임대차 계약서 불법증축 철거로 인해 계약 파기

Question

제가 지금 들어온지 1년반정도됐고 건물주가 2층 임대를 해서 세입자를 받았는데 용도 변경으로 이하여 구청에서 1층 불법 증축때매 용도 변경이 안된다 해서 1층인세입자 나보고 철거를 하라는데 저는 들어올때부터 아무런 공사 없이 들어오고 심지어 증축부분이 주방에 걸쳐있어서 주방 까지 철거 해야하는상황 입니다 저는 영업을 못하니 계약 해지 로 주장하고있고 들어온 권리금도 만만치 않은데 소송을 걸어서 권리금이랑 영업손해금이랑 이사비랑 받을수 있을지가 궁금합니다

계약서에는 저보고 처리하라고 되어있는데 주방부분 증축이 되어있는지도 몰랐습니다

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Answer 1

안녕하세요. 배성권 변호사입니다.

민사 손해배상 청구는 충분히 검토해볼 만한 사안으로 보입니다.

계약서에 임차인이 처리한다는 조항이 있더라도, 질문자님이 입점 당시 해당 부분이 불법 증축된 사실을 알지 못했고, 특히 영업에 필수적인 주방 부분까지 철거해야 하는 상황이라면 단순히 계약 조항만으로 모든 책임을 임차인에게 부담시키기 어려운 경우가 있습니다.

실제로 철거로 인해 영업을 할 수 없게 되었다면 계약 해지 주장도 가능해 보이며, 권리금 손실, 이전비용, 시설투자비, 영업손해 등에 대한 민사상 손해배상 청구 역시 검토할 수 있습니다.

다만 권리금과 영업손해금이 전부 인정되는 것은 아니므로, 권리금 계약서, 임대차계약서, 철거명령 관련 서류, 구청 공문 등을 토대로 구체적으로 검토해보시는 것이 좋겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 도일석 변호사입니다.

대한변협등록 부동산전문 변호사입니다.

불법증축된 사실을 고지하지 않았다면 임대인의 책임이고, 불법증축된 부분으로 인하여 계약의 이행이 불가능한 상황이라면 임대차계약의 해지와 손해배상청구가 가능합니다.

권리금의 경우에는 종전임차인과 임대인에게 공동으로 청구하는 것이 가능할 수 있습니다.

자세한 내용은 변호사상담 진행해보시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

갑작스러운 철거 요구로 영업에 큰 지장이 생겨 무척 당황스럽고 걱정이 많으실 것 같습니다. 안타깝게도 첨부해 주신 계약서 조항으로 인해 임대인에게 권리금이나 영업손실금 등을 청구하기는 매우 어려울 것으로 보입니다.

1. 계약서 상의 철거 의무

첨부된 임대차계약서 제7조를 살펴보면 종전 임차인에게 인수한 시설물이 건축법 등을 위반할 경우 현 임차인의 비용으로 즉시 시정해야 한다고 명시되어 있습니다. 질문자님께서 직접 증축하지 않았고 그 사실을 몰랐더라도 기존 시설을 인수하여 영업을 하셨다면 해당 조항에 따라 불법 증축 부분의 철거 의무는 질문자님에게 인정될 가능성이 큽니다.

2. 손해배상 및 계약 해지 청구 가능성

계약서에 따라 원상복구 및 시정 의무가 임차인에게 있는 것으로 해석되므로 이를 이유로 임대인의 귀책사유를 주장하여 권리금이나 영업손해금 이사비 등을 청구하는 소송은 승소 가능성이 희박합니다. 오히려 철거를 이행하지 않으실 경우 임대인 측에서 계약 위반을 근거로 해지를 요구할 수 있는 불리한 상황입니다.

지금 상황에서는 무리하게 소송을 진행하시기보다는 임대인과 대화하여 철거 비용을 일부 조율하거나 위약금 없이 계약을 중도 해지하는 방향으로 원만하게 합의를 시도하시는 것을 권해드립니다.

어려운 상황이시겠지만 원만하게 협의가 이루어져 피해가 최소화되기를 바랍니다.