안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
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Q. 갭있는 집 구매시 거래방법이..
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.대부분 세입자의 보증금을 인수하는 것으로 합니다. 가령 집이 10억이고 보증금이 9억이면1억만 있으면 됩니다. 1억도 신용대출 등으로마련한다면 돈 없이도 살 수 있는 셈이죠다만 전세계약만료 후 새로운 세입자를 구하지 못 할 경우 보증금반환에 어려움이 있을 수있고 지금처럼 하락을. 하고 거래가 없다면더욱 어려움에 처할 수 있습니다
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Q. 단독주택 내에서 세대분리...??
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.1. 요건을 갖추면 가능합니다. 반려될 경우 근거자료를 바탕으로 다투시면 됩니다.다만, 30세 미만의 자녀의 경우엔 소득이 있어도 인정받는 게 어렵다고 알고 있으며 타인일 경우 충분히 가능합니다.2. 정확히 모르겠으나. 세대분리 자체도 소득세법과 주택법에서 다르게 규정하고 있는바 단독과 다가구를 분류하는 실익이 있는지 모르겠네요3. 네 둘 다 가능합니다. 다만 가족의 경우 대항력은 문제의 소지가 있을 수 있습니다.
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Q. 전세금인상을 거부할수 있나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.5%인상한도에 따라 인상을 요구한다면받아들이셔야 하고 그게 아닐 경우엔5%만 올려주시면 됩니다.또한 그럴 경우 임대인은 나가라고 할 수없고 갱신요구청구권을 행사하시면 2년 더거주하실 수 있습니다.2년 거주하고 갱신요구하면 2년 더 거주하되보증금은 5%올려주면 됩니다.
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Q. 전세,반전세 계약 관련 질문입니다.
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세사기가 많고 깡통전세가 많아 최근엔전세계약을 잘못하시면 큰 손해를 볼 수 있습니다등기부등본을 꼭 확인하시고 소유자와 대출금액에문제가 있을 경우 계약하지마시고 가능하다면전세보증금반환보증보험에 가입을 하세요월세가 전세보다 안전한 이유는 보증금이일반적으로 더 적고 여차하면 월세를 안 내고보증금에서 다 공제시켜버리면 됩니다.그럼 손해보는 일은 없겠죠
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Q. 30세 미만 세대분리 후 주택구입 후 퇴사시 세대분리 인증여부?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.세대주 또는 1세대에 대하여 규정하고 있는 법률은 소득세법, 주민등록법 등이 있습니다. 그러나 이러한 법률에도 세대주 분리 또는 세대분리가 무슨 뜻인지에 대하여는 명확히 규정되어 있지 않습니다.소득세법상 1세대 VS. 주택 청약의 1세대소득세법 등 세법상 세대분리가 인정되려면 나이, 소득, 배우자 여부, 거주 독립, 생계 독립 등 실질적 요소가 중요하게 작용합니다.그러나 주택청약을 위한 세대분리는 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는지 여부, 즉 주민등록상 형식적으로 분리되어 있는지 여부가 중요하게 작용하는 것으로 보입니다.소득세법상 1세대소득세법 제88조 제6호는 “1세대”를 거주자 및 배우자가 같은 주소(거소)에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위라고 규정하고 있습니다.가족(배우자, 직계존비속, 형제자매)함께 거주 + 함께 생계나이 요건이나 소득 요건을 갖추면 단독세대주가 될 수 있고 이 경우에도 기존 가족과는 따로 거주하고 생계도 따로 해야만 기존 가족과의 세대분리가 인정될 수 있고 만약 소득이없는 상태에서 양도세비과세 규정을 받기 위해 부동산을 처분하였을 경우 일시적퇴거로보아 양도세가 부과될 수 있으니 부동산을 처분하시려면 다시 취업을 하시는 것이 좋겠습니다.또한 주택청약은 주민등록지를 형식적으로 분리하면 되나 이는 위장전입의 문제가발생할 수 있으니 이부분 또한 염두하시고 부모님 등의 청약을 진행하시는 것이 좋겠습니다.
