공인중개사법 해당 금지행위에 대한 행위를 수사기관에 어떻게 이야기를 해야할까요

Question

공인중개사법 33조 제1항 4호의 혐의에 대해 증거물로 (보증보험 미가입으로 인한 전액보증금손해상태)

1. 임대차 계약서상 보증보험 전액 가입 허위기재(중요사항에 관한 거짓된 언행)

2. 녹취록상 보증보험 1억 1천만원 전액 가입되어 있습니다(중요사항에 관한 거짓된 언행)

3. 녹취록상 보증보험가입은 임차인은 “그거는 신경쓰실 필요가 없다“

(중요사항에 관한 거짓된 언행)

4. 녹취록상 보증보험가입은 ”가입이 안된다 하는 경우가 없다“(중요사항에 관한 거짓된 언행)

5. 녹취록상 보증보험가입이 안될시 임차인의 권리를 보장받기 위한 특약 기재를 요구했으나

계약이 끝나고 이야기하면 된다고 하며 ”특약이 아무 의미가 없다“라는 거짓발언 (중요사항에 관한 거짓된 언행)

을 경찰에 고소했으나 공인중개사가 해당 23년도 4월시점에 보증보험가입에 대한 확인 의무가 없었다고

주장하며 본인도 임대인에게 속았다라는 주장을 하였고 경찰이 이것에 대해 송치고민을 하는것 같은데

어떻게 이야기를 하면 될까요 판레나 객관적 증거로 주장할것이 있다면 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

보증금을 반환받지 못하는 상황에서 공인중개사마저 책임을 회피하여 상심이 크시겠습니다. 형사 처벌은 고의성 입증이 관건이므로 중개인의 미필적 고의를 입증하거나 민사상 손해배상 청구를 병행하는 방향으로 접근이 필요합니다.

1. 공인중개사의 기망행위 성립 여부

해당 시점에 보증보험 가입 확인 의무가 법적으로 명확하지 않았더라도 확정되지 않은 사실을 단정적으로 안내하여 의뢰인을 안심시킨 행위는 공인중개사법상 중요사항에 대한 거짓된 언행에 해당할 여지가 있습니다.

2. 수사기관에 대한 추가 의견 개진

중개인이 임대인에게 속았다고 주장하더라도 전문가로서 최소한의 사실 확인 없이 무조건 가입이 된다고 단언하고 특약 기재를 방해한 녹취록은 매우 유리한 증거입니다. 중개인에게 최소한 미필적 고의가 있었다는 점을 수사기관에 강력히 주장하세요.

3. 형사 고소와 민사 소송의 병행 검토

수사기관에서는 엄격한 고의성을 요구하여 형사사건이 불송치될 가능성도 배제할 수 없습니다. 형사 책임이 인정되지 않더라도 중개사의 선관주의의무 위반을 이유로 한 공제증서 청구 및 민사상 손해배상 청구를 통해 피해를 구제받는 방안도 함께 검토하는 것이 좋습니다.

지금 당장 담당 수사관에게 중개인의 단정적 발언을 바탕으로 기망의 고의성을 강조하는 추가 의견서를 정리하여 서면으로 제출하세요.

어려운 시기이지만 준비를 철저히 하시어 소중한 재산을 무사히 되찾으시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지합니다. 의뢰인께서 확보하신 계약서상 허위 기재와 녹취록은 중개사가 단순히 몰랐던 것이 아니라, 의도적으로 보증보험 가입 여부를 기망하여 임차인을 안심시킨 명백한 증거로 보입니다.

수사기관에는 중개사가 2023년 4월 당시의 확인 의무 여부를 논하기 전에, 본인이 직접 '전액 가입되었다'고 단정적으로 발언하고 특약을 배제한 행위 자체가 공인중개사법 위반임을 강조해야 합니다. 이는 과실이 아닌 고의적 기망 행위이며, 임대인에게 속았다는 주장은 중개대상물 확인·설명의무를 방기한 중개사가 책임을 회피하기 위한 변명에 불과하다는 점을 강력히 주장하시기 바랍니다.

판례상 공인중개사는 중개대상물의 권리관계 등에 대해 진실하게 설명할 의무가 있으며, 객관적 사실과 다른 내용을 마치 확정된 사실인 것처럼 고지하여 의뢰인의 판단에 영향을 미쳤다면 기망의 고의가 인정될 여지가 큽니다. 경찰 조사 시 해당 녹취록의 발언들이 중개의뢰인의 거래 결정에 결정적 영향을 미쳤음을 피력하십시오.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.