전세계약 중간에 임대인이 매매 계획 통보하면 임차인은 계약해지를 할 수 있나요?
임대인이 ‘전세 낀 매수자’가 나오는대로 제가 전세로 살고 있는 오피스텔을 매매할 계획이라고 문자를 했습니다. 전세계약 2년인데 현재까지 약 1년 정도 남았습니다.
저는 현 임대인이 아닌 다른 임대인으로 바뀔 경우, 계약을 해지하고 아예 이사를 가고 싶습니다. 등기부등본이 깨끗해서 이 오피스텔로 계약한 건데, 매매 후엔 어떻게 바뀔지 미지수라서요.
1. 임대인의 매매 계획 통보를 했다는 이유로 임차인이 계약을 해지주장하고 이사를 갈 수 있나요? 매매하기 전에요.
2. 임차인이 새로운 임대인을 거부하는 경우, 임대인의 매매를 이유로 계약 해지를 주장할 수 있나요? 매매 체결 중간이나 혹은 매매 후에요.
3. 1번을 원한다면 임대인과 원만한 합의를 하면 되나요? 합의하는 과정에서 임차인에게 필요한 것이 무엇일까요?
4. 전세계약 만료 전에 해지하는 과정에서 임차인에게는 (1) 새로운 세입자를 구할 의무나 (2) 임대인에게 복비를 지불할 의무가 있나요?
감사합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
1,3,4 - 이사를 갈 수 있으나 님의 중도해지는 위약이 되어 임대인이 동의를 구하여야 해지 가능합니다.
새로운 임차인을 구해 주어야 보증금을 받아 이사가 가능하겠지요.
그 경우의 복비는 일종의 위약의 댓가로 임차인이 무셔야 하는 것입니다.
단, 갱신계약의 경우에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며,해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 이때의 복비는 임대인의 부담이 원칙입니다.
2- 임대인의 그 임대차 목적물의 매매를 이유로는, 임차인은 임대차계약의 해지사유가 될 수 없습니다.
이상으로 답변에 갈음합니다
감사합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 불가능합니다. 본인재산을 처분하는 권한은 보장되어 있으므로 이를 이유로 전세계약을 해지할수는 없습니다. 물론 중도해지의 경우는 상대방 동의가 필요하고 이를 이유가 아니라도 상황이 변화되어 퇴거가 불가피하다면 임대인의동의를 얻어 해지는 가능하나, 그만큼 중개수수료 및 다음임차인을 구하고 나야가되는 패널티가 있습니다,
2.임차인이 새로운 임대인을 거부할수 없습니다. 이유는 새로운 임대인 또한 기존 임차인과의 계약을 승계받기에 기존 계약대로 이를 이행할 의무또한 있습니다, 서로간 합의없이 누구든 계약조건을 중간에 바꿀수 없는건 같습니다.
3.음,.. 사실 임차인이 임대인에 따라 계약을 유지 해지할 이유가 특별히 없습니다, 임차 목적은 주택을 인도받아사용하는것이 목적이지 임대인이 목적이 아니기때문입니다. 구지 해지를 원하시면 매매전 특히 소유권이전등기전에 합의 해제하시면 되나, 매매시 전세자금을 끼고 갭을 잔금으로 치루는 만큼 매매계약자체가 뒤들릴수 있기에 쉽게는 동의 안할듯 보입니다.
4. 계약만료 전이라면 해지하는 쪽이 이러한 부분을 책임져야 합니다. 즉 계약기간중 해지하시면 그 해지시에 등기상소유자 즉 새로운 임대인과 합의 후 해제하셔야하고 위에 말한 부분들도 임차인이 부담하셔야 합니다. 그리고 위에 부분도 실무상 그런것이지, 무조건 이것만 내가부담하면 해지할수 있는건 아닙니다. 만약 임대인이 동의안하면 계약만료전까지 보증금 반환은 힘들며, 월세의 경우라면 남은기간의 월세전부를 부담할수도 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 임대인의 매매 계획 통보를 했다는 이유로 임차인이 계약을 해지주장하고 이사를 갈 수 있나요? 매매하기 전에요.
임대인과 원만한 합의가 이루어진다면 계약해지할 수 있습니다. 하지만 계약만료 전 계약해지여서 부동산수수룔를 요구할 수 있습니다. 계약기간 중에 임차인의 의사로 계약해지를 하는 것이기 떄문에 임대인은 보증금을 반환할 의무는 없습니다. 빠른 시일 내에 새로운 임차인을 구하셔야 됩니다.
2. 임차인이 새로운 임대인을 거부하는 경우, 임대인의 매매를 이유로 계약 해지를 주장할 수 있나요? 매매 체결 중간이나 혹은 매매 후에요.
임차인이 새임대인을 거부할 수 없습니다. 매매를 이유로 계약해지를 주장할 경우, 임차인에게 피해가 온다면 계약해지가 가능하겠습니다. 새임대인은 전임대인의 권리와 의무를 승계하기 때문에 임차인에게 피해가 없는 것으로 보입니다. 만약 새임대인이 대출을 받고 건물을 매수를 했다더라도 선생님께서 대항력과 우선변제권 요권을 갖추고 있다면, 경매 시 1순위로 전세보증금액을 모두 배당받거나 계속 거주하시다가 계약만료 후 낙찰자(새임대인)에게도 전세보증금을 모두 받으실 수 있습니다. 전세 기간이 지나 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 시 임차권등기명령 신청을 하시면 됩니다.
3. 1번을 원한다면 임대인과 원만한 합의를 하면 되나요? 합의하는 과정에서 임차인에게 필요한 것이 무엇일까요?
원만한 합의시 딱히 필요한것은 없고 합의한 내용을 이행하시면 됩니다.
4. 전세계약 만료 전에 해지하는 과정에서 임차인에게는 (1) 새로운 세입자를 구할 의무나 (2) 임대인에게 복비를 지불할 의무가 있나요?
계약 기간 중 계약해지 시 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 빨리 새로운 세입자를 구하시는게 좋고, 계약기간도 많이 남은 상태라 부동산수수료도 선생님께서 지불하셔야 됩니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
1,2. 임대인이 매도를 통보 및 실제 매도를 한다고 해서 임차인이 계약의 해지를 주장할 수는 없습니다. 또한 임차인이 임대인 재산권을 행사 하는데 영향을 미칠 수는 없습니다.
3. 합의에 의한 계약 해지는 가능합니다.
4. 네. 있습니다.
집의 주인이 바뀐다고 임차인의 지위가 바뀌는것은 없습니다.
기존과 같은 의무와 권리를 가지고 있다고 보시면 됩니다.
다답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
질문하신 건은 대법원 판례(1998.9.2 선고 98마 100결정)에 따라
1) 기존 임대인에게 해지 요청을 할 수 있습니다
2) 기존 임대인에게 해지하는 것으로 소유권 이전 이전에 해지 가능합니다
3) 새로운 임대인에게 임대차 관계가 승계 되는 것을 원하지 않는 사유로 임대차 계약의 해지를 통지하면 됩니다
4) 없습니다
질문하신 건은 임대차 보호법에는 관련 조항이나 가이드가 없으며 20년 이상 경과한 법원 판례(참조 https://www.ajunews.com/view/20140217093851710) 를 바탕으로 개인 견해를 포함한 설명으로 구체적 사실관계에 따라 유효한 법률적 판단은 다를 수 있습니다