재개발 다물건자물건 잔금 전 등기이전

Question

안녕하세요.

토허제는 허가받았고 조합설립 이전에 등기를 받아야 입주권이 인정되어서 계약을 하려고하는데요

저는 매수자 입니다. 매도자분은 등기이전을 먼저해주는것에 동의한 상태입니다.

궁금한것은 ex)계약일 04월23일 등기일 04월27일(잔금된것으로) 실제 잔금일 7월 / 또는 23일계약 04월27일등기 잔금일7월로 계약서 작성

부동산매매계약서에 잔금일을 7월로 해야하는지 또는 04월27일로 해야하는지

생초 70% 대출을 받아야합니다.

부동산쪽 법무사분이 계약서상 잔금일을 7월로 할경우 등기가 거절될수있다고 하셔서 따로 법무사를 알아봐야한다고했는데 다른곳에서는 가능하다고 합니다.

잔금 04월27일로 계약서를 작성하고 등기이전을 하면 문제가 없다고하는데 이러면 제가 대출 실행이 가능한건지

잔금을 7월로 계약서 작성하고4월 27일에 등기이전을 먼저 하는것은 문제가 되는지 그후 7월에 대출실행후 잔금처리

두서도없고 긴 질문 답해주셔서 먼저 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

생애최초 대출은 소유권이전과 동시에 진행되는 것이 원칙이므로 4월에 미리 등기를 완료하면 7월에 주택 구입 자금 목적의 대출 실해이 거절될 가능성이 높습니다. 잔금일을 4월로 허위 기재하면 은행도 4월에 대출금을 지급하려 하므로 실행이 불가능하며 7월로 기재하고 4월에 선등기를 치면 은행이 이를 이미 보유한 주택에 대한 담보대출로 간주하여 조건이 까다로워집니다. 법무사 간에 의견이 갈리는 이유는 등기 자체는 가능하지만 대출 규정과의 충돌 때문이므로 반드시 대출 실행 은행에 선등기 후 3개월 뒤 생애최초 대출 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다. 가장 안전한 방법은 대출 가능한 7월로 잔금일을 잡되 조합설린 전 권리 확보를 위해 일시적인 신용대출 등으로 4월에 등기를 치고 7월에 주담대로 상환하는 구조가 가능한지 전문가와 상의하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

4월 27일로 잔금일 작성이 가장 안전합니다. 등기소에서 계약서와 등기일이 일치해 문제 없고 생애최초 70% 대출 실도 바로 가능합니다.

매도자가 동의했다면 특약에 등기일에 잔금 지급을 명시하시길 바랍니다.

대부분 등기 접수 후 근저당 설정으로 실행되므로 4월 27일 등기 시 바로 대출 가능합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

잔금일 7월 + 4월 등기는 문제 소지 있습니다

잔금일 4월로 맞추고 등기하면 대출 막힐 가능성이 큽니다

그래서 등기 먼저 + 대출 나중 구조는 매우 위험합니다

이건 금액도 크고 리스크도 큰 거래라서 반드시

재개발 전문 법무사와 대출 실행 은행 담당자

둘 다 동시에 확인하고 진행해야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

질문하신 두 안 중에서는 잔금일도 4월 27일 등기이전도 4월 27일로 맞추시는 쪽이 안전하실 것으로 보여집니다 잔금을일 7월로 두고 4월에 등기이전하는 방식은 가능하다고 보는 곳도 있지만 대출과 등기 실무에서 충돌할 여지가 있어 추천도는 낮다고 보시면 됩니다