안녕하세요, 공인중개사 입니다.
Q. 부부 공동명의 관련 장단점문의드립니다.
단독명의에서 공동명의로 변경시 이는 지분 양도행위로 보아 양도세가 발생 할 수도 있으며, 아내분의 지분 취득이므로 취득세가 발생합니다. (단점)대신 장점은 종부세 공제금액이 증가함하여 세금 절감의 효과가 있으며 추후 매도시 기본공제가 +250만원 추가 될수 있는 장점이 있습니다.결론적으로는 현재도 종부세의 부담이 없으면 굳이 공동 명의로 전환 필요성은 없어 보입니다.금액수준과 공동명의 지분 비중을 몰라 개략적으로 설명드립니다. 이해에 도움 되시길 바랍니다. 감사합니다.
Q. 강제 경매 취하 반환금 돌려줘야하나요?
경매 취하로 신청비용 일부가 반환 되었으면 임대인의 비용우로 보아 돌려주심이 맞습니다. 자칫 임차인의 수입으로 잡힐수 있으니 주의하시기 바랍니다.
Q. 공동명의로 되어있는 토지의 매매
해당 지분만 단독 거래 가능합니다. 다만 지분 거래시 토지의 활용도가 현격히 떨어져 가치 절하될 가능성이 높으니 참고 바랍니다.감사합니다.
Q. 계약서에 임차인의 손해변상 의무가 명시된 경우 이를 변상 하여야 하나요?
특약에 따로 작성하지 않아도 배상의 의무가 발생하며 그 범위는 공용물과 전용물 모두 포함됩니다. 다만 말씀하신것처럼 고의 파손이 아닌 노후로 인한 자연스러운 고장은 원상복구의 의무가 없습니다.하지만 임대인은 고의성을 주장하고 임차인은 노화를 주장하지만 어느쪽도 증거가 부족해 갈등이 발생합니다.비용이 적다면 갈등에 소요되는 시간과 감정, 체력을 감안하여 임차인 비용으로 처리하는것도 원만한 해결방법이며 비용이 많이 나온다면 임대인에게 권리를 주장해 보심이 좋을것 같습니다.도움되시길 바랍니다. 감사합니다.
Q. 요새 깡통 전세가 많아서 보증금을 못돌려 받는경우가 허다하다고 하네요, 어떻게 하면 리스크를 최소화 하고 집을 구할 수 있을까요?
아래의 사항들을 체크한다면 보다 안전한 임대차 거래를 하 실 수가 있습니다.1. 임대인 본인과 직접 계약서 체결2. 전세금이 주변시세보다 같거나 높은 깡통 주택 주의3. 등록된 공인중개사와 계약작성 (보조인X)4. 보증보험 가입5. 담보물 설정 여부 확인6. 계약서 당일 전입신고 및 확정일자 부여도움 되시길 바랍니다!