중도금까지 납부한 분양권 부부공동명의 후 세무서 신고방법은?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 송용현 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액 [중도금 대출액 포함]의 1/2로 증여재산가액 평가하시면 됩니다.

배우자의 증여재산공제는 10년간 6억원 입니다.

답변이 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이기군 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

분양권을 부부공동명의로 하는데 단독지분의 50%를 배우자에게 증여시 양도세가 아니라 증여세가

적용되며, 배우자의 경우 6억까지 공제를 받게 됩니다.

분양권 증여시 증여가액은 기납입금액(계약금, 중도금, 추가옵션비용 등)에 프리미엄을 더해서 산정합니다.

따라서 귀하의 경우 상기 증여가액의 50%가 6억이 안되면 증여세가 없으나, 증여세 신고는 기한 내에 하시는 것이 좋습니다.

증여세를 안나오게 하려면 6억원에 맞추어 지분율을 조정하시면 됩니다.

증여세 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월이 되는 날까지입니다.

귀하의 경우 증여가액 평가하는 문제가 있으므로 세무사사무실에 증여세를 의뢰하시는 것을 권장합니다.

답변이 도움이 되시기를 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

네 맞습니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리인 분양권의 평가방법은 분양가+증여일 현재의 프리미엄입니다. 해당 가액에 50%를 증여가액으로 하여 증여세 신고를 하시면 되고, 6억까지는 납부할 증여세는 없습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 아파트 분양권 증여시 전세보증금을 승계안하는 경우(일반증여)

아파트 분양권의 경우 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

증여등기일기준으로 전6개월 후3개월 간의 매매사례가액중 본인의 증여아파트의 시세와 가장 비슷한금액을 사용합니다.

만약 전세보증금을 승계하지 않는다면 아파트실거래가 기준으로 위 증여세율을 곱하여 증여세를 신고하시고 납부하시면 됩니다.

2.아파트 분양권 증여시 전세보증금을 승계하는 경우(부담부증여)

위 2와같이 증여재산가액 산정은 실무적으로 국토교통부아파트실거래가 정보를 사용합니다.

만약 전세보증금 승계한다면 과세표준산정이 증여재산가액(=실거래가)-전세보증금 한 금액을 과세표준으로 사용하시고 위 세율을 곱하여 증여세를 납부하면 됩니다.

단, 증여시 채무를 함께받는 방식을 부담부증여라고 하며 부담부증여에는 채무승계액에 대해서 추가적으로 양도세가 발생합니다.

따라서 증여세와 더불어 부담부 증여에 대한 양도세를 계산하여야 합니다.

부담부증여에 대한 양도세는 증여가액-취득원가=양도차익

위 양도차익*채무승계액/증여재산가액=부담부증여 양도차익

위에서 산출된 부담부증여에 따른 양도차익에 대해서 양도소득세율 6~42%를 곱한금액에서 누진공제를 뺀 금액을 양도세로 납부하면 됩니다(부담부증여역시 조정지역에 따른 다주택자 여부에 따라 세율이 최고 60%까지 갈수 있음)

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 배우자로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 6억원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

즉, 분양권에 담보된 채무가 있을 경우 부담부증여로 증여세와 양도소득세 모두 신고하셔야 하는 것이고, 분양권만 증여하신 경우라면 분양권의 시가평가액에 지분율을 곱한 금액에 대해 증여세 신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 안풍원 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

신고내용은 증여 계약일 당시까지의 금액에 대한 것입니다. 증여 계약일 이후에 중도금 선납 등의 납부 금액이 있더라도 증여 계약일 이전까지의 금액만 계산하여 작성하시면 됩니다.  배우자는 6억까지 증여세 면제입니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

신고내용은 증여 계약일 당시까지의 금액에 대한 것입니다. 증여 계약일 이후에 중도금 선납 등의 납부 금액이 있더라도 증여 계약일 이전까지의 금액만 계산하여 작성하시면 됩니다.  배우자는 6억까지 증여세 면제입니다.