확정일자, 전입신고, 실거주에 대해 문의드립니다.

Question

확정일자, 전입신고, 실거주에 대해 문의드립니다. 이중 전입신고 등 하나만 안 되어도 대항력이 상실된다고 들었습니다.

그런데 이런 경우가 경매에 넘어간 경우만 대항력 상실이 아니라, 보증금도 못 돌려 받게 되나요?

받을 수 있다는 분도 있고 안 된다는 분도 있어 헷갈립니다.

원칙적으로는 안되는 거 아닌지요?

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

대항력은 전입신고에 의해 생깁니다.

확정일자와 실거주가 크게 관계 있지는 않습니다.

확정일자는 우선변제권 순서를 따지는데 사용합니다.

우선변제권은 대항력이 있을때 적용 가능하니 일단 전입신고가 제일 중요합니다.

경매로 넘어가면 대항력이 있는 경우에만 확정일자 순서대로 우선변제를 받을 수 있습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자를 받으면 대항력이 생깁니다.

대항력을 유지해야 경매 진행시 순위에 따라 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자중 누락이 되면 보호를 받을 수 없으니 유지해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

확정일자, 전입신고, 실거주에 대해 문의드립니다. 이중 전입신고 등 하나만 안 되어도 대항력이 상실된다고 들었습니다.

그런데 이런 경우가 경매에 넘어간 경우만 대항력 상실이 아니라, 보증금도 못 돌려 받게 되나요?

== 네 그렇습니다. 전입신고를 하지 않는 경우 채권으로 남아 있지만 사실상 채권부분까지 배당되는 경우가 거의없습니다.

받을 수 있다는 분도 있고 안 된다는 분도 있어 헷갈립니다.

==> 이론적으로 받을 수 있지만 사실상 채권보다 물권에 우선하는 만큼 현실적으로 받을 가능성이 거의 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

기본적으로 임대차계약에 따른 임차권은 채권이므로 경매시 후순위 물권(근저당등), 동일채권과는 안분배당이 됩니다. 그에따라 보증금 전액에 대한 배당자체가 매우 어렵기에 임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 부여하여 임차인의 권리를 높여주는 것이고, 그 전제조건이 전입신고와 확정일자부여입니다.

결국 전입신고가 되지 않는 경우 대항력이 없고 확정일자를 부여받더라도 대항력이 없이는 우선변제권이 인정되지 않으므로 경매가 진행되면 일반채권으로 구분되어 선순위임차권이라도 후순위 물권과 안분배당이 되어 채권금액 전부를 배당받기 어려워 집니다.

결론적으로 무조건 못받는게 아니라, 낙찰금액과 물권등의 채권금액에 따라 못받을수도 일부만 받을수도 전액받을수도 있습니다. 다만 전입신고와 확정일자를 갖추면 선순위의 경우 순위배당으로 먼저 배당이 가능하기 떄문에 전액배당 가능성이 높다고 보시면 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

별일없이 이사가 들고 나면 받을수 있습니다

만약에 경매에 들어가면 전입신고나 확정일자가 안되어있으면 순위가 안되서 보증금을 받을수가 없습니다

그래서 잔금치르고 필히 전입신고와 확정일자를 받아놓으시고 본인의 재산권을 지키시기 바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

대항력은 경매 낙찰금액에서 전입일 기준 후순위로 된 채권보다 우선하여 변제받는 권리입니다.

만약 대항력을 상실하면 경매 낙찰액에서의 순위만 뒤로 밀리는것이지

임대인에게 보증금을 반환받을 채권은 그대로 유효하기에,

보증금을 반환받을 권리는 그대로 유효합니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

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