안녕하세요 정미숙 공인중개사입니다.
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Q. 노후 빌라 구역인데 어떤 곳은 재개발이고 어떤 곳은 재건축인 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 . 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역.공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후 . 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.다시 설명드리면, 기존에 도로가 잘 되어있고, 대규모 아파트 등이 있는 곳에 아파트가 노후화되어 다시 짓는 경우는 재건축(강남, 분당 등)이고, 단독주택 등이 많고 도로/수도 등의 정비가 필요해서 일대를 밀어버리고 새롭게 아파트 단지를 구성하여 개발하는 경우(청량리 등) 재개발이라 합니다.
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Q. 실거주 목적 빌라 vs 아파트 질문드립니다.
안녕하세요. 아래 3가지를 비교해 보시고, 적정한 곳을 구입하시면 되실 것 같습니다 1. 주거환경 및 편의시설, 주위경관, 소음 등2. 직장과의 통근시간 및 연간 교통 요금 계산3 향후 매도 시 현금 환급성 및 투자 가치
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Q. 재계약을 해야 하는데 집주인이 연락이 없어요.
안녕하세요. 임대인과 임차인이 서로 계약 종료일로부터 2개월 이전까지 종료 및 조건 변경 등을 통보하지 않아서 이전 계약과 동일한 조건으로 자동연장이 된 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.민법 및 주택임대차보호법에는 전세계약이 연장되는 방법 중에 별도의 이야기 없이 갱신되는 경우가 있는데 이를 묵시적 갱신 계약이라고 하며, 묵시적 갱신 갱신 기간은 기존 조건과 동일한 조건으로 2년 자동 계약이 됩니다. 자동연장기간동안 임대인은 중도에 해지 및 조건 변경을 할 수가 없습니다. 그러나, 임차인은 묵시적 갱신 해지를 요구할 경우 통보한 날로부터 3개월이 되면 해지가 됩니다.
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Q. 등기부등본을 열람, 조회해보면 현재 살고 있는 사람이
안녕하세요. 등기부등본은 소유주 현황 및 담보 현황 등만 조회가 가능하며, 현재 거주인 현황은 조회가 안됩니다.계약갱신거부로 전에 살던 임차인은 조회할 수 있습니다만, 전입세대 열람 확인서는 임차인을 보호하기 위한 것 이지만 확정일자, 보증금 등은 누구나 확인 할 수 있는 건 아닙니다. 해당 주민센터에 문의한 후 전입세대 열람확인 신청을 해야합니다. 하지만 기존 임차인이라 해도 법규상 자유롭게 열람 할 수는 없습니다.신분증 + 과거 세대 임차계약서 또는 확정일자를 받은 이력이 증명되어야 확인 가능하여 전에.살던 세대의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 확인 등을 통해 임대인이 실거주 하는지의하는지를 확인할 수 있습니다.
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Q. 매매할때도 도배를 해줘야하나요?
안녕하세요.일반적으로 월세의 경우에만 도배를 해주며,전세의 경우 도배는 세입자가 하는 것이 관례입니다 매매하면 새로운 매수자가 본인의 취향에 맞게 인테리어를 다시 하는 것이 보통의 경우입니다.도배 비용으로 매매가격을 깎고자 하는 의도로 이야기를 한 것으로 추정됩니다만 매도자가 도배를 새롭게 해줄 의무사항은 없습니다.
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Q. 용적률 174.5% 건폐율 15% 정도만으로 좋고 나쁨을 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 질문의 내용으로는 정확한 판단이 어려워 보입니다.토지e음 사이트( http://www.eum.go.kr/ )에서 토지이용계획열람에서해당 지번을 입력하시면 상세한 행위 제한 내용 및건폐율, 용적율 등에 대해서 상세히 조회가 가능하시니 참고하시기 바랍니다.건폐율 15%는 100평의 땅이 있으면 15평 면적의 건물만 건축이 가능하며,용적율 174.5%는 15평 면적을 11층 정도 쌓는다는 의미이니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 양도세 계산시 확장비와 옵션비도 매수금액에 포함되나요?
안녕하세요. 필요경비로 공제되는 자본적 지출은 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 증가시키기 위하여 지출한 수선비로 아파트 베란다 샷시비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용 등이 양도소득세 계산 시 매수금액에 포함이 됩니다.하지만, 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 벽지, 장판 교체비용, 그리고 말씀하신 에어컨과 같은 옵션은 포함되지 않습니다.
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Q. 개발밀도관리구역이 지정이 된다면 어떤 일이 일어나게 되나요?
안녕하세요.개발밀도관리구역은 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 말하며, 50%까지 건폐율, 용적률이 강화되면 관련 지역에 토지를 소유하고 있었을 시에는 재산권에 큰 제약이 발생되는 경향이 있습니다.이미, 주택을 소유하고 계시면 크게 상관은 없으나,향후 주택이나 건물을 새롭게 짓게 될 때 크기나 면적을 기존보다 50% 이하 수준으로작게 건축 하여야 하는 불이익이 있습니다.
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Q. 전세 사기 방지 꿀팁이 있나요?
안녕하세요. 최근 전세사기가 많아지니 주택도시보증공사 HUG가 만든 '안심전세App'이 출시 되었습니다.안심전세App은 임차인(세입자)을 보호하고 사기피해를 방지하기 위한 다양한 기능들을 제공합니다.시세 정보를 알기 어려운 서울 및 수도권의 다세대·연립주택, 50세대 미만 소규모 아파트의 시세 정보를 정보를 제공하며, 단순히 주택 정보만 제공하는 것 뿐만 아니라 보증보험 가입 정보까지 제공하며, 혹시라도 위반 건축물인 경우 위험 주택으로 경고 기능도 있다고 하니 어플로 확인하셔서 전세 물건을 잘 선택하시기 바랍니다.그리고, 등기부등본을 열람하셔서 선순위 가등기나 근저당이 설정되어 있는지 확인 하시기 바랍니다. 마지막으로 전입신고 및 확정일자 신고를 하셔야 대항력이 생겨 전세 보증금 보전이 가능하며, 전세 보증보험을 가입하셔서 전세사기에 대비하시기 바랍니다.
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Q. 깡통 전세 우려가 커지고 있다는 데 이유는?
안녕하세요. 깡통전세는 부동산 매매가격이 하락하여 전세가격이 높아진 경우를 말하며,임대인(집주인)이 지불 능력이 안되어 보증금을 주지 못하는 상황을 말합니다.최근 이슈가 되고 있는 빌라왕 같은 경우는전세금을 받고 지불 능력이 안되는 임대사업자 등으로 명의 이전을 해버리고파산 선고를 해서 세입자들은 돈을 받을 수 없는 사례 등이 있으며,부동산 하락 시기에는 전세금을 돌려주지 못할 상황이 많이 발생하여깡통전세의 우려가 커지고 있습니다.