전세계약서 상 계약종료일 전에 계약종료하는 것에 대해 구두로 이야기한 것도 효력이 있나요?

Question

전세 재계약시점에 1년 6개월 정도만 연장을 원한다고 했고 집주인은 그 조건으로 전세금 1천만원 더 달라고 해서 수락했습니다

분양아파트 입주일이 지정되지 않아 계약 기간을 정확히 할 수 없어서 계약서상 계약 기간은 2년(통상적 전세 기간)으로 기재되어 있습니다

계약서 상에 위 내용은 따로 기재되어있지 않고 통화녹음은 있습니다

이후 입주 일정이 정해지고 집주인에게 4~6월 사이, 6월 중으로, 6월말쯤에 이사하게 될 것 같다고 정확해지는 내용이 있을 때마다 수시로 통보하였고 정확한 이사날짜는 이사일로부터 2개월 전 통보하였습니다

집주인이 알겠다고 했고 그 날짜에 맞춰 이사 준비를 완료한 상태에서 집주인이 갑자기 집이 안나가서 돈을 못주겠다며 전세금 일부만 반환할 수 있다고 합니다

1. 정확한 이사일을 통보한 날로부터 3개월 후(이사예정일로부터 1개월 후)

2. 통보한 이사일에 집주인이 동의했으니 이사예정일

둘 중 계약 종료일은 언제인가요

그리고 계약종료일 이후 계약금을 반환하지 않는다면 제가 입을 금전적 피해 전부를 집주인에게 청구할 수 있나요?(전세금에 대한 이자, 이사업체 위약금, 이중 관리비 정도로 생각하고 있습니다)

또, 이사갈 아파트 대출 관계로 현 전세 계약자가 이사갈 아파트로 전입신고를 해야하는데 실거주+가족들이 전입신고된 상태라면 대항력에 문제 없는 게 맞나요?

Answer 1

1. 구두로 합의한 내용도 효력이 있습니다.

- 임대인과 임차인이 계약 종료일 전에 계약을 종료하기로 합의한 경우, 그 내용이 녹음되어 있다면 이를 입증할 수 있는 증거가 될 수 있습니다.

- 다만 계약 종료일에 대한 합의가 명확하지 않은 경우, 분쟁이 발생할 수 있으므로 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.

2. 계약 종료일은 임대인과 임차인이 합의한 날짜입니다.

- 임대인과 임차인이 합의한 날짜가 계약서에 명시되어 있지 않다면, 이사 예정일을 계약 종료일로 볼 수 있습니다.

- 임대인이 이사 예정일에 동의했다면, 그 날짜에 맞춰 전세금을 반환해야 합니다.

3. 계약금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있습니다.

- 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 전세금을 반환받을 수 있습니다.

- 소송을 통해 지연 이자, 손해배상금 등을 함께 청구할 수 있습니다.

4. 가족이 전입신고를 유지하면 대항력이 유지됩니다.

- 임차인이 이사를 가더라도 가족이 해당 주택에 전입신고를 유지하고 거주하고 있다면, 임차인의 대항력이 유지됩니다.

- 임차인이 이사를 가면서 새로운 주택에 전입신고를 해야 하는 경우, 가족 중 일부를 기존 주택에 남겨두는 것이 좋습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.

Answer 2

1. 기재된 내용상 임대인과 협의가 된 부분은 임대차계약기간을 1년 6개월만 연장하기로 한 부분입니다. 따라서 계약종료일은 1년 6개월이 도과한 시점입니다.

2. 계약종료일 이후 임대인이 보증금을 반환하지 못해 발생한 통상손해는 보증금의 지연이자입니다. 그외 다른 손해는 임대인이 이러한 손해발생을 알았거나 알 수 있었다는 사정이 인정되어야 합니다.

3. 가족들의 전입신고로 대항력이 유지될 수 있습니다.