, 하루 차이도 세금에 큰 영향을 줄 수 있습니다.1. 양도소득세는 ‘보유 주택 수’에 따라 세율이 달라집니다1주택자: 장기보유공제 + 비과세 가능2주택 이상 보유자: 중과세율 적용됨 (기본세율 + 중과세)2. 같은 날 두 채를 팔면 어떻게 계산될까요?실제로는 "매매계약서상 잔금일 기준"으로 먼저 팔린 집이 먼저 양도된 것으로 간주됩니다.잔금일이 둘 다 같을 경우, 계약서상 시간이 먼저인 쪽이 먼저 팔린 것으로 해석될 수 있습니다.따라서 차익이 적은 집을 먼저 매도 완료 (잔금처리)하고→ 그다음에 차익 큰 집을 매도하면,차익 큰 집은 "1주택자 상태에서 매도한 것"이 되어 세금이 줄어듭니다.매도 시점 = 잔금일 + 등기이전일잔금과 등기일이 같으면 계약서에 시간까지 표기하는 게 안전하루 차이로 세금 수백~수천만 원 차이 날 수 있으니 세무사 상담은 필수로 받아보신 후에 결정을 하시는게 좋습니다.
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Q. 아파트를 건립하는 과정에서 지구단위 는 통과?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 건립하는 과정에서 "지구단위계획 통과"는 중요한 첫걸음입니다.하지만 그 이후에도 여러 행정절차와 인허가를 거쳐야 실제 착공 → 준공 → 입주까지 이르게 됩니다.부지 매입 및 사전 검토 (지구단위계획 포함)교통·환경·교육·문화재 등 각종 협의설계 및 관련 심의 절차 (건축/경관/에너지 등)건축허가 및 기타 인허가착공 및 공사 진행6준공 및 사용승인 후 입주 개시위와 같은 절차로 진행이 된다고 보시면 되며,사업지의 용도지역과 지구단위계획의 세부 내용에 따라 심의 과정이 달라질 수는 있습니다.
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Q. 이사하는집 도배하고입주청소하고짐넣어야하는데 시간이 촉박하네요 다들 이럴경우 어떻게 하시나요..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.도배와 입주청소를 같은날 하기에는 시간이 정말 촉발할 수 있는데요...우선 도배를 먼저 마무리 하시고 나서 입주청소는 이삿짐을 옮긴 후에 하시는 것도 방법 입니다.가장 이상적인 것을 전날 도배를 마무리 하고 당일에는 청소 및 이사를 하시게 좋습니다.만약 시간적으로 이렇게 하기가 힘들다고 하시면 일단 도배 먼저 마무리를 하고 나서 1차적인 청소를 하시고,전문 업체를 불러서 다음날 입주 청소를 제대로 하시는게 나아 보입니다.
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Q. 공공임대주택에 대한 문의는 어디서 해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공공임대주택은 대부분 LH(한국토지주택공사) 에서 공급·관리하고 있고, 지역에 따라 SH공사(서울), 경기도시공사(GH) 등도 운영합니다.대표 문의처LH 한국토지주택공사 1600-1004전국 공공임대(청년·신혼·영구·국민임대)SH 서울주택도시공사 1600-3456서울 지역 공공임대 주택경기도시공사(GH) 1588-0466 경기도 지역 공공주택LH 고객센터 또는 홈페이지(https://www.lh.or.kr) 가 기본 출발점이라고 보면 됩니다.
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Q. 관세 유예, 이런 과정들이 번복되어도 괜찮은건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 관세 부과 → 유예 → 다시 부과 같은 정책 번복은 정치적·경제적 신호로서 매우 큰 파장을 일으킵니다.결론부터 말하면, 신중하고 예측 가능한 정책이 바람직하나, 현실에서는 번복이 종종 발생하며 그 자체로 문제를 유발할 수 있습니다.1. 시장 불확실성 증가관세 정책은 무역 환경과 기업 이익에 직접적인 영향을 주기 때문에, 번복될 경우 투자자와 기업은 예측 불가능한 환경에서 판단해야 합니다.결과적으로 주식·코인 시장의 급등락, 변동성 증가로 이어집니다.예: 미국이 중국에 관세를 부과하겠다고 했다가 유예하면→ 반도체·철강 관련 주가 급락 → 다시 유예 소식에 반등2. 정책 신뢰도 하락정책은 “신뢰 기반”이 중요합니다. 번복이 잦으면, 정부나 당국의 말 자체가 신뢰를 잃습니다.투자자, 외국 정부, 기업들이 “이 말이 진짜일까?” 하며 조심할 수 밖에 없습니다.3. 국제 관계에서도 악영향관세는 국제 무역 질서의 수단 중 하나이기 때문에 번복이 계속되면 외교적 신뢰에도 금이 갈 수 있습니다.“이 나라는 말 바꾸기 잘 하네?” → 협상력 약화로도 이어질 수 있어요.이와 같은 문제점들이 있습니다.
