안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 전세계약 대출과 부동산 매매대출은 방법이 다른가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세대출이든 매매대출이든 계약서를 소지하시고 은행을 방문하셔야 정확한 대출금액을 아실 수 있습니다.그전에는 어렴풋이 알 수도 있지만 정확하지는 않고 본인의 신용과 종합적인 사정을 고려해야 하기에사전에 은행에 문의도 해보시고 말씀하신 금액은 전세든 매매든 충분히 대출이 될 것으로 보입니다.다만 지역과 본인의 신용 등등으로 변수가 있을 수 있으니 계약을 하실 때 대출이 실행될 것을 조건으로 하시고대출이 실행되지 않을 경우 무효로 한다는 특약을 넣으세요.
Q. 전세계약시 주의사항 및 깡통전세 피하는 방법 알려주세요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다. 이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.시간이 되실 때 영상을 시청하시면 조금 더 도움이 되지 않을까 싶습니다. 그럼 좋은 하루 보내세요!^^
Q. 지금 가지고 있는집에 담보대출 이 있는데 다른집으로 또 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.지금은 그렇게 쉽게 대출을 받을 수 없습니다.본인의 신용도와 소득 등과 물건지의 위치 및 가격 등에 따라 대출이 될 수도 안 될 수도 있으니대출이 필요하시다면 미리 은행에 문의를 하시는 것이 가장 안전하고 정확합니다.등기법무사도 잘 모릅니다. 규정이 하도 바뀌고 은행에서도 적용하는 기준이 조금씩 다르기 때문에
Q. 임대사업자가 아니더라도 전세 보증보험을 가입해야 되나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.주택임대사업자가 아니라면 의무가입대상이 아니고 주택임대사업자라고 하더라도전세보증보험가입면제대상요건에 해당할 경우 보증가입을 안 할 수도 있습니다.
Q. 월세 살다가 친형 전세집으로 이사가는데 제 주소지를 월세 방에서 친형 전세집 주소지로 바꾼다면 (전입신고)친형 보증금 우선순위 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전혀 문제가 없습니다. 동일 세대에서는 가장 먼저 전입한 사람의 주소지로 판단해요.대신 질문자님의 보증금을 당연히 받아서 가시겠지만 그집의 대항력이 사라지겠죠.일단 형님의 보증금은 아무 상관없이 기존 우선순위 그대로이니 걱정마세요