안녕하세요 정미숙 공인중개사입니다.
부동산
Q. 최근 부동산 전세사기가 극성인데, 왜 주로 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔에서 발생하나요?
안녕하세요. 빌라, 오피스텔도 부동공시가격 알리미 사이트에서 조회가 가능합니다. 하지만, 빌라, 연립 등은 아파트 보다는소규모로 시세확인이 어려워, 전세금 금액을 매매가격과 높혀도 높은지 잘 몰라서 깡통 주택으로 사기를 당하는 경우가 있습니다.아파트는 호갱노노, KB은행 시세확인 등에 공개되어 있어서 금액을 쉽게 확인 할 수 있으나 빌라 등은 확인이 어렵습니다. .그리고, 최근 빌라 신축 시 분양을 위해서 바지사장을 세우고 이후 소유주가 교체되어 전세금을 못 받는 등의 사례 등이 아파트와는 다른 사기 유형이니 참고하세요.
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Q. 하반기 빌라 공시지가 하락에 따른 깡통전세 심화시 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 부동산 가격 하락세로전세가격이 주택 매매가격 보다 높아지는깡통 전세가 심화될 경우부동산 경기는 더욱 냉각될 것으로 예상됩니다.대출이자에 대한 부담, 주택 가격 하락에 대한 우려 및 불안감으로 주택 구입에 대한 수요가 없어져 당분간은 부동산 가격의 하락세가 예상됩니다. 하지만, 장기적인 하락-상승의 부동산 싸이클을 볼 경우,주택 공급부족, 금리인하 및 경기 활성화 시 주택 구매 수요가 늘어나게 되어 집값 상승이 예상되나 빌라는 아파트에 비해 상승폭은 크지 않을 것으로 예상됩니다.
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Q. 월세 보증금도 확정일자받을수 있나요?
안녕하세요. 월세 세입자의 경우에도 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.
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Q. 부동산에서 알박기라는 것은 어떤 것을 의미하는 것인지요?
안녕하세요. 알박기는 재개발 또는 재건축 지역에 토지 소유자가 매도를 거부하고 가격을 과도하게 받기 위해 협상을 거부하는 것을 말합니다.하지만, 이는 건축 사업 진행 시 과도한 사업비 부담 및다수의 피해자가 발생하여 다음과 같은 강제 조항이 생겨서막무가내식 알박기는 할 수 없습니다. 사업자가 토지확보가 80%이상 시해당 사업구역 내에 10년 미만 거주자에게 매도 청구 가능(감정평가 기준), 토지확보율이 95%이상이 되면 10년 이상 거주한 사람에게 매도청구를 할 수 있습니다.법원에서 감정평가를 받은 후 토지 소유주에게 팔라고 요청하였지만,거부하면 공탁을 하고 강제집행에 들어갈 수 있습니다.
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Q. 하반기 전세시장의 역전세 현상이 지속될까요?
안녕하세요. 부동산 호황기에는 기대심리로 인하여 구매 수요가 많아 부동산 가격이 상승하고,역전세의 문제가 없었으나지금과 같은 부동산 불황기에는 주택 가격의 지속적인 하락 예상으로 구매 수요가 없어전세 가격이 매매 가격보다 더 높아져세입자를 쉽게 구하지 못해 전세보증금을 반환해 주지 못하는 역전세의 문제가 발생합니다.여기에 입주 물량까지 다량으로 쏟아진다면당분간 부동산 가격 및 역전세 분위기는 계속 될 것으로 보입니다.
