상가 임대 계약서 작성 문의드립니다.
상가임대 25년 10월 10일 만기이나 집 주인이 해외에 거주중이라 한국 방문 시 재계약체결을 요구하여 좋은게 좋다는 생각으로 부동산을 통해 계약을 다시 하였습니다. 재계약서 작성일자는 7월 25일입니다.
한가지 문의드립니다. 요즘 장사가 너무 되지않아 올해 10월까지만 가게를 할까하는데 7월달에 계약을 체결한 부분으로 인해 저는 계약위반이 되는 건가요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
상황을 정리해서 답변드리겠습니다.
결론
7월 25일자로 재계약서를 작성했다면, 법적으로는 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 보아야 합니다. 따라서 임대차기간이 정해져 있다면, 10월까지만 영업하고 나가겠다고 하면 계약기간을 채우지 못하는 것이 되어 계약 위반으로 평가될 수 있습니다. 이 경우 임대인은 보증금에서 위약금 또는 잔여 기간 차임 상당액을 공제하고 반환을 거절할 수 있습니다.계약의 효력
부동산 중개를 통해 재계약서를 작성하고, 임대인·임차인 모두 서명·날인이 되어 있다면, 원래 만료 예정이던 2025년 10월 10일 계약은 새 계약으로 갱신된 것으로 봅니다. 따라서 임대차기간은 재계약서에 기재된 기간이 기준이 됩니다.중도해지 사유
상가임대차보호법이나 민법상 임차인이 특별한 사정(임대인의 의무 위반, 중대한 하자 등) 없이 단순히 장사가 안 된다는 이유로 중도해지를 요구하는 것은 인정되지 않습니다. 다만 임대인과 합의하면 중도해지가 가능하므로, 계약 위반이 되지 않으려면 반드시 합의서를 작성해야 합니다.현실적 대응
장사가 어려워 중도에 나가야 한다면,
임대인에게 상황을 설명하고 조기 해지를 협의하거나,
새로운 임차인을 주선해 임대인이 승낙하도록 하는 방식(권리금 회수 포함)을 검토하는 것이 일반적입니다.
정리
따라서 7월에 재계약한 이상 10월까지만 영업하고 일방적으로 나가겠다고 하면 계약 위반이 맞습니다. 다만 임대인과 원만히 합의하거나 후임자를 주선하는 방식으로 해결하면 보증금 손실을 줄일 수 있습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
계약서를 작성하셨기 때문에 그 계약내용대로 구속력이 발생합니다. 따라서 이 경우 계약을 일방적으로 파기하거나 해지하기는 어렵습니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
이미 재계약서를 작성한 상황이라면 기존 계약에 따라서 만료를 주장하기엔 어려움이 있고 중도 해지에 해당하기 때문에 임대인과 협의를 하셔서 계약에 대해서 해지하는 방향으로 논의를 하셔야 합니다. 이상입니다.