전세 잔금날 집주인 변경 관련 궁금점 질문드립니다.

Question

안녕하세요. 이번에 전세를 계약하려 합니다.

아파트입니다. 전세가율 60프로 미만이구요.

그런데 요새 하도 전세사기가 흉흉하다보니 아파트라도 조심하자해서 알아보니

많이들 이런식으로 계약은하는데 법의 허점이 있긴하더라구요.

매수자(새 집주인) B가 제가 들어가려고 하는 집에 담보대출을 끼고 매수를 한다고 하더라도 제가 어떻게 할 수가 없는걸로 나오는데 이게 맞는걸까요?

등기이전 효력은 잔금날 발생하는데 전입신고 효력은 다음날 0시에 발효되기 때문이라고하는데 어떻게 해야될지 걱정되네요 ㅠ 안하는게 맞을지

부동산 말로는 융자없을거라고 하는데 믿을수 있어야죠.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문처럼 되는 경우는 실제 많지 않습니다, 보통 매수와 전세를 같이 진행하는 경우라면 계약서는 전 소유주(매도인)과 체결하고 매매 이후 다시 현 임대인과 계약을 체결하는 방식으로 진행하여 임차권이 승계되는 구조로 하는 경우가 많고, 그게 아니라면 계약상 특약으로 잔금일부터 전입신고 익일까지 별도 권리설정을 하지 않는다는 특약을 넣어 위와 같은 상황이 발생될 경우 계약을 해지하고 그에 따른 손해배상등을 청구가 가능하게끔 계약서를 작성하게 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

현제 법 구조상 달리 방법은 없습니다.

안한다는 말 믿고 하던가 포기 하던가 해야 하는데 계약 후 해당 사유로 포기시 계약금을 돌려받기는 어려울 듯 합니다.

지금 거주하고 있는 사람이 주인이라면 하루먼저 잔금을 하고 전출을 요청드려보시는것도 방법일 수 있겠습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

맞습니다. 등기 효력은 당일에 발생하고 대항력(전입신고+점유)은 보통 전입신고 다음날 0시부터 발생합니다. 등기와 전입신고,확정일자를 같은 날에 한다면 등기의 효력이 먼저 발생합니다.

등기부에 임대인의 근저당권만 있다면 임차인의 전세보증금으로 대출상환이 되는지 확인해보아야합니다. 임차인의 전세보증금으로 임대인의 대출상환이 되어 등기부는 깨끗하게 되고 임차인이 가장 선순위가 됩니다. 계약서 특약사항에 근저당권 말소가 안 되는 경우 계약을취소하고 임대인은 임차인으로부터 받은 금액을 모두 반환한다와 같은 문구를 작성하는 것이 좋습니다.

근저당권이 있어 불안하다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 아파트의 경우 대출(등기부상 채권최고액)+총보증금이 매매시세의 90%가 넘어가면 가입이 안 됩니다. 그리고 전세가가 공시지가의 126%가 넘어도 가입되지 않습니다. 이 또한 계약서 특약사항에 보증보험가입이 되지 않을 경우 계약을취소하고 임대인은 임차인으로부터 받은 금액을 모두 반환한다와 같은 문구를 작성하는 것이 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

부동산이 대출이 없을거라고 하는건 전세금 받아서 대출을 상환하는게 아닌지 확실히 물어보시기 바랍니다

그래야 믿고 계약을 한다고 부동산과 협의를 잘해보시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

네 맞습니다. 그래서 전세잔금일날 집주인이 변경되는 매물을 피하라는 말이 생긴것 입니다.