세입자 전세금 반환거부 전세권말소 불이행

Question

투룸 전세 세입자가 퇴거하고 관리비를 미납하고 복구 비용이 발생하여 금액을 제시 하니 받아들이지 않고 있습니다. 전세금5500만원에서 미납 관리비 3년4개월과 세대 복구 비용으로 총 127만원인데

공제후 입금하겠다고 하니 오늘 세입자와 함께 법무사 사무실갔는데 전세금 전액을 주지않으면 전세권 설정 말소를 하지 않겠다고 먼저 나가버리고 법무사도 전세금 전액을 입금하지않으며 말소 못한다고 합니다. 해지 비용도 주인이 제가 부담해야한다고 합니다

그리고 저녁 보증금 미반환으로 소송제기 한다고 문자왔습니다.어떻게 대처를 해야하나요? 말소를 위해서 전액 상환해야하나요?아니면 공제 금액을 뺀 나머지를 송금하면 되나요?

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  전세권이 설정된 상태에서는 임대인이 임의로 공제 후 지급만으로 말소를 강제할 수 없으며, 분쟁이 있는 공제액이 존재한다면 전액 지급 대신 공탁을 통해 말소를 진행하는 대응이 타당합니다. 전액을 즉시 지급해야만 하는 것은 아니며, 적법한 절차를 밟으면 보증금 반환거부 책임을 회피할 수 있습니다.

• 법리 검토
  민법과 부동산등기 관련 법리에 따르면 전세권 말소는 전세권자의 협력이 필요하나, 임대인이 반환채무 전부를 이행하거나 이행제공을 하면 말소청구가 가능합니다. 관리비 미납 및 원상복구 비용은 임대차 종료 시 정산 대상이 될 수 있으며, 다툼이 있는 경우 상계가 문제됩니다. 상계에 다툼이 있으면 분쟁금액을 제외한 나머지의 이행제공 또는 공탁이 인정될 수 있습니다.

• 실무 대응 전략
  분쟁 금액을 제외한 보증금 상당액을 법원에 공탁하고, 전세권 말소 청구를 병행하는 것이 안전합니다. 동시에 관리비 체납과 복구 필요성에 대한 자료를 확보해 별도의 청구 또는 상계 주장을 준비하십시오. 전액 미지급을 이유로 한 소송 제기에 대비해 공탁 사실과 이행제공의사를 명확히 남기는 것이 중요합니다.

• 유의사항
  법무사 비용의 부담 주체는 합의나 관행에 따라 달라질 수 있으며, 전액 지급 전 말소가 불가하다는 주장은 절대적이지 않습니다. 감정적 대응은 피하고 서면으로 절차를 진행하십시오.