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Q. 영구임대와 국민임대의 차이점이 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.각각의 차이점에 대해서 설명 드립니다.공급목적 - 영구임대: 저소득층 보호 / 국민인대: 서민 주거안정공급대상 - 영구임대: 생계, 의료급여 수급자, 장애인, 한부모 가정 등 / 국민임대: 무주택 저소득층공급기관 - LH, 지자체 임대기간 - 영구임대: 최장 50녕 / 국민임대: 최초 2년, 이후 2년 단위 재계약 가능(최대 30년)임대료 - 영구임대: 시세의 30% 이하 / 국민임대: 시세의 60~80%입주자격 - 기초생활수급자 또는 이에 준하는 사회적 약자 / 중위소득 약 70% 이하, 무주택 세대주위와 같은 차이점이 있으며 이외에도 행복주택, 매입임대주택, 전세임대주택, 공공지원 민감임대주택, 장기전세주택과 같은 임대주택 유형들이 있습니다.
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Q. 부동산 매매 질문(지방)드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀해주신 상황은 지방, 특히 고령화와 인구감소가 빠른 지역에서 복도식 구축 아파트를 보유한 많은 분들이 겪고 있는 현실적인 고민이실텐데요...개인적인 몇 가지 의견을 드려 보고자 합니다.1. 매도 타이밍: 지금보다 늦어질수록 더 불리할 수 있음특히 지방 노후아파트는 급매 후 순차 하락하는 패턴이 많음지금은 심리 저점은 아니지만, 유일한 거래가 신저가라면 이 가격이 기준선으로 고착되기 쉬움>> 500~1000만 원 정도 유연성 두고 매도 시도(급매는 아니되, 거래 성사 가능 가격대에 맞추기)2. 전세 or 월세 활용만약 전세 수요가 있다면 전세 끼고 보유 전략 가능 (단, 갭이 작아야 함)월세 수익이 너무 낮고 공실 우려가 있다면 보유 부담만 커짐 >> 월세보단 ‘반전세’ 또는 소액 전세전환’ 검토(그래도 전세나 월세 수요가 없으면 빠르게 정리 권장)시간이 지날 수록 수요는 더 줄어들고 하락폭은 유지되거나 더 커질 수 있으므로, 현재와 같은 상황이라면 버티기 보다는 적절한 수준에서 매도를 하시는게 나아 보일 것으로 판단이 됩니다.주관적인 의견이기 때문에 참고 하시고,앞으로의 진행 방향에 대해 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.
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Q. 은행제출용 전월세 계약서는 모두 다 타이핑으로 작성되어야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.수기 작성도 은행 제출 가능합니다. 전월세 계약서는 반드시 타이핑으로만 작성해야 하는 법적 의무는 없습니다. 실제로 많은 계약서들이 기본 양식은 타이핑 + 특약, 날짜, 확인란은 수기 작성으로 혼용되어 작성됩니다.다만, 은행에서 명확히 알아볼 수 있어야 하고, 위변조 의심이 없어야 합니다.간단한 볼펜 수정은 일반적으로 허용이 되나 수정 부분에 임차인과 임대인 모두의 날인(도장) 또는 서명이 있으면 안전 합니다.
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Q. 청약 당첨후 포기했는데, 생애최초특공 신청이 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 7년 전 청약 당첨 후 포기(계약하지 않음) 하셨다면, 생애최초 특별공급 신청이 가능한 경우가 많습니다. 하지만 몇 가지 전제 조건이 있으니 아래 내용 참고 하시기 바랍니다.무주택자 - 본인 및 세대 전원이 무주택자일 것소득 요건 - 도시근로자 월평균 소득 130% 이하 (맞벌이 시 140%) 등주택 소유 이력 - 한 번도 주택을 소유한 적 없어야 함청약 당첨 이력 - 과거 주택에 ‘입주 계약’을 체결한 적 없어야 함세대주 요건 - 세대주이거나, 청약 접수일 기준 3년 이상 같은 세대원이면 가능청약홈에 접속 하셔서 청약당첨이력 확인 후 계약 체결 여부가 없음으로 나온다면 생애최초 신청이 가능할 것으로 예상이 됩니다.