특약사항에 계약 무효 및 계약금, 잔금 반환 내용이 없어도 괜찮나요?

Question

저는 예를 들어서 특약사항에 "본 계약은 임차인의 HUG청년버팀목 전세자금대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다." 이러한 내용을 넣어서 계약 무효 및 계약금 및 잔금을 반환하는 조항을 넣어서 안전하게 진행하고 싶은데요.

공인중개사 분께서 특약 위에 본 전세계약 란에 "[채무불이행과 손해배상] 임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다." 이러한 내용을 넣었으니 특약에는 딱히 안넣어도 된다고 합니다.

1. 특약에 없더라도 본 계약에 해당 내용이 있어도 괜찮을까요?

2. 공인중개사님이 적어주신 특약에 "계약을 무효로 한다." 까지만 적힌 부분이 많아서 정정 요청을 드리고 싶은데요. 계약을 무효로 한다 라는 말이 계약금 및 잔금 반환을 하는 것까지 포함되는 말일까요? 그렇지 않다면 1번에 제가 썼던 예시처럼 반환 내용도 적는게 맞을까요?

Answer 1

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

중개인의 경우 해당 특약이 임대인의 기분상 불쾌한 특약이라 생각하여 기재를 꺼려 하는 것 같습니다.

"[채무불이행과 손해배상] 임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다."

-> 해당 특약은 당사자 일방이 특약상 불이행이 있는 경우 계약해지에 따른 손해배상의 기본특약입니다.

허그전세대출 반려시 계약해제 및 계약금 반환과는 전혀 무관한 내용의 특약이니,

"본 계약은 임차인의 HUG청년버팀목 전세자금대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."

=> 해당 특약을 그대로 적어달라 요청하시고, 거절하면 다른 부동산 통해 집을 알아보시길 바랍니다.

ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.

추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

먼저 전세자금대출 실행을 위한 시기의 기준으로 보면 계약금 5%이상이 지급된 계약서를 가지고 와야 심사를 해 준다 할것 입니다. 그럼으로 심사거절시 계약금 및 잔금은 즉시 반환한다.라는 내용이 아닌 계약금은 즉시반환한다. 라는 내용이어야 하겠습니다.더불어 대출심사자의 서류 미제출등 불성실한 심사로 인한 불가시에는 반환하지 않는다. 라는 내용을 기재하면 임대인도 수긍하시리라 봅니다.