월세계약기간만료 묵시적갱신해당여부

Question

안녕하세요. 제가 월세(반전세?)로 거주중이고 임대차 계약기간이 24.05.02~26.05.02입니다.

계약기간 만료가 다가오는데 임대인이 따로 계약관련으로 연락이 없으셔서 저도 묵시적갱신이라고 생각해서 따로 연락드리지않고있다가 26.04.13에 처음으로 만료예정이라고 연락을주셨고 통화과정에서 조건변동은 따로 말씀하신게없고 어떻게하실거냐고해서 저는 계속 거주예정이라고전달드렸고, 이때는 조건변동을 말씀하신건아니고 시세를 알아보겠다고 하셨습니다. 그 후 일주일정도뒤인 18일에 갑자기 시세를 알아보셨다며 현재 월세금액에 약 26%가 넘는금액을 인상요구하셨고 저는 만료 6개월~2개월내에 따로 말씀이없으셔서 묵시적갱신이라고 생각했고, 반약 2개월전에 연락을 주셨다면 저는 계약갱신청구권으로 5%미만으로 인상요청을드렸을거라고 전달드린상태인데, 임대인은 연락이 늦어진건 자기잘못이맞지만 시세가 올랐기때문에 그렇게 연장은 좀 어려울거같고 본인은 임대사업자등록을하지않았기때문에 5%적용대상이아니라는 답변을 하셨습니다. 현재는 서로 더 알아보기로 한상태입니다.

제가 궁금한점은 계약만료가 26.05.02 제가 계약관련 처음연락을 받은날짜는 26.04.13 계약조건(월세인상)을 처음들은 날짜는 26.04.18로 예약만료로부터 한달도 안남은 시점이었습니다. 이상황은 묵시적갱신으로 볼수있는 상황이 맞을까요?

만약 묵시적 갱신이라면 제가 계약서를 꼭 새로 작성해드릴필요가없는걸로 알고있는데 맞을까요?(임대인은 본인이 분리하다며 어떻게처리되든 계약서작성은 필수로 요구중)

그리고 5%미만으로 인상가능한 계약갱신청구권은 임대인이 임대사업자등록여부와는 상관없이 제가 1회에 한해서 요구할수있는 권리인걸로 아는데 맞을까요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

갑작스러운 임대인의 과도한 월세 인상 요구로 인해 당혹스러우셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 임대인이 계약 만기 2개월 전까지 통보하지 않았으므로 이미 이전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 완료된 상태입니다.

1. 묵시적 갱신의 성립

주택임대차보호법상 임대인은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통보해야 합니다. 만기일이 5월 2일인데 4월 13일에 처음 연락을 받으셨다면 법적 기한을 넘긴 것이므로 기존 계약과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 이루어진 것입니다.

2. 계약서 재작성 의무

묵시적 갱신은 법률 규정에 의해 자동으로 종전과 같은 조건으로 연장되는 것이므로 임차인이 새로운 계약서를 작성해야 할 법적 의무는 없습니다. 새 계약서를 작성하면 임대인의 요구가 반영되어 불리해질 수 있으므로 거절하시는 것이 안전합니다.

3. 계약갱신청구권과 인상률 제한

5퍼센트 인상 제한은 임대인의 임대사업자 등록 여부와 무관하게 모든 주택 임대차에 적용되는 권리가 맞습니다. 다만 질문자님은 이미 묵시적 갱신이 성립되었으므로 굳이 1회성인 계약갱신청구권을 소모할 필요 없이 기존 월세 그대로 거주가 가능합니다.

지금 상황에서는 임대인에게 만기 2개월 전 통보 기한이 지나 묵시적 갱신이 성립되었음을 명확히 알리고 인상 및 계약서 작성 요구를 단호히 거절하세요.

임대인과의 오해가 잘 해소되어 남은 기간 편안하게 거주하시기를 바랍니다.