안녕하세요? 고민을 해결해드리겠습니다.
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Q. 경매 낙찰시 미납관리비는 누가 납부해야 하나요?
전유부분과 공용부분 중 공용관리비는 낙찰자 부담입니다.경비용역비, 청소용역비, 승강기전기료 등이 해당하며이전 거주자가 사용한 전기료, 수도료 등은 이전 거주자가책임질 부분이며, 경매 낙찰자가 이것까지 인수하지는 않습니다.
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Q. 전.월세 계약 체결 후 임대차 신고를 꼭 해야 하나요?
2021년 6월 1일부터 신규·갱신되는 임대차계약은 신고 대상입니다.그러나 모든 주택이 대상이 되는 것은 아니고, 임차보증금이 6천만원을 초과하거나월 차임(월세)이 30만원을 초과하는 임대차 계약에 대해서만 신고 의무가 있습니다.
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Q. 원룸 계약 할때 지켜야 하는 사항에 대해서 질문요
1. 우리나라는 계약 자유의 원칙이 있으므로, 법령에 위배되지 않는 조건들은 임대인과 임차인이 서로 협의하여얼마든지 특약사항으로 작성할 수 있습니다. 따라서 반려동물 사육금지 조항이나 인터넷 회사에 관한 내용도얼마든지 집주인과 세입자가 합의하여 정할 수 있으므로 적법합니다. 조건이 마음에 안 들면 계약하지 않으면 됩니다.2. 계약금을 돌려주는 시간이 단순히 늦었다는 이유만으로 어떠한 법적 책임이 발생하지는 않습니다.다만, 계약서가 작성된 이후 계약금까지 입금했는데 집주인이 일방적으로 계약을 취소한 경우민법 565조에 따라 계약금의 2배에 달하는 돈을 해약금으로 요구할 수 있습니다.
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Q. 상업용 부동산 시장에서 부동산 투자 신탁(REIT)의 역할은 무엇인가요?
리츠(Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 투자받아부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 간접투자기구입니다.일반인이 부동산(특히 상업용 부동산)에 투자하는 것은 매우 어려운 일입니다.그렇기에 리츠 회사를 설립하고, 주식을 공모하듯 사람들의 돈을 모아 투자하는 일종의 펀드입니다.이렇게 하면 소액 투자자들도 우량한 대형 부동산에 손쉽게 투자할 수 있는 장점이 있습니다.우리나라에 상장된 리츠들은 서울시내 대형 빌딩, 데이터센터, 물류창고 등일반 사람들의 돈으로는 도저히 살 수 없는 물건들을 소유·임대차하고 있습니다.
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Q. 출생율은 역대 최저로 가고 있는데 집값은 왜 계속 오르나요?
인구 감소는 분명 부동산에 영향을 주는 요인이지만, 시장에서 인구보다 더 중요한 지표는 세대수입니다.과거에는 4인 가구가 표준이었으나, 최근에는 혼자 또는 둘이서 사는 가구가 폭증하고 있습니다.인구는 계속 감소하지만 세대수는 한동안 증가하기 때문에 절대적 수요는 계속 증가할 것입니다.세대수는 통계상 2040년 이후 줄어들게 되므로, 그 때까지는 완만한 상승이 예상됩니다.
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Q. 전세계약서 주민등록번호 오타 괜찮을까요?
우리 민법에는 오표시무해라는 원칙이 있습니다.오표시, 즉 잘못된 표시는 해가 되지 않는다는 의미입니다.구체적으로 계약 당사자 모두가 합의했다면, 비록 계약서에 일부 잘못된 표시를 했더라도처음에 계약 당사자 모두가 합의한 대로 계약이 성립하고 효력이 발생한다는 것입니다.예를들어, 땅을 사고 파는 매도인과 매수인이 "100번지 토지 현장"에 가서 매물을 보고 거래하기로 했으나,매매계약서를 작성 과정의 실수로 "200번지"라고 표시를 한 경우, 100번지 토지를 매매한 것으로 보아야 하는지,아니면 200번지 토지를 매매한 것으로 보아야 하는지 등에 대해 다툼이 발생할 수 있습니다.계약 당사자 쌍방이 의도했던 목적물은 100번지 토지이므로, 100번지에 대해 계약이 성립한다고 보는 것입니다.따라서 질문자님 사안의 경우, 주민등록번호 중 숫자 하나가 틀리다고 하더라도계약서에 기재된 이름, 주소, 전화번호 등 다른 개인정보로 충분히 질문자님을 특정할 수 있으므로오표시무해 원칙이 적용되어 문제가 없다고 보아야 타당합니다.
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Q. 역전세라는 현상이 왜 일어나는지 설명 부탁드려요?
전세는 보통 2년으로 계약합니다. 그래서 2년 안에 시세가 급하게 변할 수 있습니다.예를들어 전세 계약을 1억원에 체결하였으나, 시세가 급격히 하락하여 1억원 이하로 내려가면집주인 입장에서는 전세보증금 1억원을 돌려주면 마이너스가 나게 되는 것입니다.이것이 역전세 현상의 원리입니다.
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Q. 전세 중 멍청하게 전출을 하고 다시 재전입했는데,
재전입한 날짜를 기준으로 대항력이 발생합니다.예를들어, 2022년 1월 1일에 최초 입주해서 대항력과 우선변제권을 취득하였으나2022년 3월 1일에 전출 후 다시 5월 1일에 전입하였다면 2022년 5월 1일 기준으로 바뀝니다.처음 전입일과 재전입일 사이에 새로운 저당권이 들어왔다면 순위가 밀리지만,저당변동사항이 없다면 별 문제가 없으니 안심하셔도 됩니다.
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Q. 전세를 중도에 해지할경우 어떻게 해야하는지요?
계약은 일방적으로 중도에 해지할 수 없습니다.따라서 집주인은 원칙적으로는 계약 만료일까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.그렇기에 현재는 임차인이 을(乙)인 상황임을 인지하셔야 합니다.우선 임대인에게 해당 사실을 알리고, 전세 가격을 얼마에 올릴지 협의합니다.최대한 많은 주변 부동산에 매물을 등록하세요. 임대인은 귀찮으니까 임차인에게 올리라고 할겁니다.복비는 임차인이 100% 내야한다는 규정은 없지만, 임차인이 100% 안 내면 임대인이 중도해지에 동의해주지 않을겁니다.실무적으로는 새로운 임차인이 구해진 후, 그 임차인에게 보증금을 받아서 나가는 사람에게 주는 식입니다.만약 임대인이 떨어진 가격을 받아들이지 못한다면, 계약기간 만료일까지 보증금을 돌려주지 않을 것입니다.
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Q. 부동산 매매후 취등록세는 언제 납부를 해야되나요??
취·등록세는 상속을 원인으로 취득한 경우를 제외하고 취득한 날로부터 60일 이내에 신고·납부 하여야 합니다.기간 내에 신고·납부하지 않으면, 무신고 가산세와 납부불성실 가산세가 추가될 수 있으니 유의바랍니다.