주택임대사업자에 전세로 살고 있는데 1년차 5% 증액 문의
안녕하세요.
작년에 주택임대사업자의 아파트를 2년차 전세계약을 맺으면서 1년 뒤 전세금을 5% 인상한다는 특약을 넣었습니다.
1년 뒤 5% 인상을 하고 2년 뒤 계약 갱신권을 쓸때도 5% 인상이 될 수 있는지에 대해 궁금한게 있어 문의드립니다.
1. 임대차계약을 2년으로 체결하면서 "1년 뒤 전세금 5% 인상"이라는 특약을 넣었는데, 이 특약이 법적으로 유효한가요?
2. 2년 계약 기간 중에 1년 뒤 5% 인상은 인정된다 하더라도, 다시 그 다음 1년 뒤(계약갱신청구권)에 또 5% 인상하는 것이 법적으로 가능한가요?
3. 2년 계약 안에서 두 번(1년차, 2년차) 증액을 요구한다면, 임차인은 이를 거절할 수 있는 법적 근거가 있나요?
4. 이미 2년 계약긴으로 계약서에 특약으로 증액이 합의되어 있는데, 현재 1년 뒤 증액 시 별도의 계약서를 다시 작성해야 하나요, 아니면 합의서 정도만 있으면 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 임대차계약을 2년으로 체결하면서 "1년 뒤 전세금 5% 인상"이라는 특약을 넣었는데, 이 특약이 법적으로 유효한가요?
-> 사실 된다 안된다 다툼이 있는 부분인데, 기존까지는 질문처럼 할 경우 1년뒤 증액계약을 하고 표준임대차계약서를 재작성하는 방식으로 가능한것으로는 알고 있습니다. 다만 최근 판례에서 갱신계약시 계약기간을 2년으로 하고 1년마다 5%자동증액을 특약을 기재한 것에 대해 임차인에게 불리한 특약으로써 효력이 없다는 판결이 있었습니다. 그에 따라 위 부분도 다툼의 소지가 있는 부분으로 보입니다.
[매년 5% 증액 특약 효력] 주택 임대차 갱.. : 네이버블로그 -> 참고하시면 도움이될듯 합니다.
2. 2년 계약 기간 중에 1년 뒤 5% 인상은 인정된다 하더라도, 다시 그 다음 1년 뒤(계약갱신청구권)에 또 5% 인상하는 것이 법적으로 가능한가요?
-> 그럴려고 위와같은 특약을 넣은 것입니다. 임대사업자의 경우 증액이 있은 후 1년이내에는 인상을 하지 못하도록 되어 있으나 질문처럼 할 경우 1년마다 인상이 가능하기에 아무래도 갱신계약시 또 5%인상을 요구할것으로 보이고, 법률상에도 문제는 없습니다.
3. 2년 계약 안에서 두 번(1년차, 2년차) 증액을 요구한다면, 임차인은 이를 거절할 수 있는 법적 근거가 있나요?
-> 최초 특약에 동의를 하지 않는다면 가능하겠으나, 본인 스스로 동의를 하고 계약을 체결하였다면 거절할수 있는 근거가 없다고 볼수 있으나, 1의 참고처럼 해당 특약의 효력에 대한 부분으로 판례에 따라 다투어볼 여지는 있어 보입니다.
4. 이미 2년 계약긴으로 계약서에 특약으로 증액이 합의되어 있는데, 현재 1년 뒤 증액 시 별도의 계약서를 다시 작성해야 하나요, 아니면 합의서 정도만 있으면 되나요?
-> 아마도 별도의 인상에 따른 표준임대차계약서를 재작성할것으로 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,계약서에 1년 후 전세금 5% 증액 특약이 명확히 기재되어 있고, 임차인이 이를 인지하고 동의한 경우라면 법적으로 유효할 가능성이 높습니다
,이처럼 1년차 특약으로 한 차례 증액되었더라도, 이후 갱신 시 또 5% 인상은 가능합니다
다만, 중간에 무리하게 두 번 증액하는 것은 아니고, 갱신 요건 충족 시 새로운 계약 조건으로 증액이 허용된다는 뜻입니다
,1년차 증액
계약서에 명시된 특약에 서면 동의한 경우, 임차인이 거절하기 어렵습니다
단, 특약이 없거나, 강제적/일방적 통보라면 거절 가능합니다
,2년차 증액 (갱신 시)
계약갱신청구권 행사 후 임대료를 5% 초과 증액하려는 경우,임차인은 법적으로 거절 가능합니다
5% 이내면 수용해야 합니다
,꼭 다시 작성하지 않아도 됩니다
하지만, 합의서나 확인서 작성은 매우 권장됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대차 계약 기간 중 1년 뒤 5%인상 이라는 특약은 임대차 보호법에 위반되지 않는 한 원칙적으로 효력이 있습니다. 하지만 임대인은 임대차 기간 중 임대료를 증액할 경우 특별한 사유가 없는 한 청구가 제한되며 임차인의 동의가 필요합니다. 즉 단순히 기간 중 1년 만에 5% 인상한다는 특약이 있는 경우 임차인은 반드시 이에 응할 의무가 없으며 동의하지 않으면 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
2년 계약 만료 후 임차인이 계약 갱신청구권을 행사하면 임대인은 전세금을 5% 이내로만 증액할 수 있습니다. 이미 1년 째 5% 인상한 경우라 하더라도 갱신청구권 행사 시에는 직전 임대료 기준으로 또 5% 인상 요구가 가능합니다.
임차인이 동의하지 않는 경우 5%를 초과하거나 불합리한 증액 특약은 무효입니다. 임차인은 초과 지급분의 반환을 청구할 수도 있습니다.
보증금이 증액되는 경우 보증금 보호나 확정일자 등 권리확보를 위해 계약서를 새로 작성하는 것이 가장 안전합니다. 반드시 새로운 계약서를 다시 쓸 필요는 없고 기존 계약서에 특약사항을 추가하거나 별도의 합의서만 작성하셔도 됩니다.
감사합니다.
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