LH전세사기피해주택 매입 대금 (전세대출vs신용대출 갚는 순서)

Question

LH전세사기피해주택 매입 대금 (전세대출vs신용대출 갚는 순서)

안녕하세요

전세사기피해자입니다. 이번에 다행히 LH에서 매입을 하게 되었는데 문제는 깡통주택이라 전세대출이 다 안갚아진다는 점입니다...

전세금 : 1억 4천

전세대출 중기청 : 1억 (26-06-03 만기)

신용대출 : 3천

현금 : 1천

LH매입 대금 : 9천 (26-03월 입금 예정)

손해금액 : 5천만원

LH전세사기피해주택 매입 대금이 바로 환급된다하던데 저는 만기일 자체가 6월이라서 자동 환급이 안될 거 같거든요

저한테 들어올 거 같은데,

LH전세사기피해주택 매입 대금을 받으면 신용대출 4천을 먼저 갚고 중기청 5천을 갚고, 나머지 중기청은 20년 무이자 상환으로 해도 될는걸까요??

이런건 어떤 분한테 문의를 해야하나요ㅠㅠ 은행에 상담하면 무조건 중기청부터 갚으라고 할거같은데 신용대출도 전세대금에 썻고 이미 제 현금 1천도 날라간상태라 금리가 높은 순으로 갚고 싶습니다ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

LH의 매입 대금이 지급될 때, 전세대출(중기청) 상환보다 신용대출을 우선 갚는 것은 사실상 불가능하며 은행과의 약정에 따라 전세대출이 강제 상환됩니다.

전세대출 우선 상환의 원리

질문자님께서 금리가 높은 신용대출을 먼저 정리하고 싶은 마음은 충분히 이해하나, 금융 구조상 아래와 같은 제약이 있습니다.

• 상환의 우선순위: 전세대출(중기청)은 해당 주택의 보증금 반환 채권과 연결되어 있습니다. LH가 지급하는 매입 대금은 실질적으로 전세보증금의 반환 성격을 띠기 때문에, 은행은 대출 약정에 따라 보증금 반환 시 대출금을 즉시 회수할 권리를 가집니다.

• 질권 설정 및 채권양도: 중기청 대출 시 은행은 보증금 반환 채권에 대해 질권 설정을 하거나 채권양도 계약을 맺습니다. 따라서 LH가 지급하는 9,000만 원은 질문자님의 일반 계좌가 아닌, 대출 상환 계좌로 직접 입금되거나 입금 즉시 상환 처리될 확률이 99%입니다.

20년 무이자 상환(분할 상환) 적용 시점

LH 매입 대금(9,000만 원)이 상환된 후 남은 잔여 대출금 1,000만 원에 대해서만 지원책이 적용됩니다.

• 잔액 처리: LH 매입금 9,000만 원이 입금되면 중기청 대출 1억 중 1,000만 원이 남게 됩니다. 이 부족분 1,000만 원에 대해서 전세사기 특별법에 따른 분할 상환 및 신용정보 등록 유예가 적용되는 것입니다.

• 신용대출의 성격: 신용대출 3,000만 원은 주택 보증금과 법적으로 연결된 담보물이 없으므로, LH 매입 대금을 활용해 이를 먼저 갚는 것을 은행이 허용하지 않습니다.

정리해드리자면, 매입 대금은 중기청 대출 상환에 우선 배정되며, 신용대출은 질문자님의 가용 현금으로 별도 관리하셔야 합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.

이와 관련하여 가장 정확한 상담은 전세사기피해 지원센터(HUG) 또는 대출을 받으신 해당 은행의 전세사기 전담 창구에 방문하여 LH 매입 시 대출금 강제 상환 프로세스를 확인하시길 조언드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

제가 보기에는 9천만 원 입금 시 중기청에 9천만 원 배당 -> 대출 잔액 1천만 원 남고 신용대출은 배당 안 받고 피해자 계좌로 바로 입금될 가능성이 큽니다.

따라서 질문자님 손에 직접 들어오는 돈은 거의 없을 것 같습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

원칙적으로 전세대출은 주택에 연계된 채무라 우선 상환 대상이 됩니다. 다만 매입대금이 임차인에게 직접 입금되는 구조라면, 신용대출과 전세대출 상환 순서는 금융사 협의 대상입니다. 은행·LH·법률구조공단에 동시에 상담하는 것이 필요합니다.