경제
재건축과 재개발 예정 아파트에 투자할 때, 부동산이나 법률 측면에서 조합원 자격과 추가 분담금을 어떻게 따져봐야 할까요?
안녕하세요.
부동산 대박 사례 뒤에는 예상치 못 한 분담금 부담이나 소송도 있다고 합니다. 사업 단계별로 확인해야 할 문서나 주의점들은 무엇이 있나요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
재개발과 재건축 투자 시 현금 청산 대상인지 반드시 확인해야 합니다. 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 후 재개발은 관리처분인가 후 매수 시 원칙적으로 지위 승계가 안됩니다. 매도인이 해당 구역에 집을 여러 채 가졌다면 그 중 하나만 사도 다물권자 주의로 분양권이 나오지 않을 수 있으니 조합 사무실에서 직접 확인해야 합니다. 분담금 계산 방법은 분단금=조합원 분양가 - 권리가액인데 최근처럼 공사비(원자재값/인건비)가 급등하면 총 사업비가 늘어나 비례율이 떨어지고 결국 분담금이 수억원씩 늘어나는 분담금 폭탄이 발생합니다. 사업의 구체적인 수익성과 내 분담금이 확정되는 가장 중요한 단계가 관리처분인가 단계인데 이때 발행되는 관리처분계획서를 반드시 검토하셔야 합니다. 부도산의 말만 믿으시기보다 반드시 해당 조합 사무실에 방문하여 본인의 성명과 매수할 집의 주소를 알려주고 이 집을 사면 조합원 지위 승계가 확실히 되는지 직접 확인하는 절차를 거치시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
조합원 자격 요건, 관리 처분계획 인가 여부, 추정 분담금 내역, 추가 분담금 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 사업 지연이나 소송 리스크도 고려해야 합니다. 기대 수익만 보고 접근하면 위험합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재개발 및 재건축의 경우 조합원이 되게 되면 프리미엄이 형성이 되게 됩니다.
조합원 프리미엄이란 쉽게 말해서 조합원들에게 제공되는 분양가가 일반 분양가보다 저렴하기 때문에 그 갭에서 오는 이익을 말합니다. 즉 조합원 권리를 획득을 하는 것이 중요하고 또한 그러한 물건을 매수를 하기 위해서는 권리산정일 이전의 물건을 사야 조합원 권리를 취득할 수 있지 권리산정일 이후의 매수를 하게 될 경우 현금청산의 위험도 있으니 그 부분도 함께 살펴 볼 필요가 있고 추가분담금이란 조합원이 평가를 받은 감정평가액보다 조합원이 신청한 아파트의 분양가격이 높을 경우 차액 만큼의 추가분담금이 발생을 할 수 있습니다. 요즘 규제지역의 경우 조합원 지위 양도가 금지가 되어져 있지만 예외적으로 조합원 지위가 허용이 되는 경우가 있으니 그러한 예외 부분에 대해서 살펴보시고 조합원 입주권이 가능한 물건을 매수를 하는 것이 핵심이라 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
추가 분담금의 기본 공식은 신축 평형 * 기존 평형 * 평당 분담금입니다.
평당 분담금은 보통 1,500만 원 ~ 3,000만 원 사이라고 보시면 되겠습니다.
보통 사업 진행 단계에서 사업성 여부가 가장 중요합니다. 공사비가 올라간다거나 용적률 때문에 사업성이 안나오는 단지들이 많이 있습니다. 용적률과 사업성을 봐야 하며 추가 분담금은 시간이 지나면 자연스레 올라가기 때문에 사업의 속도가 빠른지 느린지 이 것도 보는 것이 좋겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 조합원 자격 승계 여부 확인 (법률적 관점)
가장 먼저 챙겨야 할 건 조합원 지위의 양도 제한입니다. 특히 투기과열지구에서는 이 규정이 까다로운데, 만약 이걸 놓치면 아파트를 샀더라도 조합원이 되지 못하고 현금청산을 당할 수 있으니 주의해야 합니다.
- 재건축의 경우, 조합설립인가 이후에는 원칙적으로 조합원 지위 승계가 금지됩니다.
- 재개발은 관리처분계획 인가 이후엔 승계가 거의 불가능합니다.
- 다만 예외가 있는데, 집을 10년 보유하고 5년 거주한 1세대 1주택자인 경우, 또는 상속·이혼·해외 이주처럼 법에서 인정하는 불가피한 사유가 있을 때만 가능합니다. 최근에는 공동명의로 소유한 경우라도 각각의 소유자가 모두 이 요건을 채워야 한다는 대법원 판례가 나왔으니, 공유자라면 더 꼼꼼하게 체크해야겠죠.
2. 추가 분담금 산정과 서류 확인 (부동산적 관점)
추가 분담금은 처음부터 정해진 돈이 아니라 사업이 진행되면서 계속 바뀔 수 있습니다. 그래서 다음 문서들을 반드시 확인해야 합니다.
- 관리처분계획서: 조합원의 종전자산, 분양가, 그리고 비례율 등이 나와 있는 핵심 자료입니다.
- 비례율: 총 수입에서 총 사업비를 뺀 뒤, 이를 종전자산의 총 평가액으로 나눠서 산출합니다. 비례율이 100%보다 낮으면 그만큼 추가 분담금이 더 나올 확률이 높죠. 최근엔 원자재값 상승 등으로 공사비가 오를 수 있으니 이런 리스크도 감안해야 하고요.
- 조합원 총회 의결 자료: 추가 분담금은 조합원 총회에서 각 조합원별 분담내역이 확정되어야 유효합니다. 대의원회에서만 결의된 건 충분하지 않고, 총회 회의록을 꼼꼼히 살펴봐야 혹시나 분쟁이 있는지도 파악할 수 있습니다.
3. 사업 단계별 유의사항 및 체크리스트
언제 투자하느냐에 따라 챙겨야 할 이슈가 조금씩 달라집니다.
- 조합설립 전이라면, 보통은 예상 분담금만 제공되기 때문에 추후 변동 폭이 매우 큽니다.
- 사업시행 인가 이후라면, 시공사와 체결된 본계약에서 공사비 산정 기준(물가 반영 여부 등)을 꼭 확인하세요.
- 그리고 조합원이나, 조합원이 되고자 하는 매수인은 도시정비법 제124조에 따라 언제든 조합을 통해 관련 서류의 열람 및 복사를 요청할 수 있습니다.
이처럼 조합원 권리가 제대로 승계되는지, 관리처분계획 등에서 비례율 등 주요 변수는 어떻게 변할 수 있는지 나란히 점검하는 게 안전하게 투자하는 가장 기본입니다. 혹시 더 궁금한 사업 단계나, 구체적인 분담금 계산이 필요하다면 언제든 말씀해 주세요.