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Q. 전세계약해지통보 질문드려요..
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 맞습니다.아마 계약 당시에도 아들이 위임장으로 처리를 했을 것으로 보이는데실제 일처리는 아들이 하고 있으니 다음 세입자 등을 위해 아들에게도 통지를 해주시고소유주인 엄마에게도 문자 등으로 통지를 해주세요.가장 좋은 건 엄마의 집주소로 내용증명 우편을 보내시는 겁니다.제목은 내용증명 또는 통보서라고 하시면 되고수신인은 집주인발신인은 질문자님내용은 계약기간이 만료될 경우 연장을 하지 않을 것이다.계약종료일에 보증금을 반환해주길 바란다 등의 내용으로 작성하셔서우체국에 똑같이 3부를 가져가신 후 내용증명으로 발송해달라고 하면1부는 질문자님에 돌려주고, 1부는 우체국이 보관, 1부는 상대방에게 발송합니다.아무쪼록 잘 해결되시길 바랍니다^^
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Q. 전세기간이 만료되었는데 전세금을 못받을경우 어떻게해야할까요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.계약기간 전에 이사를 가시고 전입신고도 다른 곳으로 옮기신다면나중에 혹시라도 지금 집이 경매로 매각되면 곤란하실 수 있습니다.계약기간이 끝난 뒤에도 전세금을 주지 않는다면 임차권등기를 하시고전세보증금반환소송을 지급명령신청 또는 소송으로 진행하시고판결이 났는데도 돈을 안 주면 부동산강제경매를 신청하시면 됩니다.보통은 임차권등기를 하고 지급명령이나 소장이 접수되면 보증금을 돌려줍니다.간혹 끝까지 돈을 안 주는 경우가 있는데 그럴 경우 강제경매를 신청하면 그제서야 돈을 주기도 합니다.제가 관련 영상 링크를 올려드릴 테니 시간되실 때 살펴보시면 좋겠네요무료양식은 블로그에 있습니다.
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Q. 주택담보대출 주택청약종합저축
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.먼저 질문이 조금 이상합니다~ 무주택자라면 집이 없는데 어떻게 집을 담보로 대출을 받을 수 있을까요??주택청약저축이 있다면 그 청약저축을 담보로 돈을 빌릴 수는 있습니다혹시 집을 사시면서 담보대출을 받을 수 있냐고 물어보신 거라면집을 사시면서 은행에 방문하시면 질문자님의 소득 및 신용 등을 살펴보고 대출액을 결정해줍니다.담보대출이어도 그래요
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Q. 지금 집을사야 할까요?? 전세를 살아야 할가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.지금은 모두가 하락을 예상하고 있으니 적어도 1~2년은 전세로 거주를 하시는 것이 낫지 않을까 싶습니다.저 또한 집을 매도하려고 하지만 5개월 동안 집을 보러 오는 사람이 없네요 ㅎ실거주 목적이라면 가격등락이 크게 상관은 없을 수 있지만기왕이면 그래도 부동산을 샀을 때 가격이 오르면 좋잖아요.하지만 미래를 정확히 예측하는 사람이 어디있겠습니까.1~2 년 후에도 더 떨어지네 마네 얘기들이 많겠지만실거주 목적이라면 그냥 사시고 집걱정 없이 다른 곳에 에너지를 집중하시고 행복하게 사시는 게 더 가치있을 수 있다고 생각합니다.아무쪼록 부동산 구입을 잘 하셔서 원하시는 바 이루시길 바랍니다^^
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Q. 부동산 계약 전문가 있으신가요??
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.당사자간에 계약을 체결해도 문제는 없습니다.다만 등기사항전부증명서, 소위 등기부등본이라는서류를 발급하셔서 대출이 얼마나 있는지확인하세요부동산 가격이 질문자님의 보증금과 설정된대출금의 합계액보다 적어도 70%-80%이상이어야 안전하다고 볼 수 있습니다.또한 원상복구에 대한 내용도 확실히 기재하시고소모품이나 기타 수리가 필요한 상황에서부담은 누가 할 것인지도 정하세요