전원주택 취득가 증빙서류가 없는경우 양도소득세 계산
전원주택 부지를 4년전 1억에 구입(계약서 있음) 후 건축하여 3년 실거주후 2억5천에 매도할때 양도세 계산에 대한 문의 입니다. 1가구 3주택에서 금년 2월 아파트 1개를 약 3700만원 구매가보다 낮은가격으로 정리하였고 전원주택 건축비는 약1억4천이나 불행히도 영수증이나 계약서가 없읍니다. 이경우 전원주택 건축비를 어떻게 산정하나요?
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.양도소득세 계산시 취득가액은 실제취득가 -> 매매사례가(취득일전후 3개월 이내 유사자산의 매매가액) -> 감정가(취득일 전후 각 3개월 이내 감정평가업자로부터 감정평가받은 금액) -> 환산취득가(양도가액 * 취득당시 기준시가/양도당시 기준시가) 의 순서로 산정합니다. 실무적으로 실제취득가의 증빙이 없다면 환산취득가로 취득가액을 계산합니다.
다만, 양도가액을 기준시가로 판매했을 경우 취득가액도 항상 기준시가로 산정됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.원칙적으로 해당 건물에 대해 취득증빙자료가 없으신 경우 건물의 양도가액을 양도일과 취득일의 기준시가 비율만큼 조정하여 취득가액을 산정합니다. 이를 환산취득가액이라고 하는데, 이 "환산취득가액"과 "양도비용 + 자본적지출액"과 비교하여 큰 금액만 적용받으실 수 있으며 환산취득가액이 적용되는 경우 다른 필요경비나 자본적지출은 인정받으실 수 없으며 오로지 취득일의 기준시가에 3%(미등기는 0.03%)를 곱한 금액만큼만 필요경비개산공제로 차감할 수 있습니다. 그러나 환산취득가액 규정을 적용받는 건물이 신축일로부터 5년 이내 매각되는 상황일 경우 계산된 환산취득가액에 5%를 가산세로 책정하여 부과합니다.