전세금 반환을 못할경우 주택이 경매로 넘어가는건가요??

Question

평소에 궁금했던거라 여쭤봅니다~!

1.집주인이 역전세가나서 전세금을돌려줄 능력이 없을때에는

건물이 경매로 넘어가게되는건가요??

2.집주인이 주택이 2주택이라면

A주택(본인거주) B주택(전세놓음) 상황이라면

B주택이 역전세로 전세금을 돌려줄 능력을 상실했을때

B주택이 경매로 넘어갈때 A주택까지 영향이 가나요??

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  집주인이 역전세로 전세금을 반환하지 못한다고 해서 자동으로 경매로 넘어가는 것은 아닙니다. 임차인이 반환청구 소송, 가압류, 강제경매 등을 신청해야 비로소 경매 절차가 개시됩니다. 따라서 경매 진행 여부는 임차인의 법적 조치에 따라 결정됩니다.

• 법리 검토
  전세금을 돌려줄 능력이 없어도 집주인이 자발적으로 집을 처분하지 않는 이상 강제경매는 임차권에 기한 집행권원을 확보한 후 임차인이 신청해야 합니다. 이때 경매는 통상 전세가 설정된 특정 주택에만 진행되며, 다른 주택까지 일괄적으로 경매되는 구조는 아닙니다. 다만 집주인의 다른 채권자들이 동시에 집행을 진행할 경우 복수의 부동산이 압류될 수 있지만 이는 개별 절차에 따른 것입니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  A주택과 B주택이 모두 동일한 소유자라 하더라도, 임차인의 전세금 반환 청구는 원칙적으로 B주택에 대한 집행을 중심으로 이루어집니다. 다만 집주인이 B주택만으로 전세금을 충당할 자력이 부족한 경우 임차인은 A주택에 대한 가압류나 강제집행도 가능하므로 간접적인 영향은 발생할 수 있습니다. 이는 임차인의 선택과 전략에 따라 달라집니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  역전세 위험이 있는 경우 확정일자, 대항력, 임차권등기명령 등을 통해 우선 보호를 확보하는 것이 중요합니다. 전세금 미반환 상황이 예상된다면 조기 대응을 위해 가압류나 보증보험 검토가 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

1. 경매로 무조건 넘어가는 것이 아니라 채권자가 경매신청을 해야 합니다.

2. b주택 낙찰대금으로 모든 채무 변제가 사실상 어렵기 때문에 a주택에 대한 경매도 진행될 수 있습니다.

채권자가 경매를 신청하면 법원은 경매개시결정을 하고, 이 절차를 통해 채권자는 채무자의 부동산이 매각된 대금으로 자신의 채권을 변제받게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에 임차인이 보증금 반환 청구도 해서 승소확정 판결을 받아서 경매를 진행하는 것이고 반환하지 않는다고 곧바로 경매가 진행되는 것은 아닙니다.

또한 해당 목적물에 대해서 경매가 진행된다고 해서 반드시 임대인의 다른 재산에 대해서 경매가 동시에 진행되는 것은 아니지만 채권자가 그 내용을 알게 되면 그 재산에 대해서도 압류 등을 진행하게 될 것입니다. 이상입니다.