아파트 하자 보수중, 시공사의 건설 정지로 인해 업무가 중단될 경우, 어떤식으로 조치해야 하나요?

Question

하던 공사를 전면적으로 중단하기에도 어려운 상황이면, 사실상 시공사에게 다른 하도급업체를 요청하는게 맞는건가요? 무조건 업무 정지를 내세우며 모든 공사가 전면 중단되어 있습니다만, 이런 경우 법적으로 어떻게 해결이 가능한건가요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   시공사의 건설업 정지로 하자보수 공사가 중단된 경우, 발주자나 입주자대표회의는 시공사에게 하도급업체를 통한 대체 시공을 요구할 수 있습니다. 그러나 정지기간 동안 시공사가 계약상 의무를 이행할 수 없으므로, 계약이행 불능에 따른 손해배상이나 계약 해지 사유가 성립할 수 있습니다. 공사 중단이 장기화된다면 대체 시공업체를 선정하여 직접 보수 후 구상권을 청구하는 방식이 현실적입니다.

2. 법리 검토
   건설산업기본법상 영업정지 처분을 받은 시공사는 처분기간 동안 신규 및 기존 공사를 수행할 수 없습니다. 따라서 계약 상대방은 계약상 이행 불능을 이유로 해지할 수 있고, 손해배상청구가 가능합니다. 또한 하자보수의무는 건설업 정지와 무관하게 존속하므로, 시공사는 대체업체를 지정해 보수를 진행할 의무가 있습니다. 이를 이행하지 않으면 민법상 채무불이행 책임이 발생합니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   우선 시공사에 내용증명을 발송해 하자보수 이행계획 또는 대체 시공업체 지정 요청을 해야 합니다. 불응 시에는 하자보수에 갈음한 손해배상청구소송을 제기할 수 있으며, 공정 지연으로 인한 추가 피해가 발생했다면 지체상금도 청구 가능합니다. 필요하면 하자보수보증금 청구 절차를 병행해 보전 조치를 취해야 합니다.

4. 추가 조치 및 유의사항
   하자보수는 긴급성이 있는 경우 직접 시공 후 비용을 청구할 수 있습니다. 다만 자체 시공 전 반드시 시공사에 사전 통보 및 기한을 부여해야 추후 분쟁에서 불이익이 없습니다. 정지기간 이후 시공사가 복귀하더라도 계약상 지연책임은 면제되지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

시공사와 건설을 중단하게 된 사유가 무엇인지를 살펴봐야 하는데 그 이유가 없는 것이라면 그 이행을 구하여야 하고 이는 분양 계약에 따라서도 시공사가 이행해야 할 의무라고 볼 수 있습니다.

다른 업체를 소비하는 것은 개인이 진행하기에는 한계가 있으며 시행사나 시공사와 함께 협의를 해야 하는 사안으로 보입니다