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Q. 이사하고 주소지 이전 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이사 후 14일 이내에 전입신고를 해야 하며,최근에는 인터넷으로도 신고가 가능하니 참고하세요.https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=131000000161세대 2주택은 일반적으로 청약시점이나 주택 매도시점 등을 기준으로주택 보유 여부를 산정하니 전입신고와는 무관합니다.[전입신고 관련 내용 및 과태료]- 주민등록의 전입신고가 있으면, 병역법에 따른 병역의무자의 거주지 이동 신고, 인감증명법에 따른 인감의 변경 신고, 국민기초생활보장법에 따른 급여수급자의 거주지 변경신고, 국민건강보험법에 따른 국민건강보험 가입자의 거주지 변경신고 및 장애인복지법에 따른 거주지 이동의 전출신고와 전입신고를 한 것으로 봅니다. 정당한 이유없이 전입신고를 이사 후 14일 이내에 하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다.- 자동차 소유자는 자동차 주소지의 변경이 있을 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 변경등록을 신청해야 합니다. 변경등록을 하지 않은 경우 50만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
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Q. 부동산 전세가 있는 나라는 어떤 나라가 있나요?
안녕하세요. 우리나라 전세제도는 1970년대 산업화로 대규모의 인구들이수도권으로 집중되면서 주택 구입이 필요했고,은행 대출의 어려움과 주택마련자금 확보의 용이성 등으로 전세제도라는 사적금융제도가자체적으로 발생하였습니다. 이후 전세관런 사고가 끊이지 않자 정부 주도하의 임대차보호법, 전세보증절차 등여러 관련 법규가 생겼습니다. 이렇게 정부가 공식 인정하는 전세제도는 우리나라가 유일하고,임대인과 임차인의 계약을 통해서 다른 나라에도 전세제도라는 것은 존재합니다.하지만, 전세금을 지불할 정도의 능력이 있으면 모기지론을 통해서직접 구매를 하는 것이 낫기 때문에 크게 활성화 되어 있지는 않다고 헙니다.전세와 유사한 제도. 인도의 거비(girvi), 보기(bogey). 스페인, 아르헨티나, 볼리비아(안티크레티코). 프랑스, 미국 루이지애나 주, 스웨덴 등
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Q. 부동산 중개사고시 보증공제로 얼마만큼 피해자 보상 가능한가요?
안녕하세요. 일반적으로 부동산 계약서를 기입할 때나 잔금 시에 공제증서가 함께 지급됩니다. 의무적으로 가입을 해야 하는 공제액은 개인 공인중개사의 경우는 1억 원의 보상 한도액이며 법인의 경우는 2억원입니다.이는 1건당 배상 한도가 아니고 1년동안 발생하는 손해배상 한도이며,공제증서에 가입이 되있다고 하여도해당 부동산에서 다른 건으로 부동산 사고 발생 시 본인 계약 전에 그 부동산에서 계약한 계약자 수가 있다면 그 금액까지도 못받을 수도 있습니다.
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Q. 계약기간이 만료되었는데도 집주인과 상의없이 임대인은 그대로 살고있다면 아무 잘못이 없는건가요?
안녕하세요. 일반적으로 집주인을 임대인, 세입자를 임차인이라 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 임대차기간이 종료되기 6개월전부터 최소 2개월까지 임차인이나 임대인은 계약을 해지한다는 통보를 해야지 임대차계약이 종료가 될 수 있습니다.질문자님의 경우는 묵시적 갱신이 된 경우로,법적으로 세입자는 동일한 조건으로 2년 거주 가능하며,언제든지 해지 통보가 가능합니다. (3개월 이내 보증금 반환) 이는 세입자를 보호를 위해서 만든 법으로,임대인(집주인)은 세입자가 월세 미납, 무단 전대차 등의 사유가 있을 경우에 한하여임대차 계약해지가 가능하십니다.
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Q. 토지 관련 대출 종류는 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.1금융권에서 토지 대출을 명시한 곳은 농협이라고 합니다.* NH농협토지담보대출 . NH농협토지담보대출 자격 조건 : 토지를 소유하고 있거나 매매로 구입하고자 하는 고객(대지,나대지,잡종지,공장용지,택지,농지,임야,전,답)등 . NH농협토지담보대출 한도 : 감정가의 최대 70~80%그외 새마을금고나 토지 인근의 상호저축은행에게 토지대출 의뢰를 하면토지 감정평가 후 대출금액이 책정된다도 합니다.