세금·세무
자녀에게 증여할 경우 세금에 대해 알려주세요
1. 사실관계 요약
• 납세자: 부모
• 수증자: 딸 (25세, 무직, 세대분리 예정)
• 주택 수: 1가구 2주택
• 주택 A: 조정대상지역 (증여 대상)
• 주택 B: 비조정대상지역
• 조정대상지역 내 주택은 1채뿐임
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2. 증여 대상 주택 개요
• 취득일: 2013.10.31
• 취득가액: 198,000,000원
• 현재 시가: 400,000,000원
• 임대차 현황: 전세
• 전세보증금: 300,000,000원
• 증여 방식: 부담부증여
• 채무 인수분: 300,000,000원
• 순수 증여분: 100,000,000원
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3. 세법상 쟁점 정리
(1) 다주택 중과 여부
• 조정대상지역 주택이 2채 이상일 경우에만 중과 대상
• 본 건은
👉 조정대상지역 1채 + 비조정대상지역 1채
• 따라서 소득세법상 다주택 중과 대상 아님
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(2) 부담부증여의 양도소득세 과세
• 전세보증금 3억 원은 수증자가 실질적으로 인수
• 해당 채무 인수분은 「소득세법」상 의제양도에 해당
• 양도소득세는 채무 인수분(3억 원)에 대해서만 과세
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(3) 장기보유특별공제 적용 여부
• 본 건은 다주택 중과 대상이 아니므로
• 부담부증여의 의제양도분에 대해
👉 장기보유특별공제 적용 가능
• 보유기간: 약 11~12년
• 공제율: 22~24% 적용
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4. 세목별 세금 계산 요약
① 양도소득세 (부모)
• 양도가액: 300,000,000원
• 취득가 안분:
198,000,000 × (300,000,000 ÷ 400,000,000)
= 148,500,000원
• 양도차익: 약 151,500,000원
• 장기보유특별공제: 약 33~36백만 원
• 기본공제: 2,500,000원
• 과세표준: 약 110백만 원
• 적용세율: 기본세율 (중과 없음)
➡️ 양도소득세 + 지방소득세 합계: 약 2,600~2,800만 원
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② 증여세 (딸)
• 증여가액: 100,000,000원
• 직계존속 증여공제: 50,000,000원
• 과세표준: 50,000,000원
• 증여세: 약 4,850,000원
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③ 취득세 (딸)
• 무상취득분(1억): 약 380만 원
• 유상취득분(채무 3억): 약 330만 원
➡️ 취득세 합계: 약 710만 원
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5. 실무상 준비 서류
• 부담부증여 계약서 (채무 인수 명시)
• 임대차계약 변경합의서 또는 특약
• 수증자 세대분리 완료
• 등기일: 2026.5.9 이전
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6. 최종 결론
본 건은 조정대상지역 주택이 1채에 불과하여 다주택 중과 대상이 아니며,
부담부증여의 채무 인수분에 대해 장기보유특별공제를 적용한 양도소득세 계산이 타당함.
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1.양도세 증여세 취득세가 맞는지 궁금합니다
2.세대분리후 어느정도 기간후 증여세 신고를 하는것이 안전한가요?
3.증여세 신고후 어느기간후 나머지 주택을 매도 해야 안전한가요?
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