전세감액 계약관련하여 고민되는 사항 질문드립니다.
아무리 고민을 해보고 검색을 해 봐도 알수가 없어서 도움 요청 드립니다.
2년전 9월1일자로 10억에 전세 계약을 하였고 5월쯤부터 이야기하여 7억에 재계약하기로 이야기하였습니다.
집주인은 이를 역월세형태의 이자로 주겠다고 하였으나 저는 그냥 원금으로 달라고 요청하였습니다.
주인은 이에 대한 확답은 하지 않았고 임차인에게 맞추려고 노력중이에요 등으로 부동산에게 회신하였으며 주인이 방법을 알아보는 사이에 시간이 많이 경과하였습니다.
최근에 집주인은 사업자대출을 받아 차액을 돌려주려고 하고 있으며 (집주인은 일반 사업을 하고 있으며 임대사업을 하는 다른 건물이 있습니다.) 저희집에는 현재까지는 다른 대출은 없고 이번에 사업자 대출을 받을 때 다른 건물과 공동담보로 제공된다고 합니다.
저희는 계속 부동산을 통해서 이야기하였는데 심사에 시간이 많이 걸려서 9월1 일까지는 대출이 나올 것 같지 않다고 하면서 대출이 나올 때까지 지급할 이자비용과 대출이 나오면 3억을 돌려준다는 내용등의 확약서를 9월 1일에 작성하고 9월쯤 (이것도 확실하지 않습니다.) 대출이 나오면 3억을 돌려주면서 7억짜리 계약서를 쓰되 날짜는 이어서(9월 1일자로) 재계약서를 쓴다고 이야기하고 있습니다.
제 질문은 다음과 같습니다.
1. 위와 같이 확약서를 9월1일에 쓰고 재계약서를 나중에 쓸 경우 혹시 저희의 우선순위가 바뀔수 있을까요?
바뀌지 않게 확약서나 재계약서를 쓰려면 어떻게 해야지 되나요?
감액된 금액을 나중에 지급하는 경우 확약서를 쓰고 재계약서를 쓰는 것이 일반적인 가요?
2. 혹시 순위가 바뀌면 이제라도 이사를 가고 싶습니다. 집은 마음에 들어서 이사가고 싶지는 않지만 3억의 선순위 대출이 있는 것을 참을 정도까지는 아닙니다.
(집은 거래가 잘 되지 않는 작은 단지입니다.)
이사를 가기위해서 제가 어떻게 해야 하나요 만기가 9월 1일인데 이제와서 이사가겠다고 통보하고 나가는 것이 가능한가요? 복비등의 비용을 부담하고 싶지는 않지만 비용부담보다 원금을 지키는 것이 더 중요한 것 같아서 복비등의 비용을 부담하더라도 나가려면 어떤 절차를 밟아야 할까요?
금액도 크고 내용도 어려워서 어떻게 해야 하는지를 잘 모르겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 이기 떄문에 공동담보 물권보다는 선순위 임차권은 그대로 유지됩니다. 그리고 사인간의 계약에 협의를 우선으로 하기 때문에 질문처럼 하시는게 특별히 문제가 있어보이지는 않습니다.
2. 일단 기존 순위는 유지되므로 확약서 작성 후 차액 지급까지 지켜보시는게 좋을듯 보입니다, 그리고 질문의 내용상 임대인이 해당 부분을 회피하지 않고 적극적으로 반환을 위해 노력하는 점등을 볼때 반환을 하지 않거나 문제를 만들 가능성은 낮아보이는게 개인적 판단입니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
최초 계약서 작성부터 현재일까지 선순위 근저당권이 없다면 질문자님이 선순위 입니다.
기존계약서에 확정일자 받고 전입신고 된 상태에서 근저당권이 설정되면 근저당권은 후순위가 됩니다.
임대차보증금액 감액하고 계약서 재작성하면 확정일자 받지 않아도 된다고 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
계약갱신 시 보증금을 감액할 경우 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 대항력 + 확정일자는 우선변제권의 요건이고 우선변제권은 경매시 후순위채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 이전계약의 보증금이 감액 시 보증금보다 크고 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다. 그래서 등기부상 권리순위도 바뀌지 않습니다. 계약서 작성 시 특약사항에 감액분을 언제 받는다라고 작성하기 바랍니다. 그리고 계약갱신임을 밝히는 문구를 작성하면 됩니다.
그리고 감액분을 임대인이 대출로 반환하는 것을 보니 계약갱신 2년 후에도 보증금 모두를 반활할지 못 할지 알 수 없기에 계약갱신 시 보증보험에 가입이 된다면 안전하게 보증금을 지킬 수 있게 보증보험에 가입 하시기 바랍니다.